Remek fővárosi városrészek baba- és gyerekneveléshez

2018. december 03. - LeoGroup Attila

A fővárosban egyre nehezebb igazi gyerekbarát részeket találni, egyre kintebb kell költözni és inkább többet utazni a nyugalomért. Van még olyan belső kerületrész, ahol érdemes nézelődni? Több évnyi ügyfelektől érkező visszajelzést és saját tapasztalataimat osztom meg veletek.

moving-with-a-baby-2.jpg

Buda

A legtöbb budai kerületben lehet találni olyan városrészeket, amik kivételesen alkalmasak gyereknevelésre a természet közelsége és az infrastruktúra figyelembe vételével, inkább az ár szokott egy olyan tényező lenni, ami már szinte elérhetetlenné teszi ezeket a területeket. A 12. kerület mára elég megfizethetetlen lett az átlagembereknek, de ha megteheted, mindenképpen nézz körül az Orbánhegy-Svábhegy-Széchenyihegy-Mártonhegy területeken, de Istenhegy legtöbb része is kiváló. Errefelé inkább családi házakat és kisebb társasházakat találsz majd főleg, a 10 lakásnál nagyobb társasházak ritkábbak és tényleg elég borsos négyzetméterárakon futnak. 
Ha nem gond, ha messzebb vagy a belvárostól, kiemelt kerületrészek még Virányos és Kútvölgy is, ahol remek magánóvodák találhatóak, valamint a Budapesti Német Iskola. 

A 3. kerületben rengeteg a panel, a Pók utcai lakótelep a legdrágább paneltelepek egyike a városban, de gyereknevelésre inkább Testvérhegyet javasolnám. Már eléggé a város széle, de van minden amire szükség van: minőségi óvodák, Waldorf általános iskola és BTK egyetem, újépítésű családi házak és társasházak, bevásárlási lehetőségek és családias környezet.

A 11. kerület belső része nekem eléggé túlzsúfolt és bár sok a zöld, a parkolás és a kicsit szegényes tömegközlekedés miatt én a külső részeket jobban kedvelem, ilyen Kelenvölgy és Péterhegy, ahonnan bár tényleg nagyon messze van a belváros, akik errefelé laknak, nemigen mászkálnak be naponta... A Kelenvölgyi Általános Iskola híresen kiváló, de van itt sporttelep, óvodák és bölcsődék, tanulmányi ház, lovarda, bevásárlási lehetőségek... egyszóval minden paraméternek megfelel, ezért az árak itt is az egekben jelenleg...

Pest

A belváros nálam gyereknevelés szempontjából teljesen kiesik, így az 5. 6. 7. 8. és 13. kerületekről nem is írnék, ezek a részek másra jók...
Pest "tüdeje", a 14. kerület mára eléggé zsúfolt lett, a belső részei mint Istvánmező és Törökőr már nem is annyira felelnek meg a gyerekes célnak, a külső részein nézelődnék inkább, mint Herminamező és Alsórákos. Sok a kisebb-nagyobb társasház és van vasút is, ezért inkább a keresztutcákat, zsákutcákat javaslom, ahova általában nem engedélyeztek 4-6 lakásnál nagyobb házakat, ezért a környezet élhető maradt. A kerületben rengeteg a magánóvoda de most épült remek állami is, a tömegközlekedés kiváló, Örsnél van egyetem, több általános iskola és gimnázium is akad és bevárásolni, plázázni is egyszerű - a kerület már nem olyan jó mint 10-15 éve, de még mindig vannak részei, amik ideálisak.

Céljainknak a pesti oldalon még két kerületet tudnék kiemelni, az egyik a 16. kerület, annak is főleg Cinkota és Árpádföld városrészei, amik az egyik legszebb pesti városrészek és rengeteg gyönyörű, hatalmas családi ház és kultúrált, kis lélekszámú társasház pont megfelelő kombinációi. Egyik hátrányuk a kicsit szegényes tömegközlekedés, de a HÉV Örsről például itt megy keresztül, ami kiválóan használható. Itt a Napsugár Bölcsőde, rengeteg magánóvoda, van általános iskola és rengeteg-rengeteg gyerek... a Malomdombon lévő lakóparkban minden második lakó gyerekes család, a környék tele van gyerekboltokkal, akad cukrászda és gyerekbarát kávézó is... a hátránya még a tömegközlekedésen kívül, hogy a bevásárlási lehetőségekhez is kocsiba kell ülni, mert nincs egy értelmes bolt sem a környéken. Az biztos, hogy itt olcsóbban találsz lakást és házat egyaránt, mint a Duna másik oldalán.

