Honnan tudhatom, hogy biztosan fel fog-e épülni egy újépítésű projekt?

2019. január 31. - LeoGroup Attila

Rengeteg lakás épül jelenleg is Budapesten, a legtöbb kisebb-nagyob késéssel, de el is készül. Azonban vannak rémtörténetek, beragadt tízmilliók és évekig pereskedő ügyfelek is, akik kénytelenek megküzdeni a saját pénzükért a bíróságon... van egyáltalán lehetőség arra, hogy biztosra menjünk?

62686_copy_1_lakas02.jpg

Több irányból megközelíthetjük a dolgokat, de egy biztos: 100%-os megoldás nincs, amíg épül egy ingatlan, mindig lesz egy bizonyos szintű kockázat, ez elkerülhetetlen. Ellenben sokan bevállalják ezt a kockázatot különböző mértékű biztosítékok vagy az átlaghoz képest alacsonyabb vételárért cserébe, ami miatt egy kevesebb kockázatot vállaló vevőjelölt lemaradhat az adott ingatlanról. 

Referenciák

Egy komoly érdeklődőnek az első kérdései között van az, hogy ki a beruházó, van-e projektfinanszírozó bank és hogy ki a kivitelező. Ha ezeket tudjuk, nézzünk neten utána, milyen referenciákkal rendelkezik az adott cég, ha egy magyar tulajdonossal rendelkező, az építőiparban évek vagy évtizedek óta jelen lévő és jó minőségben, nagyjából időben elkészülő ingatlanreferenciákkal rendelkező cégről van szó, nagy eséllyel a jelenleg épülőt is be fogja fejezni, így ez a része kipipálva, ha esetleges késéssel is, de a projekt felépül. Vannak a piacon problémás beruházók és problémás kivitelezők is, ilyenkor mindenki hallgasson az ösztöneire és/vagy kérdezzen meg hozzáértőt, mert többször történt már olyan, hogy az építkezés felénél a külföldi beruházó lelépett a pénzzel és félbehagyott mindent... 

Biztosítékok

Az adásvételi szerződésben a beruházó a saját logikája alapján saját magát bevédi arra az esetre, hogy ha és amennyiben a vevő nem fizet, milyen szankciókat alkalmazhat, netalántán elállhat a szerződéstől - benyelve a foglalót. Ugyanezen okból kifolyólag mindig javaslom a vevőnek is, hogy a saját ügyvédjével nézesse át a szerződést és kérjen biztosítékokat, például elállási lehetőséget bizonyos késés után, vagy a használatbavételi engedély problémája esetén.

Szakaszos fizetés

A legtöbb projektnél alap, néhánynál viszont kifejezetten elzárkóznak a szakaszos fizetési ütemezéstől. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetése 4-5-6 részletre szét van bontva aszerint, hogy az épület milyen állapotban van. A legvégére, a használatbavételi engedély megszerzése és az albetétesítés esetére szoktak visszatartani összeget, ellenben ilyenkor hónapokig üresen áll az egyébként kész ingatlan, így sokan kifizetik inkább a teljes vételárat és beköltöznek, a papírmunka pedig lefut a háttérben - ha lefut, mert vannak szerte budapesten olyan társasházak, amiknek évek óta nincs ilyen engedélye, mert különböző okok miatt a kivitelező eltért az engedélyezett tervektől, amelyet a hatóság nem értékelt... ettől a lakás bár lakható, nem hitelezhető és sokkal nehezebb értékesíteni is, mivel nincs külön tulajdoni lapja, hanem egy nagy közös tulajdoni lapon minden tulajdonosnak tulajdoni hányada van, ami egyértelmű, hogy nem egy ideális helyzet...

Konklúzió

Összefoglalva tehát figyeljünk arra, hogy megbízható és leinformálható beruházásban vásároljunk egy megfelelő biztosítékokkal és korrekt adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó és a vevő is biztosítva van a teljesítéshez és persze ne kerülje el a figyelmünket a megfelelő, szakaszos fizetés, ahogy a szerződés kiköti. Senki nem szeret pereskedni, túl sok idegeskedéssel és pénzzel jár, ráadásul a mai jogrendszerben szinte lehetetlen tudni, ki fog a végén győztesen kijönni a tárgyalóteremből...

Ha van újépítésű ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatod és szívesen megosztanád másokkal, megteheted ezen poszt alatti kommentekben a Facebook oldalamon keresztül! Weboldalamat itt megtalálhatod, az Insta oldalamat pedig itt lapozgathatod!

Ma már kispéntek van, kitartás mindenkinek, hamarosan itt a 10 fokos hétvége!

Attila

Top6 hiba, amit az új lakást vásárlók el szoktak követni

A CSOK és a remek hitellehetőségek újra előtérbe helyezték az új, még fel nem épült vagy épülőfélben lévő ingatlanok megvásárlását, amivel általánosan az égvilágon semmi bajom nincs, azonban vannak olyan dolgok, amire minden laikus ingatlanvásárlónak tudatosan oda kell figyelnie. Ebből szedtem össze 6 olyat, ami szerintem kifejezetten fontos.

