Tudtad, hogy szavatossággal tartozol ingatlaneladáskor?

2019. május 16. - LeoGroup Attila

Nem vicc, mégsincs rengeteg ember tisztában vele: az eladó köteles szavatosságot vállalni az eladott ingatlanával kapcsolatban. Ez persze időben korlátozott és a jog is védi az eladót, de előfordulhat szándékosan eltitkolt, úgynevezett rejtett hiba, ami a belakott ingatlanok esetén viszonylagosan hamar ki is derül. Hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón? Most választ kap mindenki a kérdésekre.

090-palermo-szicilia-olaszorszag-utikalauz.jpg

A hatályos PTK rendelkezései alapján minden eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik vevő felé. Előbbi azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen jogosult eladó átruházni, utóbbi pedig arra, hogy az ingatlannak nincs olyan ismert (de nem ismertetett), esetleg rejtett hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladón vagy felszólítás, esetleg bíróság útján, ha olyan hibával találod szembe magad, amit a birtokbavétel előtt nem ismerhettél fel és az eladó nem tájékoztatott róla. Nagyon fontos, hogy volt-e lehetőség észlelni, vagy volt-e lehetőség az adott hibára következtetni, ugyanis a bíróság figyelembe veszi ezeket a tényeket is, például nem fog a vevő egy fillért sem látni akkor, ha az udvar fölött átívelő légvezetékek miatt szeretne elégtételt, hiszen az udvari bejáráskor látnia kellett azokat...

Látható hibák, például repedések, dilatációk után is elvárja a bíróság az alaposabb utánajárást, tehát ez sem számít rejtett hibának, fontos ezekre odafigyelni - aki ezeket elmulasztja, nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét akkor sem, ha egy elmismásolt repedés komolyabb gondot rejt, de bármilyen oknál fogva annak nem nézetett részletesebben utána.

Várható hibák miatt sem lehet érvényesíteni szavatossági igényt. Tehát ha például van egy kisebb csőrepedés, lefolyó eltömődése, villanykapcsoló meghibásodása, használt beépített konyhai eszközök meghibásodása mind-mind a használat természetes velejárójának tekinthető, hiába pech, ha tönkremegy egy hét használat után a sütő, ilyesmi előfordul, ha előtte évekig ment is.

A hiba felfedezését követően késedelem nélkül és igazolható módon kell közölni a hibát az eladóval, ennek elmulasztása is jogvesztéssel járhat. A hiba jellegétől függően érdemes egyeztetni az eladóval, hogy vállalja-e önköltségén a javíttatást, vagy magunk kell hogy javíttassunk, de itt az alapos dokumentálás, a számlák elpakolása, a teljes helyreállítási folyamat fotózása/videózása is lényeges a bizonyítás miatt... A költségek megtérítéséhez ezután küldeni kell egy felszólító levelet, valamint a követelést alátámasztó dokumentáció másolatait, fotókat és videókat, illetve kitűzni egy megfelelő határidőt - ha nem fizet a kötelezett, egymillió forint alatt fizetési meghagyás kérhető, fölötte közvetlenül lehet menni pereskedni, sajnos azonban ezeket a költségeket mindig meg kell előlegezni, a bíróság eljárási idejéről pedig már nem is érdemes beszélni...

Nagyon bízom benne, hogy senki nem kerül soha ilyen slamasztikába, én mindig a legjobb tudásom szerint próbálom segíteni a feleket, szükség esetén ácsot, statikust és műszaki ellenőrt is hívunk, ha a helyzet igényli. Sok pénzről van szó, nagy felelősség mind eladónak, mind vevőnek a szituáció, fontos a szakértő körültekintés, ezt senki ne felejtse ki, amikor vásárol!

Ha mesélnél sztorit, esetleg segítséget kérnél egy ilyen helyzettel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül is!

Attila

Gyanakodjunk, ha túl olcsó egy lakás?

