Első megtekintés előtt mivel készülhet egy magánszemély érdeklődő?

2019. július 23. - LeoGroup Attila

Megkerestek a fenti kérdéssel és kicsit kifejtve úgy gondoltam, remek blogbejegyzés lehet belőle: amikor először látunk egy ingatlant, de képek alapján tudjuk, hogy a céljainknak megfelelő lehet, mivel tudunk készülni előre? Két féle irány van, attól függően, hogy az eladói oldalt ki képviseli.

11-9141_00.jpg

Az eladó a tulajdonos

Ha közvetlenül van a vevőjelölt kapcsolatban a tulajdonossal, tehát nincs közvetítő, sokszor előfordul, hogy mindkét fél először csinál ilyet - tehát először vesz, először ad el, ezért nincs tapasztalatuk az értékesítés menetében, valamint egyáltalán abban, mit is kéne megkérdezni akár ott helyben, akár előre, hogy a tulajdonos készülni tudjon. Én ilyenkor mindenkinek azt javaslom, hogy fontos tisztában lenni az adott ingatlan aktuális tulajdoni lapjával, tehát látni, ki vagy kik a tulajdonosok és milyen részben, van-e teher vagy haszonélvező, esetleg az ingatlan nem is akkora, amekkora a hirdetésben szerepel... Ezt a vevő a pontos cím tudatában maga is ellenőrizheti a magyarország pont hun, ügyfélkapus belépéssel, a földhivatali nyilvántartás gombra kattintva.

A helyszínen érdemes minden rezsire rákérdezni, valamint egyeztetni, mit és mit nem tartalmaz a vételár - nehogy ebből később vita alakuljon ki. Ha fennálló kérdés marad például felújítás minőségével, a tetőszerkezet állapotával vagy ilyesmivel kapcsolatban, feltétlenül javaslok egy második körös megtekintést az adott terület szakértőjével együtt, addig nem érdemes ajánlatot tenni.

Az eladó a közvetítő

Ha egy közvetítővel vagyunk kapcsolatban, egyszerűbb a helyzet, ugyanis jó esetben a kolléga pontosan tudja, mivel kell készülni egy komoly érdeklődőnek, de ha elmondjuk neki telefonban, hogy szeretnénk látni tulajdoni lapot, lakásoknál alapító okiratot, rákérdezünk hogy van-e elővásárlási jog és megkérdezzük, van-e a felújításokról dokumentáció és azt láthatjuk-e, máris tud előre készülni a megtekintésre. Időzíthetjük ezeket a kéréseket a második körre is, amikor már látszik, hogy komolyan gondoljuk az adott ingatlan megvásárlását - a lényeg, hogy addig SOHA ne tegyünk ajánlatot, amíg nem vagyunk biztosak abban, hogy akinek tesszük az ajánlatot, az tényleg a tulajdonos, az ingatlanosnak minden tulajdonostól van megbízása, valamint hogy a tulajdonos pontosan tisztában van-e az esetleges terhekkel és haszonélvezőkkel (megtörtént eset, hogy az egyik távközlési cég a szerződéskötés előtt 2 nappal tett egy komolyabb terhet a tulajdoni lapra, ami miatt majdnem meghiúsult az adásvétel, szerencsére időben észrevettem és volt még idő "orvosolni" a problémát).

A kulcsszó

A kulcsszó egyértelműen a tájékozottság. Minél több dologgal kapcsolatban előre tájékozódunk az adott ingatlannal kapcsolatban, annál nyugodtabban tehetünk ajánlatot a későbbiekben. Tulajdoni lap, helyszínrajz, alapító okirat, dokumentációk, stb - függően attól hogy lakás vagy ház, nagyon sok publikus adatot előre ellenőriz(tet)hetünk, így tájékozottabbak leszünk és tanulunk is belőle.

Ha kérdésed lenne még ezzel kapcsolatban, nyugodtan keress meg a Facebook oldalon keresztül, mindenképpen megpróbálok segíteni.

Attila

Honnan tudhatom, hogy biztosan fel fog-e épülni egy újépítésű projekt?

Rengeteg lakás épül jelenleg is Budapesten, a legtöbb kisebb-nagyob késéssel, de el is készül. Azonban vannak rémtörténetek, beragadt tízmilliók és évekig pereskedő ügyfelek is, akik kénytelenek megküzdeni a saját pénzükért a bíróságon... van egyáltalán lehetőség arra, hogy biztosra menjünk?

