6 kérdés, amit tegyünk fel egy lakás megvásárlása előtt

2018. november 20. - LeoGroup Attila

Sokan úgy ugranak bele egy lakásvásárlásba, hogy pontosan még el sem döntötték, mit is akarnak, csak van egy motiváció, van egy ok, ami miatt szükségszerű a vásárlás (gyereknek kell, be kéne fektetni a pénzt, munkahelyváltás, betegség, szülőkhöz közelebb költözni, stb...). A hirtelen indulás sokszor egy hozzánemértéssel és egy piaci ismerethiánnyal is párosul, ilyenkor érdemes ingatlanos segítségét kérni, de ha nem teszi, ezeket a kérdéseket mindenképpen tegye fel, mielőtt döntést hoz.

992de8e31f1f25bac4c180d9f2585538.jpg

1: Kérhetek egy tulajdoni lapot?

A tulajdoni lap minden ingatlannál publikus adat, bárki lekérheti az Ügyfélkapuján keresztül ezért egy ingatlanközvetítőnek vagy tulajdonosnak sincs értelme rejtegetni. Ha mégis megpróbálják, valamit elhallgatnak. A tulajdoni lapon ellenőrizzük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akit mi annak gondolunk, valamint nézzük meg, akkora-e a lakás, amekkorának hirdették - ha eltérés van, mindenképpen utána kell nézni az okoknak. Sok ingatlanos nem kér le a megbízáskor tulajdoni lapot, pedig nemegyszer derültek már ki régen elfelejtett és rajtamaradt terhek vagy hitelek, amik bár ki lettek fizetve, nem lettek töröltetve - ezeket el kell intézniük eladás előtt.

2: Elkérhetem a közös képviselő elérhetőségeit?

Fontos vele beszélni, ugyanis tőle meg lehet tudni, hogy a háznak van-e olyan tartozása vagy elmaradása, ami közművek kikapcsolásával járhat, esetleg az épület lakóösszetételéről lehet tőle infókat kapni, valamint a jelenlegi tulajdonos tartozásáról is képbe kerülhet, nem beszélve az esetleges elővásárlási jogról. Nem minden közös képviselő ilyen közlékeny, de kérhető a tulajdonos segítsége, esetleg meg lehet kérni, hogy jelezze a képviselőnek hogy keresni fogjuk.

3: Van bármilyen rejtett hiba vagy komoly felújítani való része a lakásnak?

Ha felújítandó az ingatlan, annyira nem releváns kérdés, de nem árt tudni róla, hogy az eladó perelhető, ha eltitkol valamilyen komolyabb költséggel járó hibát, például tetőszerkezeti problémát, leázást vagy hasonló gondokat... sajnos találkoztam már tulajdonossal, aki lefestette a leázást és előttem is megpróbálta eltitkolni a hibát, majd amikor felvilágosítottam hogy ilyet nem tehet, kirúgott a lakásból és hívta a következő közvetítőt... óriási hiba. Érdeklődjünk azzal kapcsolatban is, hogy voltak e esetleg rovarproblémák a lakásban, mint hangyák, poloskák, akár méhek vagy darazsak, főleg, ha valamely családtagunk allergiás rájuk.

4: Miért adja el az ingatlant?

A válaszból sokminden kiderülhet, ami akár rejtett hibára vagy más problémára is visszavezethető, például olyan zajos a lakás hogy éjszaka nem tud aludni benne, vagy a szomszédok állandóan buliznak, esetleg a szomszéd lakást AirBnB-re használják és nagyon zavarja az állandó ki-be mászkálás, sorolhatnám. Lehet, hogy egy teljesen ártatlan választ fogunk kapni, minthogy nem tudja tovább fizetni a hitelét, vagy külföldre költözik dolgozni és kell a lakásból a pénz a kint tartózkodáshoz, esetleg örökség volt és ezért szeretné értékesíteni... figyeljünk rá hogy mit válaszol, hátha nem lesz problémás.

5: Vannak állatok vagy kiadott lakások a házban?

