Még mindig megéri ingatlanba fektetni?

2018. április 15. - egy becsuletes ingatlankozvetito

A mai ingatlanpiacon joggal merül fel a kérdés: ilyen árak mellett is megéri vásárolni ingatlant? A kérdésre bonyolultabb a válasz, mint ahogy elsőre gondolnád.

home_search_shutterstock_108953075.jpg

 

A bérbeadás

Ha van pár millió forintod amit befektetnél, biztosan fel fog merülni a bérbeadásra vásárlás kérdése. Én azt szoktam javasolni, hogy minden esetben számolj megtérülést. Példában fogom elmagyarázni: adott 5 millió forint önerőd, amiből szeretnél valami hasznot csiholni. Kinézel egy 20 milliós ingatlant, hitelképes vagy így felvehetsz a különbözetre 15 milliót. Ennyi pénzt 20 évre kb 80 ezres törlesztővel kapsz ma (nem számolok CSOK-ot és hasonló kedvezményeket), így olyan környéket érdemes nézni, ahol ennyi pénzért kapsz olyan ingatlant, amit ki lehet adni minimum a törlesztőrészlet fedezésére. Budapesten több ilyen terület van, például a 15. kerületben a 46 nm-es panellakásokat már 16-17 millió forintból meg lehet venni és bár ezekre szükséges költeni, még mindig benne tudunk lenni a 20 milliós határba, hosszú távra pedig egy ilyen lakást jelenleg 90-100e Ft + rezsiért ki lehet adni. Ebből persze szükséges adózni, de ha jól csinálod és megfelelően költségelsz, a törlesztő mellett még hasznot is realizálhatsz - és a törlesztés kifutásával vagy előtörlesztés után lesz egy tehermentes ingatlanod.

A rövid távú kiadás és a fenti hosszú távú kiadás között azért komoly különbségek vannak mind területmeghatározás, mind adózás tekintetében, illetve a felvevő közönség is más lesz. A területet például sokkal fontosabb jól meghatározni, illetve a rövid távú kiadásra megfelelő ingatlanok arányaiban drágábbak is, tehát 20 millió forint körül jelenleg felesleges elkezdeni nézelődni is... Minden befektető meghatároz egy számot rövid távnál a kiadás mennyiségét tekintve: az én befektetőmnél ez 70%, ami azt jelenti, hogy csak olyan ingatlannal foglalkozik, ami biztosan ki lesz adva 10 napból minimum 7 nap, az év 365 napján. Az ilyen típusú kiadás természetesen jóval nagyobb hasznot tud hozni, ellenben szükség van mindenképpen egy cégre, aki erre szakosodottan kezeli neked - ha nem akarsz állandóan odamászkálni takarítani és a kulcsokkal babrálni...

A költözés

Szinte minden beszélgetésemnek van olyan része, amikor megkérdezik tőlem, hogy miért ilyenkor költözik mindenki, miért nem várják meg, hogy lentebb menjenek az árak? A válasz egyszerű: mert akkor a saját ingatlanjuk ára is csökkenni fog, így ugyanott lesznek ahol most lennének. Jelenleg 20 millióért el tudsz adni egy 5 éve még 14 milliót érő ingatlant, de amit veszel, valószínűleg az is ennyivel drágább, így az üzleten nem nyersz. Jelenleg a legtöbb kereső nagyon racionális: nagyon megnézi hogy mit vesz meg, másod- vagy harmadvéleményt kér, inkább megnéz N+1-et mint megvegye az elsőt vagy a másodikat; akkor is, ha emiatt lecsúszik 1-1 ingatlanról. Ezzel ellentétben rengeteg tulajdonos kicsit túlértékeli a piacot és a saját ingatlanját, vagy épp csak azért emeli irreálisan magasra ingatlanja árát mert ha nem teszi, nem tudja megvenni a kinézettet... sajnos ilyenkor mindig ugyanaz a tanácsom: akkor vagy (több) hitelre lesz szükség, vagy át kell gondolni, meddig is ér az a takaró és lentebb kell adni az igényekből... A minap belefutottam 90 nm-es 4. emeleti lift nélküli panellakásba 55 millióért. MIÉRT? Kérdem én. Miért hiszi a tulajdonos, hogy akinek van ennyi pénze, az 4 emeletet egy panelház lépcsőházában fog nap mint nap megtenni? Rendben, többet ér mint 4-5 éve, de mindennek van határa. 

A hitelek

Jelenleg remek lehetősége van kvázi mindenkinek, aki hitelt szeretne felvenni. Még minimálbérre bejelentetteknek is adnak komoly mennyiségű jelzáloghitelt, csakhogy ki legyenek megfelelően helyezve a bank pénzei, de fontos, hogy körültekintőek maradjunk ilyen helyzetben is. A kamatperiódus egy fontos tényező a THM mellett, mivel hiába írsz alá 3% alatti THM-es hitelt, ha a kamatperiódus csak 3 hónap, utána a bank emelheti... Mindenkinek minimum 5 de inkább 10 éves kamatperiódusban való gondolkodást javaslok: sokkal könnyebb kalkulálni vele és szerintem (magamból is kiindulva) mindenki azzal számol, hogy megpróbálja 10 év után a hitel egészét vagy legalább egy részét előtörleszteni - ez a jó hozzáállás. 