A 17. kerületből két városrészt emelnék ki, Rákoscsabát és Rákoscsaba-újtelepet, amik már Zuglótól is 20-25 percre vannak kocsival és vonattal egyaránt (a belvárostól pedig kb 40 percnyire), de gyereknevelés szempontjából ritka kellemes környék és itt a bevásárlások közelsége is megoldott. A két kerületrészt a vonat választja ketté, ehhez közel lakni a zaj miatt nem szerencsés, ám a tömegközlekedést jól kiváltják az ingajáratok, a Pesti úton van minden bolt ami kell, akad cukrászda, bölcsődék és óvodák, a Diadal úti általános iskola, több gimnázium.
Ugyanitt kedvelik még Rákoshegyet és Rákosligetet is, de Akadémiatelep és Madárdomb is felkapott, ha családi házvásárlásról van szó - Rákoshegy inkább a repülőtér közelsége miatt meggondolandó általában.

Biztosan van remek része Csepelnek, Kispestnek és Kőbányának is, de ezeket a kerületeket nem tudom szívből ajánlani, olyan sok a lepukkant, közbiztonságilag rossz lakótelep és utca, ahova nemhogy gyerekkel, én magam sem szívesen megyek be... Ezzel senkit nem szeretnék megbántani, csak a saját véleményem írtam le. Ezek a kerületek természetesen arányaiban olcsóbbak a fent felsoroltaknál így akinek erre van pénze vagy ide köti bármilyen ok, a következő pont szerint nézelődjenek.

Mire figyeljünk?

Azokra a dolgokra kell jellemzően figyelni, amik alapján én is összeállítottam a listát:

- legyen a közelben minőségben megfelelő bölcsőde, óvoda és általános iskola
- legyen értelmes tömegközlekedés, de ne annyira közel, hogy az az élhető környezetet befolyásolja
- az átmenő forgalom legyen minél alacsonyabb, a legjobb, ha nem utcára néz a lakás hanem zöldre és az utcán nem közlekedik csak annyi autó, aki ott lakik azon a környéken, abban az utcában
- minőségi védőnői szolgáltatás és gyermekrendelő, a jó gyerekorvos kivételesen fontos
- a parkolás legyen megoldott, családi háznál ez általában nem gond, de például az Európa lakókertben a 16. kerületben az utcán parkolás vasárnap este komoly kihívást jelent
- egy kinézett házat ne csak reggel/este nézzünk meg, menjünk vissza a másik napszakban is hogy lássuk, milyen emberek járnak-kelnek a kinézett ingatlan közvetlen környezetében, sajnos vannak utcák, ahol este egy gimnazista lány már nem szerencsés, ha egyedül sétálgat... de az sem szerencsés, ha minden délelőtt hajléktalanok állnak sorban ételosztásra a kapunk előtt.

Nem írtam minden kerületről, csupán kiemeltem néhány olyat, amik szerintem a címnek megfelelnek. Ha van még tipped és szívesen megírnád nekem, Facebook oldalamon keresztül megteheted! A cikkben szereplő kerületekről csak a saját véleményem és tudásom alapján írtam, ahogy fentebb megjegyeztem, biztosan vannak olyan részek, amik hibátlanok 1-1 olyan kerületben, amiről csak említést tettem, de 10 blogbejegyzés is kevés lenne, hogy minden utcát, minden városrészt kivesézzek...

Attila 

Miért probléma, ha nincs használatbavételi engedély?

Sajnos sok helyen még a bent lakó tulajdonos sem tudja megmondani az újépítésű ház előéletét, pedig eladásnál sok papírt szükséges bemutatni ahhoz, hogy a vevő is megbizonyosodhasson mindenről. Az egyik ilyen, sajnos sok kerületben és házban előforduló probléma a használatbavételi engedély hiánya - de mi is ez? Mire való? Infók új lakást vásárlóknak.

20160202_ujlakas-2.jpg

A folyamat

Kezdjük ott, hogy a beruházó megveszi a telket, majd megtervezteti rá a házat. A teleknek vannak beépíthetőségi paraméterei, mint legnagyobb ereszmagasság (ettől függ, hogy a ház milyen magas lehet), utcafronti szélesség, beépíthetőségi százalék, zöldterületi mutató, stb... a lényeg az, hogy ezektől nem térhet el plusszban, különben már az építési engedélyt sem kapja meg. Amikor van engedély, megkezdheti a munkálatokat, az engedélytől pedig semmilyen formában nem térhet el - itt kezdődnek a problémák. Zuglóban és több kerületben olyan szabályozás van, hogy ugyanannyi parkolóhelyet kell építeni egy társasházban, mint amennyi lakást. Hülyeség, mert biztosan nem fognak minden lakáshoz beállót venni milliókért, de a szabály az szabály... Ellenben van egy kiskapu: a parkolóhelyekre lehet tenni parkológépet, amiből pedig van többféle: akár 2, akár 3 autó is elférhet egy helyen, süllyesztéssel és emeléssel is tud működni, tehát egy 150 lakásos házhoz elég lehet 50 férőhely, amikre ilyen 3 állásos parkológépeket tesz a beruházó - ha tesz, mert sajnos sok épületben ezt "kispórolták". Indokolható, ugyanis nagyon drága megvenni, bérelni és fenntartani is őket és ha a házban nincs annyi eladott parkoló, akkor minek tartsák fent a gépeket... de a szabály az szabály. Ha a parkológép nem kerül be, az épület eltér az engedélyezési tervdokumentációktól, tehát nem kaphatja meg a használatbavételi engedélyt, itt pedig sok folyamat megakad... 