Mindkettő főleg a zaj miatt fontos: kiadott lakásnál sosem tudhatjuk, ki kerül a lakóközösségünkbe, kutyáknál az éjszakai vonyítás pedig erősen idegesítő lehet. Ha szeretnénk éjjel aludni is, ez egy fontos kérdés lehet a leendő tulajdonosnak.

6: Mennyire macerás a parkolás?

Ha nincs autó és nincs is tervben egy vásárlása, akkoris fontos kérdés, ugyanis ha bárki menne hozzád de 20 percig kell helyet vadásznia, igen idegesen fog megérkezni... az is fontos, hogy a terület fizetős övezet-e vagy nem, esetleg tervezik-e bevezetni hogy fizetős legyen. Ha van hozzá tartozó parkolóhely, fontos tudni, hogy az a hely hogy van papírozva, mi alapján tartozik a lakáshoz, tehát van-e külön helyrajzi száma vagy az alapító okiratban van a lakáshoz rendelve, esetleg csak szokásjog alapján áll oda az eladó már 15 éve? Nem mindegy, ugyanis a szokásjog esetén a parkolóhely nem feltétlenül száll át az új tulajdonosra, ezért a helyért pénzt kérni sem lehet plusszban...

Hitelen ennyi jutott eszembe, írhatnánk még rezsiről, felújításról, elhelyezkedésről vagy tömegközlekedésről is, de szerintem ezeket úgyis mindenki megkérdezi, nincs miért kiemelni. Ha van még olyan, ami szerinted fontos kérdés és érdemes lenne beszélni róla, esetleg akár egy teljesen különálló bejegyzést is érne, írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, szívesen kivesézem a témád :)

Attila 

Gyanúsan olcsó a környék áraihoz képest? Soha nem véletlen!

Mostanában többször futottam bele olyan ügyfelekbe, akik a segítségemet kérték egy ingatlannál, mivel gyanúsan olcsónak találták - igen, ilyen is van és jó is ha odafigyelünk ilyenkor. Felsorolok néhány lehetséges okot, amit érdemes és fontos ellenőrizni, mielőtt meggondolatlanul ajánlatot teszünk a kinézett ingatlanra.

scam-sale_crop380w.jpg

Friss tulajdoni lap

Nem egyszer illegális beépítés vagy tetőtér-beépítés után a "szakértő" ingatlanos akkora alapterülettel hirdeti az ingatlant, amekkorát mond neki a tulajdonos ahelyett, hogy lekérne egy friss tulajdoni lapot és megnézné a papírozott, valós méretét. Persze ez is eltérhet, vannak épületek ahol olyan részeket is az ingatlanhoz számoltak amit ma már nem tesznek, de nagy általánosságban egy pontosabb képet kaphatunk az ingatlanról a tulajdoni lap alapján. Itt még nem derül ki biztosan néhány dolog, azokra később rátérek.

Azonosítás

A friss tulajdoni lap abban is segít, hogy biztosra menjünk a tulajdonossal kapcsolatban: tényleg az az ember a tulaj, aki annak mutatkozott be? SOHA ne tegyünk ajánlatot olyan ember előtt, legyen az ingatlanos vagy magát tulajdonosnak kiadó ember, aki nem azonosította magát akár igazolvánnyal együtt is, mert sajnos előfordul, hogy egy elégedetlen bérlő rakja fel az ingatlant értékesítésre alacsony áron, jön a vevő és gyorsan letesz pénzt, hogy el ne vigyék előle ezt a hihetetlen lehetőséget - aztán jöhet a feljelentés és sokszor bottal üthetik a nyomát az elkövetőnek. Az ingatlanosok között is vannak csalók, nem csak a hozzánemértés lehet káros egy vevőnek.

