6 jel, hogy rossz ingatlanost választottál!

2018. február 13. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Nehéz választani mert telített a piac, nehéz ellenőrizni a tudást és a számonkérhetőséget... arról már írtam, hogy hogyan ellenőrizhetünk egy ingatlanost még aláírás előtt, de arról még nem, hogy mi a helyzet akkor, amikor már aláírtunk valakivel, akire számítunk. Íme hat olyan jel, ami ha igaz az ingatlanosodra, akkor rosszul választottál.

badrealt.jpg

1: Elérhetetlen

Arra számítanál, hogy az ingatlanosod elérhető 0-24-ben, mivel a potenciális ügyfél is el kellene hogy érje... de ha te, mint tulajdonos nem éred el, az ügyfél hogy fogja megtalálni? Persze, 2-3 órára előfordul hogy valaki elfoglalt, de akkor is lennie kellene egy visszajelzésnek akár SMS-ben, akár más üzenetküldővel, hogy "Hamarosan visszahívlak" vagy valami hasonló, legalább tudjuk, hogy látta megkeresésünk. Ha ennyit sem tesz, másnak sem teszi meg.

2: Nem hallgat meg

A legelső találkozónak egy megbeszélésnek kellene lennie. Te mint tulajdonos elmondod az elvárásasid, ő mint ingatlanos elmondja, mit tud nyújtani és hogy véleménye szerint mit tud az ingatlanod. Érezned kellene, hogy az ingatlanos melletted áll és arra próbál menni, ami az érdeked lenne, felír mindent ami neked fontos és ezek szerint próbál meg értékesíteni. Ha csak a saját sületlenségét hajtja és nem foglalkozik a véleményeddel sem aláíráskor, sem később (folyamatos árcsökkentő telefonhívások, a lakás hibáztatása az eladás elmaradása miatt, stb), akkor valószínűleg rossz ingatlanossal dolgozol együtt.

3: Tapasztalatlan

Nagyon sokan csinálják mellékállásban az ingatlanozást, ellenben ez a szakma mint a legtöbb, teljes embert kíván, így teljes 8 órás munkaidőt kell hogy felemésszen. Ha valaki azt mondja hogy 4 éve ingatlanozik, akár még jól is hangozhat, viszont ha mellette fogorvos vagy ápoló vagy ki tudja mi, valószínűleg (jó esetben) csak napi 2-3 órát foglalkozik az ingatlanozással - a 4 éves tapasztalat egyből harmadolódni látszik. Sokszor buknak ki komoly hibák már ennyi év tapasztalat(lanság) után is: nem tudja, mi a lichthof? Vagy keveri az erkélyt a loggiával? Ennyi idő után tudni kellene a különbséget...

4: Szakszerűtlen

Alapból onnan indul a szakszerűtlenség, ha az ingatlanos késik. NEM KÉSHET! Sem a veled való találkozóról, sem az ügyféllel való lakásmutatásokról nem késhet el. Bele kell számolnia a forgalmat és a dugókat, mert kevés amatőrebb dolog van a szakmában, minthogy a tulajdonos fent a lakásban várja az érdeklődőt, aki lent toporog a hidegben az épület előtt és várja a késő ingatlanost. Mínuszból indul az egész és még csak nem is az ingatlan hibája, ezt senki nem engedheti meg magának. Az is fontos, hogy ne az irodán belül egy másik ügynök beszéljen veled többet, vagy az adott ingatlanos saját asszisztense: igenis tartsa veled a kapcsolatot maga az ügynök és mutassa ő személyesen a lakásodat, ez a minimum azért a szolgáltatási összegért, amit kifizetsz egy sikeres értékesítés esetén.

5: Kellemetlen helyzetbe hoz

Az első megtekintéskor az érdeklődőket egy profi telefonon elég jól tudja már szűrni, ellenben mindig vannak olyan ügyfelek, akik az árcsökkentés érdekében elkezdik szidni az ingatlan minden porcikáját. Ez rossz taktika és ilyenkor az ingatlanosnak kell leállítani az ügyfelet, mielőtt rosszabbra fordul a dolog. Aki adja a lovat az érdeklődő alá és beszáll az ingatlan szidásába, az inkább keressen magának másik állást... 