A mai ingatlanpiaci helyzettel mindenki biztosan tisztában van már és mindenki unja is, hogy senki nem látja, hol az emelkedés vége. Ettől függetlenül a hitelezés és az állami támogatások továbbra is tolják a keresletet, de mindenki azt az egyet keresi, azt az álmot kergeti, hogy az övé lesz az a tökéletes és jó árú ingatlan, ami senki másnak nem tűnik fel... ilyen ma már nincs, le is írom, miért.

houses-and-magnifying-glass-housing-residential-conveyancing-and-property.jpg

Kereslet-kínálat

Az árak és az árazás vizsgálatakor két fontos különbözőséget kell figyelembe vennünk, mégpedig azt, hogy van a kínálati ár (amennyiért látod a neten az ingatlant) és van a keresleti vagy értékesítési ár, amennyiért ténylegesen elkel. Namármost százból száz ingatlan jelenleg úgy kerül a piacra, hogy egy enyhe túlárazás, valamint alku bele van kalkulálva, mert ahhoz, hogy mindkét fél boldog legyen az ügylet végén, legalább néhány százezer forintot engedni kell majd - ha pedig ezt alapból belekalkuláltuk, megkapjuk érte azt a pénzt, amit előzetesen terveztünk vagy az ingatlanosunkkal megbeszéltünk. A piaci árakat tehát ezek alapján tudjuk nagyjából kiszámolni, de mi a helyzet akkor, ha 15 egyforma és nagyjából egy árazású ingatlan után a 16. 20%-kal olcsóbban van hirdetve?

Rejtett hibák és eltitkolt tulajdonságok

Rengeteg tulajdonos úgy gondolkodik, hogy ő nem írja bele a hirdetésbe, hogy a lakás szuterén, vagy ötödik emeleti de nincs lift, mert ha az érdeklődő kijön és beleszeret a lakásba, ezen majd túllendül. Ez oltári nagy baromság, már elnézést a kifejezésért. Az előzetes tájékoztatás akár a hirdetésben, akár telefonon _ALAPVETŐ_, mert egyfajta nagyon fontos szűrőként funkcionál, amellett, hogy aki a negatív tulajdonság megbeszélése után is szeretné megtekinteni az ingatlant, már a helyszínen nem fog fennakadni az átadott információn, így az már "csak" egy tulajdonság lesz a sok közül és ha az az egyetlen negatív, máris nyílt az értékesítési lehetőség. 

Csalók a piacon 

Még mindig sok hirdetésbe futunk bele kollégákkal olyan csaló hirdetésekbe, akik feltűnően jó áron próbálnak eladni belvárosi ingatlanokat. A csalás lényege az, hogy az ingatlant nem lehet csak 1-2 hét múlva megtekinteni, de olyan nagy rá az érdeklődés, hogy azé lesz, aki először átutalja az összeg bizonyos részét... az egészet emailben és telefonon intézik, megfoghatatlanul és utolérhetetlenül és ha valaki ennek bedől és azt hiszi, hogy most megfogta az isten lábát, bottal ütheti a pénzét... SOHA ne utaljunk adásvételi szerződés nélkül pénzt senkinek, az ingatlant nézzük meg személyesen, kérjünk le róla tulajdoni lapot (1000 Ft és ügyfélkapun keresztül bárki könnyedén megteheti, publikus adatok) és győződjünk meg arról, hogy az a tulajdonos, akivel tárgyalunk, vagy a megbízottjának megfelelő megbízása van az értékesítésre.

Osztatlan közös tulajdon

Előfordul, hogy egy családi házat kettébontanak, de a szabályozások miatt egy helyrajzi számon kell maradniuk, viszont teljesen külön használhatóan, két bejárattal tudnak működni. Az értékesítés lehetséges, ha van egy megfelelően elkészített megosztási szerződés még hitel is vehető fel rá, de az biztos, hogy jóval kevesebbet fog érni, mint egy saját tulajdoni lappal rendelkező ingatlan.

Használatbavételi engedély

Újépítésű társasházaknál előfordul, hogy valamiért a ház nem kapja/kapta meg a használatbavételi engedélyt. Ezután lehetne albetétesíteni, tehát ezután kaphatnának a lakások külön tulajdoni lapon lévő albetétszámokat/helyrajzi számokat, de ha ez nem történik meg, lesz egy tulajdoni lap, ami 80-100 oldalon át taglalja a tulajdonosok tulajdoni hányadát... mondanom sem kell, ez sem szerencsés, nagyon sokat befolyásol az áron, de ettől ugyanúgy eladható, viszont nem hitelezhető.

Voltál valamelyik helyzetben a felsoroltak közül és jól vagy rosszul jöttél ki belőle? Oszd meg velem és követőimmel történeted Facebook oldalamon keresztül, biztosan tudna mindenki tanulni az esetből.

Attila