Tulajdonjog

Divat lett az utóbbi években értékesíteni a bérleti jogot, amiről sokan nem tudják pontosan, hogy micsoda. A lényeg az, hogy a tulajdonjogot az adott eladó nem adhatja el, csak azt a lakhatási jogot tudja értékesíteni, amit abban a pillanatban ő birtokol. Önkormányzati tulajdonban lévő lakásoknál fordul gyakran elő ez, az értékesítésével azonban több probléma is van: kezdjük ott, hogy lakásra bérleti jogot törvénytelen eladni. Van törvényes kiskapu, mert elcserélhető másik bérleti jogra vagy esetleg tulajdonjogra is, de eladni nem lehet. A csereberénél is szükséges minden esetben az önkormányzat hozzájárulása... én soha senkinek nem ajánlom ezt a fajta vásárlást. Lényeg, hogy bizonyosodjunk meg a tulajdonlásról, valamint a tulajdoni lapon lévő terhek és korlátozások meglétéről (vagy nem meglétéről).
Emellett fontos megbizonyosodni arról is, hogy a lakáshoz privát kertként hirdetett rész tényleg tulajdonilag is a lakáshoz tartozik-e: erről az alapító okirat fog tudni teljes képet adni.

Rejtett hibák

Na, ez egy olyan téma, amiről napestig írhatnék és nem érnék a végére. MINDIG nézessük meg az ingatlant olyan emberrel, aki egy kicsit jobban ért hozzá mint mi: egy tapasztalt ingatlanossal vagy egy olyan szakértővel, aki az ingatlanok műszaki állapotával tisztában lehet, mivel egy laikus nem biztos hogy észrevesz alapvető rejtett hibákat, mint például egy rossz alapozás miatti csúszás vagy statikai probléma, tetőszerkezeti gondok, beázás, leázás, salétromosodás, életveszélyes és/vagy szabálytalan kialakítású víz-villany-gázrendszerek, sorolhatnám. Biztosra így sem mehet mindenki, de értékesítéskor az eladó vállalja, hogy az ingatlanban nincsenek rejtett hibák, tehát később is perelhető abban az esetben, ha bizonyítható, hogy tudnia kellett a hibáról az eladáskor - de egy ilyen évekig tartó pereskedésre senkinek nincs szüksége - előzzük inkább meg. Rejtett hibának minősül az is, ha a társasháznak nincs használatbavételi vagy bármilyen szükséges engedélye meg, de erről nem kapunk megfelelő tájékoztatást ajánlat előtt.

Elővásárlási jog, tilalmak

Sok esetben maga a tulajdonos sincs tisztában azzal, hogy van-e az ingatlanjára elővásárlási jog. Ez a jog azt jelenti, hogy az épületben tulajdonnal rendelkező embereknek joga van azon az áron megvásárolni az ingatlant, amit egy kívülről érkező vevő tett az adott ingatlanra és erre időt is kell hagyni, ki kell függeszteni napokra. Az elővásárlási jogot minden társasház esetében az alapító okiratban kell keresni, itt fog kiderülni az is, hogy tartozik-e esetleg bármilyen egyéb dolog az ingatlanhoz (például pinceszinti tároló). Volt olyan értékesítésem, hogy 40 év alatt a tulajdonos nem tudta, hogy van a pincében egy 8 nm-es, hibátlan állapotú tárolója, a vevő repesett az örömtől amikor kiderült. A tilalmak azért fontosak, mert előfordul, hogy banki hibából egy lejárt hitel esetén nem veszik le az ún. elidegenítési és terhelési tilalom címszóval jelzett bejegyzést a tullapról, ilyenkor az adásvételi előtt intézkedni kell ennek törléséről az adott banknál. 

Összefoglalva: sok buktató lehet egy vásárlásnál, így amikor engem felkérnek egy értékbecslésre vagy egy értékesítésre, teljes körűen előre tájékozódom a fenti kérdések megválaszolásához, ugyanis örülök, ha valaki tudja, mit kell kérdezni, én pedig utálom, ha nem tudok válaszolni :) Én mindenkinek vigyázok a pénzére és segítek, hogy a lehető legbiztonságosabb módon kerüljön elköltésre!

Történt veled hasonló eset és megosztanád a nagyvilággal, hogy más ne fusson hasonlóba? Írd le nekem Facebook oldalamon keresztül! 

Attila