 6: Rossz a kisugárzása

Depressziósnak látszik? Valószínűleg az. Koszos, igénytelen? A munkájára is olyan igénytelen lesz, mint a kinézetére: egy ápolt, elegáns és jókedvű ingatlanossal egy vevő is szívesebben találkozik. Ha magával viszi az ingatlanos az otthoni problémákat, a munkájára is egyértelműen ki fog hatni, ezt pedig mint eladó, senki nem engedheti meg magának, mert végső soron az ő pénztárcáján csattan az ostor.

Ha bármelyik esetén felismered a saját ingatlanosodat, ne habozz váltani... sok olyan van még mindig a piacon, aki alkalmas arra amit csinál és fog tudni neked segíteni: ne hagyd magad befolyásolni senki által, te magad keress utána az adott kiválasztottnak, nézd meg a munkáit (hirdetéseit), csekkold le a hátterét, a cégét, a hitelességét. Még ilyenkor is van esélye, hogy mellényúlsz, de te mindent megtettél hogy elkerüld :) Ha kérdésed, kérésed lenne, kereshetsz engem bizalommal telefonon vagy Facebook oldalamon keresztül is, illetve iratkozz fel az Insta accountomra is, mindig posztolok érdekeseket. És most megyek mert az éjjel megszületett a fiam, kicsit pihennem is kéne a tejfakasztó előtt... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila

 

Fűtésrendszerek és típusok, mit érdemes használni és hol?

2017 nagy hidegekkel indult, beszéljünk kicsit a fűtésrendszerekről.

Itt az irodámban sincs túlzottan meleg, ugyanis sima elektromos fűtésem van, ami egy olajradiátorból és egy klímából áll. A klíma hidegben nem szeret beindulni, van hogy megy, van hogy nem, így legyek elégedett (vagy inkább elégedetlen) az olajradiátorral. Nem, nem lehet többet venni, mert lecsapják a kismegszakítót, azt meg cserélgetni macera, szóval marad a vastag ruha. :)

Hőtermelő típusok

Sorra veszem most a hőtermelőket, valamint gazdaságosság szempontjából is megpróbálom osztályozni a típusokat.

Gázkazános fűtések
Igen, a cirkó is gázkazán, itt nagyon fontos, hogy megfelelően méretezett kazánt és radiátorokat érdemes és kell használni az alacsony fogyasztás eléréséhez. A túlméretezett kazán sokat fogyaszt, a kis kazán pedig hamar tönkremegy a folyamatos nagy terhelés miatt. Kondenzációs gázkazán akkor tud jó hatásfokkal üzemelni, ha a teljes fűtési időszakban egy alacsony hőmérsékletű hőleadót kapcsolunk hozzá. Ha 80/60°C-os radiátoros rendszert használunk mellé, akkor nem fog tudni kondenzációs üzemben működni! Fontos az is, hogy érdemes külső hőmérséklet érzékelős termosztáttal használni, illetve a termosztátot jól beállítani, éjszaka, illetve amikor nem vagy otthon, elég a 18 fok is.

8130644_4e94b923971fe309b75b622626955921_x.jpg

Rengeteg olyan trükk van, amikkel lehet növelni egy radiátor fűtéshatékonyságát, például a radiátorok mögé ragassz a falra alufóliával kasírozott 3-5mm vastag hőszigetelő réteget, természetesen úgy, hogy az alufólia legyen a radiátor irányába, de ha vastag sötétítőfüggönyt használsz, az se lógjon be a radiátor elé, csak mögötte lehet.

Tudni kell azt is, hogy a nyílászárók korszerűbbre cserélésével sokat lehet javítani a fűtésrendszer hatékonyságán, ugyanis a legtöbb hő nem a falakon át, hanem a nyílászáróknál szökik ki a lakásból.

Fűtés split-klímákkal

Sokan még mindig félnek tőle, de nagyon jó számokat ki lehet vele hozni. Például ha van egy 6. kerületi 2. emeleti garzonlakásom, a cirkó kialakítása a kéménybélelés miatt milliós nagyságrendű, egy jó split klíma viszont nagyságrendekkel kevesebb lesz. Nagyobb lakásoknál vagy családi házaknál már nem biztos hogy ideális, mert nehéz kiosztani (minden szobában legyen? mindegyikhez legyen saját kültéri? - macera).

klima.jpg

 

Fűtés elektromos padlófűtéssel

Természetesen van olyan helyzet, amikor érdemes átgondolni (pl. felújításnál a kád előtt a komfortérzet növelése érdekében az aljzat megbontása nélkül berakhatunk egy kis felületet a split-es fűtésnél említett lakásnál), de egy ilyen megoldást önállóan egy újépítésű házba tervezni biztosan nem engednék. A padló hővesztesége miatt a bevitt energia 100%-a nem csak a helyiség fűtésére fordítódik, tehát 1 kWh elektromos energia kb. 1 kWh termikus energiát eredményez. Egy ilyen rendszer csak akkor lehet gazdaságos, ha napelemmel kombináljuk, de mint tudjuk, ennek kiépíttetése még mindig csillagászati összeg...