singlevario-2061-04-03-b.jpgModern parkológép külföldön, felemelt állapotban alá lehet parkolni

Természetesen nem csak ezért nem kap egy ház használatbavételi engedélyt: sok dologba beleköthet a hatóság a nem megfelelő zöldterületi méretektől kezdve a tartóoszlop vastagságán át homlokzati dolgokba is, tehát kábé mindenbe, ami konkrét szabályozás alá esik a tervdokumentációban.

Az eredmény

A használatbavételi hiánya akadályozza az albetétesítést, ami azt jelenti, hogy a háznak egy nagy tulajdoni lapja lesz, amin a tulajdonosok (tehát akik az építkezés folyamatában megvásárolták az új lakást) csak tulajdoni hányaddal fognak rendelkezni. Például János bácsi megvette a 38 m2-es kis harmadik emeleti lakását, akkor neki a tulajdoni lap 35. oldalán lesz egy tulajdonrésze, 65/10000 (hatvanöt tízezred) tulajdoni hányaddal. Albetétesítés esetén János bácsinak lenne saját tulajdoni lapja, amin 1/1 tulajdonos, így sajnos csak sokadmagával lesz egy nagy kis tulajdonosa. De ez csak egy része a problémának: hivatalosan ilyenkor a lakások nem vehetőek használatba sem (mily meglepő és találó tehát az elnevezés, hogy használatbavételi engedély), nem hivatalosan persze a legtöbb beruházó átadja az ingatlant, főleg azért, mert csak így tud az utolsó részletekhez hosszájutni. A projektfinanszírozó bank jellemzően kifizeti a hátralévő hitelrészletet is, valamint a "ha be akarsz költözni fizesd ki az egészet" hozzáállás miatt a hitel nélkül vásárlóknak is fizetnie kell... de legalább be tudnak költözni. Ezek a lakók mind jogcím nélküli lakáshasználók lesznek, nem hivatalos lakók, akiknek elvileg nem lett volna joguk beköltözni, voltak is ebből már komoly problémák, a zuglói önkormányzat több ház lakóját felszólította már a kiköltözésre... hivatalosan bejelentkezni sem lehet ilyenkor a lakásba, bár többmindenkitől hallottam már hogy valamiért neki sikerült, az általános az, hogy nem engedik, viszont a közművek ezzel nem foglalkoznak, az órák átirathatóak.

A megoldás

A megoldás az, hogy nem szabad eltérni a tervektől. Van olyan ház, ami mostmár több mint 10 éve küzd a problémával és ha nem raknak be parkolóhelyeket, vagy nem oldják meg, hogy meglegyen a parkolóhelyek száma, sosem fognak használatbavételi engedélyt kapni - ez persze nem akadályozza a lakhatásukat, csak idegesítő, főleg eladásnál, ugyanis erről előre tájékoztatni szükséges a vevőt, nehogy szerződéskötésen szembesüljön valaki azzal, hogy amúgy sem saját tulajdoni lap, sem hitelfelvételi lehetőség nincs a lakásra... Ettől függetlenül egyébként a tulajdoni hányad természetesen értékesíthető, tehát teljes önerővel rendelkező vevő minden további nélkül megveheti János bácsi 65/10000 részét, volt is már több ilyen értékesítésem nekem is, de természetesen ilyenkor nem lehet teljes áron eladni a lakást: ez a probléma alsó hangon 15-20%-os értékvesztést jelent, a kisebb felvevőközönség csak a bónusz.

Vevői oldalról az a megoldás, hogy fontos keményen tájékozódni előre az új és a használt, de újépítésű lakások esetében is: alapító okiratot kell kérni, SZMSZ-t kell kérni, használatbavételi engedélyt és tulajdoni lapot vagy helyrajzi számot kell kérni, mert egy használt de újépítésű lakásnál ezeknek mindegyiknek meg kell lennie. Egy jó ingatlanos ezek elkérésében és lecsekkolásában is tud segíteni, sőt, felhívja a figyelmet ezek beszerzésére még az ajánlattétel előtt. 

Attila