62686_copy_1_lakas02.jpg

Több irányból megközelíthetjük a dolgokat, de egy biztos: 100%-os megoldás nincs, amíg épül egy ingatlan, mindig lesz egy bizonyos szintű kockázat, ez elkerülhetetlen. Ellenben sokan bevállalják ezt a kockázatot különböző mértékű biztosítékok vagy az átlaghoz képest alacsonyabb vételárért cserébe, ami miatt egy kevesebb kockázatot vállaló vevőjelölt lemaradhat az adott ingatlanról. 

Referenciák

Egy komoly érdeklődőnek az első kérdései között van az, hogy ki a beruházó, van-e projektfinanszírozó bank és hogy ki a kivitelező. Ha ezeket tudjuk, nézzünk neten utána, milyen referenciákkal rendelkezik az adott cég, ha egy magyar tulajdonossal rendelkező, az építőiparban évek vagy évtizedek óta jelen lévő és jó minőségben, nagyjából időben elkészülő ingatlanreferenciákkal rendelkező cégről van szó, nagy eséllyel a jelenleg épülőt is be fogja fejezni, így ez a része kipipálva, ha esetleges késéssel is, de a projekt felépül. Vannak a piacon problémás beruházók és problémás kivitelezők is, ilyenkor mindenki hallgasson az ösztöneire és/vagy kérdezzen meg hozzáértőt, mert többször történt már olyan, hogy az építkezés felénél a külföldi beruházó lelépett a pénzzel és félbehagyott mindent... 

Biztosítékok

Az adásvételi szerződésben a beruházó a saját logikája alapján saját magát bevédi arra az esetre, hogy ha és amennyiben a vevő nem fizet, milyen szankciókat alkalmazhat, netalántán elállhat a szerződéstől - benyelve a foglalót. Ugyanezen okból kifolyólag mindig javaslom a vevőnek is, hogy a saját ügyvédjével nézesse át a szerződést és kérjen biztosítékokat, például elállási lehetőséget bizonyos késés után, vagy a használatbavételi engedély problémája esetén.

Szakaszos fizetés

A legtöbb projektnél alap, néhánynál viszont kifejezetten elzárkóznak a szakaszos fizetési ütemezéstől. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetése 4-5-6 részletre szét van bontva aszerint, hogy az épület milyen állapotban van. A legvégére, a használatbavételi engedély megszerzése és az albetétesítés esetére szoktak visszatartani összeget, ellenben ilyenkor hónapokig üresen áll az egyébként kész ingatlan, így sokan kifizetik inkább a teljes vételárat és beköltöznek, a papírmunka pedig lefut a háttérben - ha lefut, mert vannak szerte budapesten olyan társasházak, amiknek évek óta nincs ilyen engedélye, mert különböző okok miatt a kivitelező eltért az engedélyezett tervektől, amelyet a hatóság nem értékelt... ettől a lakás bár lakható, nem hitelezhető és sokkal nehezebb értékesíteni is, mivel nincs külön tulajdoni lapja, hanem egy nagy közös tulajdoni lapon minden tulajdonosnak tulajdoni hányada van, ami egyértelmű, hogy nem egy ideális helyzet...

Konklúzió

Összefoglalva tehát figyeljünk arra, hogy megbízható és leinformálható beruházásban vásároljunk egy megfelelő biztosítékokkal és korrekt adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó és a vevő is biztosítva van a teljesítéshez és persze ne kerülje el a figyelmünket a megfelelő, szakaszos fizetés, ahogy a szerződés kiköti. Senki nem szeret pereskedni, túl sok idegeskedéssel és pénzzel jár, ráadásul a mai jogrendszerben szinte lehetetlen tudni, ki fog a végén győztesen kijönni a tárgyalóteremből...

Ha van újépítésű ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatod és szívesen megosztanád másokkal, megteheted ezen poszt alatti kommentekben a Facebook oldalamon keresztül! Weboldalamat itt megtalálhatod, az Insta oldalamat pedig itt lapozgathatod!

Ma már kispéntek van, kitartás mindenkinek, hamarosan itt a 10 fokos hétvége!

Attila