Miért bízzam meg, ha nem bízom benne?

2019. február 15. - LeoGroup Attila

A minap egy ügyfelemmel beszélgettem arról sokat, hogy miért csúszott fél évet az értékesítéssel egy rossz ingatlanos miatt, ráadásul úgy, hogy saját magát hibáztatja az egész miatt, pedig csak egy rámenős, de hozzánemértő ingatlanossal találkozott, aki az amatőr hozzáállásával kárt okozott az eladónak.

91f9b28cde188e4cda1d144e5cbab7e1.jpeg

Itt kell aláírni.

Természetes, hogy minden ingatlanos megbízási szerződéssel dolgozik, amiben megvédi az eladó és saját maga érdekeit is: eladónak szavatol, hogy legjobb tudása szerint és a lehető legrövidebb időn belül, a megbízó érdekeit figyelembe véve eladja az adott ingatlant, de biztosítja magát is arra, hogy ebben az esetben megkapja azt a sikerdíjat, amit előzetesen megbeszéltek az eladóval. 
Első fontos dolog: MINDIG olvasd el a megbízási szerződést. Nincs olyan, hogy "á nincs benne semmi különös, csak írd alá itt meg itt és indul is a dolog". Több irodának kegyetlen megbízási szerződése van, amit tilos lenne bárkivel aláíratniuk, de még mindig vannak olyanok, akik megteszik, mert azt hiszik, nincs más választásuk az értékesítéshez...

Kit is engedek be?

Akivel időpontot egyeztetsz az ingatlanod értékesítése érdekében, azért tedd, mert nem csak kinézetre és stílusra szimpatikus, hanem a munkájával is elégedett leszel. Ezt honnan lehet megtudni? Egyszerű: megnézed azokat a weboldalakat, ahol később a te ingatlanod is szerepelni fog. A legegyszerűbb és legnagyobb ilyen szempontból az ingatlan.com, ha rákeresel az ingatlanos nevére google-ben és utánaírod, hogy "ingatlanközvetítő", meg fogod találni néhány aktív hirdetését. Nézd át a képeket, olvasd el a szövegezését, keress alaprajzot - a lényeg, hogy egy teljes körűen tájékoztató hirdetést kell látnod, ami ha érdeklődő lennél, minden kérdésedre választ ad és már csak időpontegyeztetés miatt kellene hívnod az ingatlanost. Ha nem tetszik a munkája, BE SE ENGEDD. Komolyan.

Rossz érzésed van tőle?

Az ingatlanos megbízása egy tipikusan olyan helyzet, amihez a bizalom nagyon szükséges. Ha rossz érzésed van egy ingatlanos megbízása előtt, hallgass rá. Csak olyan ingatlanossal dolgozz együtt, akitől nem fog el a rosszullét, ha látod, hogy hív téged telefonon. Csak olyan ingatlanost bízz meg, akiben megbízol, ha azt mondja, most valamit változtatni kellene - akár ár, akár berendezést érintő változtatás, a lényeg, hogy TUDD ÉS HIDD, jót akar neked, nem csak a jutalékára hajt. Egy jó ingatlanosnak az első az, hogy a megbízó érdekeit teljesítse, másodlagos a jutalék - azt úgyis hiánytalanul megkapja, ha teljesíti a kéréseid. Én a kollégáimnak egyébként ugyanezt szoktam javasolni: ha azt érzik, hogy a tulajdonos lenézi őket, esetleg rossz érzésük van az együttműködés előtt, ne vállalják el a megbízást, mert ez a rossz érzés a végén a jutalékot is érintheti, és minden titok nélkül mi is pénzből élünk, nekünk is el kell tartanunk a családunkat, ahogy mindenki másnak - mi csupán nem minden hónap 10. napján kapjuk a fizetésünket, hanem hektikusan...

Beszélnél a véleményedről? Leírhatod nekem Facebook oldalamon keresztül, legyen az jó vagy rossz, írd ki magadból nyugodtan. Tudom, hogy szakmánk megítélése a béka s*gge alatt, de ennek jó oka van: sok a teljesen alkalmatlan és szakmaiatlan ingatlanos. Ez van, csak bízhatunk abban, hogy hamarosan elindul egy tisztulás, még nem tartunk itt.

Attila 

Hogyan állapíthatom meg az ingatlanom reális értékét?

Mindig hangsúlyoztam, hogy nem mindenkinek van szüksége ingatlanszakértőre, de a legtöbben képtelenek pontosan belőni az ingatlanjuk árát. Sok szempontot fontos figyelembe venni, ebben próbálok most segíteni.