263229.jpg

1: beleszeretnek a bemutatólakásba

A legtöbb nagy projektnél berendeznek egy konténerbe bemutatólakást, ahol a választható burkolatokkal és parkettákkal összeraknak egy nagyon szépen berendezett, igényesen megcsinált ingatlant. Itt szoktak olyan mondatok elhangzani, hogy "ó kicsim nézd, pont ilyen étkezőszettet szeretnék!" - a bemutatólakásban (és általánosan minden lakásban, amit meg szeretnénk venni) a bútorozás teljesen mellékes, azokat a dolgokat kell tudatosan nézni, amik a mi lakásunkban is jelen lesznek: burkolatok, szaniterek, parketta, használt ingatlanoknál a beépített dolgok... A bemutatólakások ráadásul általában tuningolva is vannak: extra listellók vannak fent, plafonig burkolt fürdőszoba (általában 2.1 méterig burkolnak alapból) - ezek olyan extrák, amik ha megtetszenek, plusz pénzt kell értük fizetned, ezzel is növelve a beruházó profitját. 

2: nincs saját ügyvédjük

A projekteknél szinte mindig van saját projektügyvéd, mivel a szerződések egy kaptafára készülnek, ha banki hitel van benne, ugyanazon szövegezéssel fogadják csak el, projekthitel-belefoglalással és hasonló finomságok. A projektügyvéd mint olyan általában kötelező, de ez nem jelenti azt, hogy nincs jogunk a tervezetet átnézetni egy külsős, számunkra megbízhatónak ítélt ingatlanjogokkal foglalkozó ügyvéddel. És mindig javaslom is átnézetni, nehogy véletlenül egy olyan kényszerhelyzetben találjuk magunkat, ami nem biztos hogy az érdekeinknek megfelelő.

3: nem biztosítják magukat a késedelmek ellen

A szerződésből a beruházók előszeretettel kihagyják a saját késedelmük "büntetését". Ilyenkor lehet bele kérni akár napi kötbért, akár elállási lehetőséget, a kérdés, hogy mibe mer belemenni a beruházó. Vannak vis maior helyzetek, amikor egyik fél sem tehet a csúszásról, ezt is szeretik a beruházók előszeretettel alkalmazni és ezzel megoldani a szerződésbontást és a csúszás utáni fizetés elkerülését, a kettes pontban lévő ügyvéd tud segíteni ezek megfelelő biztosításában.

4: nem tisztázzák a garanciális kérdéseket

Azt általában mindenki tudja, hogy egy új lakás garanciális. De mire vonatkozik a garancia? Mennyi ideig tart? Mit várhatunk el a kivitelezőtől? Mennyi időn belül kötelesek kijavítani a különböző hibákat? Szinte senki nem kérdez ennek utána, pedig fontos: jogszabály szerint 10 év jótállás van a legalapvetőbb épületszerkezetek és azok építési anyagai esetében (pl alapozás, kémények, födémek), a felhasznált építőanyagokra, termékekre vonatkozó garancia ezek jogszabályi besorolásától függően 5 vagy 10 év, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire 3 év időtartamú kötelező jótállás vonatkozik (pl teraszok, függőfolyosó, kerékpártároló, stb). A kötelező jótállás előírásaitól kizárólag a megrendelő/lakástulajdonos előnyére lehet eltérni, és semmis az a megállapodás, amely a jogszabályban foglaltaktól a hátrányukra tér el.

5: nem ismerik meg eléggé a környéket

A beruházók szeretik a legjobb környezetben feltüntetni a látványterveken az új épületeiket, amiből általában csak az épület kinézete lesz olyan, ahogy a rajzokon. Tudok több budapesti vásárlásról, ahol a vevőt elbűvölték a látványtervek és megvett egy déli fekvésű lakást anélkül, hogy megnézte volna személyesen a környéket, majd amikor fél évvel később elment az építkezés helyszínére, megdöbbenve tapasztalta, hogy egy felüljárót fog nézni, csak azt "elfelejtették" a látványterveken feltüntetni... persze ilyenkor már szinte biztos, hogy teljesen felesleges a reklamáció, hiszen senki nem kérte a vevőt hogy anélkül vegyen ingatlant hogy megismeri a környéket, ezért mindenkinek javaslom, hogy a kiszemelt lakás környezetében sétáljon egyet, nézelődjön és ismerje meg leendő lakókörnyezetét - akkoris, ha csak befektetésnek vásárol.

6: befektetéskor úgy vásárol, mintha oda akarna költözni

Ha veszel egy 40 négyzetméteres 2 szobás újépítésű lakást, ne próbáld magad beleképzelni a 350 négyzetméteres házad után. Sokszor hallom, hogy "te jó ég ide be sem férne az ülőgarnitúrám" vagy "ide nagyon pici konyha fér csak el". Ez mind igaz, de sokan élnek ekkora ingatlanba és kényelmesen berendezhető és élhető, de nem mindenki tudja elképzelni magát benne. Inkább úgy kell hozzáállni, hogy megnézed, mit tudnál belőle kihozni egy fiatal párnak, vagy a (leendő) gyerekednek, amikor szüksége lesz rá.

Ha neked van még olyan gondolatod, amiről én nem írtam de fontos felhívni rá a figyelmét minden lakásvásárlónak, írd le a poszt alatt a Facebook oldalamon, köszönöm!

Attila