Összefoglalva

Tehát ha van néhány millió forintod, a bérbeadásra vásárlás jó megoldás lehet, de csak azért, mert jelenleg a lekötések és az állampapírok sem hoznak valami komoly hasznot. Vannak még alternatívák mint a bitcoin és társai de a kriptovalutákat sosem tartottam igazi befektetésnek - inkább csak szerencsejáték, hogy mikor szállsz jól be és ki... sokan fogják mindenüket elveszíteni miatta. Az ingatlan viszont még sokáig ott lesz és lakni mindig kell majd.

Attila

Bérelsz? Ezekre figyelj mindenképpen, ha nem akarsz pórul járni!

Mindenkinek laknia kell valahol. A szerencsésebbek már vettek, akik pedig ezért (is) dolgoznak, egyelőre albérletbe kényszerülnek. A jelenlegi ingatlanbumm az albérletárakat is érinti, a kínálat és a kereslet egyaránt az egekben és egyelőre marad is - viszont még mindig nagyon sokan nem tudják, mire kell figyelni és hogy lehet biztonságban, amikor bérel: most adok néhány tanácsot, amit ha megfogadsz, nyugalomban bérelhetsz és élhetsz.

o-apartment-for-rent-facebook.jpg

Megfelelő szerződés

Olyan nincs, hogy nincs szerződés. Ne hidd, hogy ha a tulajdonos felajánlja a szerződés nélküli költözés lehetőségét, az téged véd; éppen ellenkezőleg. A kaució leírása, a kiköltözés szabályozása és még kismillió dolognak mindenképpen szabályozva kell lennie ahhoz, hogy te és a tulajdonos is megfelelően biztonságban érezhesse magát. Ilyen szerződést az ingatlanosok nagy része tud neked adni vagy intéz helyetted, de internetről is rengeteg helyről szedhetsz le olyat, amit ha végigolvasol, rá fogsz jönni, mennyire fontos az aláírása. 

Kaució és kezelése

Az 1 hónap kaució a minimum amit a tulajdonosoknak el KELL kérniük, általában egy bútorozatlan és minimál gépesítéssel rendelkező lakásnál elég is lehet, de a 2 hónap az átlag. 3 hónapot már csak akkor szabadna kérni, ha komoly bútorozottság és gépesítés, illetve arányaiban magasabb rezsi van, efölött pedig egyszerűen ne vegyétek ki az ingatlant mert valami susmus van a háttérben, vagy a tulajdonos ennyire inkompetens. 2 hónappal pedig mindig számoljatok, tehát a beköltözéshez 2 havi kaució és 1 havi bérleti díj lesz szükséges. A kaució nem csak arra szolgál hogy ha véletlen lelépsz legyen biztosíték: a tulajdonos ebből rendezheti az általad véletlen vagy szándékosan be nem fizetett rezsiköltségeket, amit aztán kötelességed visszatölteni - ha nem teszed, szerződésszegésnek minősül. De ebből vannak javítva az esetleges hibák és sérülések is, ha az a bérlő hibájából történik.

Pontos rezsifizetés

Egy 3 szobás 80 nm-es polgári lakásban már a 3. hónapban folyamatosan 3 ezer forintos fűtésszámla jön? Legyen feltűnő, hogy valami nem stimmel, mert csúnyán nagy különbözet jöhet ki nagyon hamar... Pontosan tájékozódni kell a tulajdonostól az órák diktálásáról, a pontos rezsiköltségekről, de itt fontos és beletartozik az is, hogy nem háríthat minden költséget a tulajdonos a bérlőre: a szerződésekben általában úgy szokás fogalmazni, hogy a bérlőnek a bérbeadással közvetlen kapcsolódó költségeket kell fizetnie, tehát a lakásbiztosítást, valamint a felújítási alapot például nem. Általánosan egyik sem nagy költség, de főleg panelprogramot fizető paneleknél előfordul, hogy a felújítási alap havi 10e Ft-tal megtolja a közös költséget - ezt nem a bérlőnek kell(ene) fizetnie és ha a tulajdonos rátok akarja tolni, ne engedjétek és előre legyen megegyezés a pontos költségekről.

Óraállások felvétele

Beköltözéskor mindig fel kell írni a pontos óraállásokat egy átadás-átvételi jegyzőkönybe ahhoz, hogy a havi elszámolás mindig a fogyasztás alapján történjen. Ez is fontos a bérlőnek és a bérbeadónak egyaránt, ugyanis ha tudjuk a fogyasztások egységre jutó árát, könnyű a fogyasztásokat kiszámolni minden hónapban. Ha ez elmarad, nagyon nehéz a pontos fogyasztásokat még megtippelni is: két embernél 60 kilowattórától 2-300 kilowattóráig láttam már fogyasztást villanyórán, ami azért komoly költségkülönbséget jelent.

8000 Ft-os albérlet lista

Ne. Soha. Kamu az egész, kb hetente kapok hívást ezzel kapcsolatban. A "jobbak" annyit csinálnak, hogy 1-2 albérletes weboldalról összeszednek címeket egy lapra és azt árulják; ezt te is megteheted kb 15 perc alatt. A rosszabbak meg csak kamukat írnak a papírra, vagy olyan emberek telefonszámát, akikkel szeretnének kitolni úgy, hogy állandóan legyenek hívogatva. Szóval tényleg nem szabad megvenni ezeket a listákat: pénzkidobás és teljesen felesleges, átverés az egész.

Kihagytam valamit? Esetleg lenne valami fontos dolog, amire szerinted figyelni kell még a fentiek mellett? Írd meg nekem bátran Facebook oldalamon keresztül!

Kellemes húsvéti ünnepeket kívánok mindenkinek, sok tojást, sok locsolót!

Attila