Hőszivattyús rendszerek

Új házat építőknél a kérdés legtöbbször a kondenzációs gázkazán kontra hőszivattyú dilemmaként jelenik meg. Sajnos a legtöbb esetben a hőszivattyú már a gondolati fázisban elbukik, aminek oka a laikus és a szakmai körökben terjedő félinformációk és tévhitek tömege.

Egy átlagos családi ház energia költségeinek kb.70%-a a fűtésre fordítódik.  Hőszivattyúval főleg fűtünk (másodsorban melegvizet készítünk), napkollektorral pedig főleg melegvizet készítünk (esetleg rásegítünk fűtésre). Kérdés, hogy a hőszivattyúra fordított többlet beruházás megtérül-e valaha egy jó minőségű kondenzációs kazánhoz képest. Rengeteg dologtól függ, matekkal nem untatnálak, a lényeg az, hogy hosszú távon, valamint a gázfüggőségtől elszakadás miatt viszont egyre inkább érdemes elgondolkodni rajta, mert a megtérülése az egyre modernebb rendszerekkel egyre jobb lesz.

hoszivattyu-elve_1.jpg

Szilárd tüzelésű kazánok

A faelgázosító a tüzelést elektromosan szabályozza a hozzáadott levegő mennyiségével. Viszont a hagyományos, szilárd tüzelésű készülékek ezt nem tudják. Magyarul: vagy „bedurrantunk” a házba, vagy nem. Kb. 30 éve még ún. „nyitott” fűtési rendszerek voltak és a radiátorokon nem volt termosztatikus szelep, jó nagy átmérőjű csöveket láthattunk, sőt szivattyút sem használtunk (gravitációs rendszer). Ha begyújtottunk a kazánba, akkor az egész házba jól felkúszott a hőmérséklet akár 25-26°C-ig…

Manapság „zárt”, szivattyús fűtési rendszereket használunk, hogy a hőmérséklet jól szabályozható, komfortos fűtési rendszerünk legyen. Tehát ha egy hagyományos szilárd tüzelésű kazánba „bedurrantunk” és a kívánt hőmérsékletet elérjük, akkor a rendszerben a keringés megáll, lezárnak a szabályozók és a kazán a néhány méteres csőszakaszban lévő 1-2 liter vizet fogja forralni! Gőz képződik, a nyomásra pedig a biztonsági szelep kinyit, lefúj, kiengedi a gőzt és vizet a fűtési rendszerből. …Ha a biztonsági szelep működik!
Nagyobb épületeknél vagy kisebb hoteleknél és apartmanházaknál láttam már többször ezt a megoldást, viszont azt fontos tudni, hogy ehhez biztosítani kell a tüzelőanyagot. 

faelgazositokazan.jpg

Házközponti és távfűtési rendszerek

A végére hagytam azt, amelyek a legtöbb budapesti lakásban megtalálhatóak. Két különböző rendszerről beszélünk: a házközponti fűtés azt jelenti, hogy a társasház földszinjén vagy a legfelső emeletén egy nagy gázkazán melegíti azt a vizet, amit aztán az összes lakásban keringtet egy szivattyú, így minden radiátoron egyedi termofej van, amivel szabályozható az adott radiátor működése. Nagyobb újépítésű társasházakban mindig ilyen rendszert építenek, ugyanis így egy lakás fűtésköltsége hihetetlenül kedvező lesz.

A távfűtési rendszerek főleg a panelházakban találhatóak meg, ebből is két féle van mostanában: a panelprogramban részt vett távfűtéses lakások már kaptak egyedi mérőket a radiátorokra, valamint egyedi termofejet a szabályozáshoz, amelyekben még nincs ilyen rendszer, ott az ingatlan mérete alapján általányt jó fizetnie a tulajdonosoknak, mivel egy 3 szobás lakás téli fűtése akár a 40e Ft-ot is elérheti.

101854_radiator.jpg

 

A legfontosabb fűtésrendszereket sorravettem, ha valami még eszembe jut, fogom a listát bővíteni :)

Attila