8_1.jpg

Kutatás

Lakásoknál a helyzet viszonylag egyszerű: felmész a legnagyobb ingatlanportálokra és beütöd az ingatlanod főbb paramétereit a keresőbe. Ezek legyenek a négyzetméter, a lokáció és az állapot. A találatoknál figyelj arra, hogy a tiédhez képest mennyivel nagyobb, mennyivel rosszabb vagy jobb állapotú, fontos a fekvés, az emelet és a fűtéstípus is - mindegyik hozzáad vagy elvesz egy kicsit a te ingatlanod négyzetméter árából. 

Családi házaknál macerásabb a dolog mert nincs két egyforma. Itt mindig azt szoktam javasolni, hogy a környékbeli családi házakat a lakásokhoz hasonló jelleggel érdemes végignézni, az összes ajánlattal a sajátunkat összevetni és aszerint gondolkodni. Fontos, hogy figyelembe kell venni az igényeket: hiába van 150 nm-es házunk amiben csak 3 szoba van, nem fog annyit érni, mint egy 6 szobás ugyanezzel a mérettel és állapottal, mert más az igény és az elrendezés, szükség van a több szobára. 

Érzelmi kötődés

"Á, az enyém szebb mint az övé, milyen igénytelen ez a tapéta?" - hallottam már kismillió tulajdonostól ehhez hasonló mondatokat, amikor a közepes állapotú vagy inkább felújítandó lakást tökéletes, hibátlan állapotúnak írta le. Vagy nincs megfelelő összehasonlítási alapja, vagy azt hiszi, hogy a lambéria és a linóleum még mindig divat, a lényeg, hogy aki évtizedek óta egy ingatlanban lakik, könnyen elveszítheti az ingatlannal kapcsolatban józan ítélőképességét - ilyenkor kell minket ingatlanosokat megkérdezni. Az ár megállapítása még nem az ingatlanos alkalmazása, így mindenképpen ajánlom kikérni egy olyan közvetítő véleményét, aki ismeri a helyi piacot, tapasztalt az értékbecslésben és megfelelően termékként tekint az adott ingatlanra.

Miért drágább a szomszédé?

Ha egy adott házon belüli szomszéd ingatlanokról kell beszélnünk még mindig rengeteg különbség lehet. Az egyik legfontosabb a fekvés: nem mindegy hogy a főút felé vagy a belső kertre, csendes zöldre néz az ingatlan. Nem mindegy az állapot de az sem, hogy a drágább felújítási darabok, mint a fűtés vagy a nyílászárók cseréje megtörtént-e már korszerűbbre. Az általános állapot is fontos: cserélték-e a fürdőt, a szanitereket, a vezetékelés új-e, de egy biztonsági ajtó is 150-200e Ft-tól indul beépítéssel.

A hibás

És ha minden fenti részletet figyelembe vettünk, de még mindig irreális a szomszéd árazása, az azért van, mert ő valamelyik fentit nem vette figyelembe. Ne gondoljuk, hogy ha a szomszéd 10%-kal túlárazta az ingatlanját tudatosan vagy csak a megfelelő tudás nélkül, akkor a mi ingatlanunk többet fog érni: tévedés. Az övé csak akkor fog elkelni, ha elindul lefelé, és ne gondoljuk, hogy ezen az áron is elmegy. Jelenleg a vevők sokkal racionálisabbak, átgondoltabban döntenek, több ingatlant megnéznek átlagosan és ésszerűbb ajánlatokat tesznek: tapasztaltabbak, folyamatos infókat kapnak a piacról és tudatosan keresnek és ez JÓ! A jelenlegi túlárazások komoly szinten az elképesztő tulajdonosi tudatlanságnak és a "kollégák" rossz árazásának, valamint a jutalék rápakolásának köszönhető, szinte nem is tudok úgy keresni egy kerületben sem, hogy ne lássak teljesen irreális, a jelenlegi piacot meg sem közelítő árazásokat - sokszor ingatlanos neve alatt. 

Megoldás

Ha tudnék igazi megoldást, most épp turnéznék a best seller könyvemmel a világban - nincs igazi megoldás, csak a tudatosság. Jól kell ingatlanost választani, el kell fogadni ha elmagyarázza, miért nem lehet annyiért eladni azt a bizonyos ingatlant amennyiért lehet. Alap piaci ismereteket kell szerezni az eladás előtt, rengeteg cikk és leírás van, hogyan érdemes belekezdeni az eladásba, néhány emberen még én is meglepődöm, mennyire tudás nélkül ugrik bele legnagyobb pénzben kifejezhető értékének értékesítésében. Rám lehet számítani, aki kéri a segítségemet annak ésszerű keretek között de mindig kitalálok valamit, viszont szétszakadni én sem tudok... csak remélhetem, hogy kicsit közeledünk majd a nyugathoz és az usához az ingatlanpiac és az ingatlanértékesítés tekintetében.

Attila