Első megtekintés előtt mivel készülhet egy magánszemély érdeklődő?

2019. július 23. - LeoGroup Attila

Megkerestek a fenti kérdéssel és kicsit kifejtve úgy gondoltam, remek blogbejegyzés lehet belőle: amikor először látunk egy ingatlant, de képek alapján tudjuk, hogy a céljainknak megfelelő lehet, mivel tudunk készülni előre? Két féle irány van, attól függően, hogy az eladói oldalt ki képviseli.

11-9141_00.jpg

Az eladó a tulajdonos

Ha közvetlenül van a vevőjelölt kapcsolatban a tulajdonossal, tehát nincs közvetítő, sokszor előfordul, hogy mindkét fél először csinál ilyet - tehát először vesz, először ad el, ezért nincs tapasztalatuk az értékesítés menetében, valamint egyáltalán abban, mit is kéne megkérdezni akár ott helyben, akár előre, hogy a tulajdonos készülni tudjon. Én ilyenkor mindenkinek azt javaslom, hogy fontos tisztában lenni az adott ingatlan aktuális tulajdoni lapjával, tehát látni, ki vagy kik a tulajdonosok és milyen részben, van-e teher vagy haszonélvező, esetleg az ingatlan nem is akkora, amekkora a hirdetésben szerepel... Ezt a vevő a pontos cím tudatában maga is ellenőrizheti a magyarország pont hun, ügyfélkapus belépéssel, a földhivatali nyilvántartás gombra kattintva.

A helyszínen érdemes minden rezsire rákérdezni, valamint egyeztetni, mit és mit nem tartalmaz a vételár - nehogy ebből később vita alakuljon ki. Ha fennálló kérdés marad például felújítás minőségével, a tetőszerkezet állapotával vagy ilyesmivel kapcsolatban, feltétlenül javaslok egy második körös megtekintést az adott terület szakértőjével együtt, addig nem érdemes ajánlatot tenni.

Az eladó a közvetítő

Ha egy közvetítővel vagyunk kapcsolatban, egyszerűbb a helyzet, ugyanis jó esetben a kolléga pontosan tudja, mivel kell készülni egy komoly érdeklődőnek, de ha elmondjuk neki telefonban, hogy szeretnénk látni tulajdoni lapot, lakásoknál alapító okiratot, rákérdezünk hogy van-e elővásárlási jog és megkérdezzük, van-e a felújításokról dokumentáció és azt láthatjuk-e, máris tud előre készülni a megtekintésre. Időzíthetjük ezeket a kéréseket a második körre is, amikor már látszik, hogy komolyan gondoljuk az adott ingatlan megvásárlását - a lényeg, hogy addig SOHA ne tegyünk ajánlatot, amíg nem vagyunk biztosak abban, hogy akinek tesszük az ajánlatot, az tényleg a tulajdonos, az ingatlanosnak minden tulajdonostól van megbízása, valamint hogy a tulajdonos pontosan tisztában van-e az esetleges terhekkel és haszonélvezőkkel (megtörtént eset, hogy az egyik távközlési cég a szerződéskötés előtt 2 nappal tett egy komolyabb terhet a tulajdoni lapra, ami miatt majdnem meghiúsult az adásvétel, szerencsére időben észrevettem és volt még idő "orvosolni" a problémát).

A kulcsszó

A kulcsszó egyértelműen a tájékozottság. Minél több dologgal kapcsolatban előre tájékozódunk az adott ingatlannal kapcsolatban, annál nyugodtabban tehetünk ajánlatot a későbbiekben. Tulajdoni lap, helyszínrajz, alapító okirat, dokumentációk, stb - függően attól hogy lakás vagy ház, nagyon sok publikus adatot előre ellenőriz(tet)hetünk, így tájékozottabbak leszünk és tanulunk is belőle.

Ha kérdésed lenne még ezzel kapcsolatban, nyugodtan keress meg a Facebook oldalon keresztül, mindenképpen megpróbálok segíteni.

Attila

Gyanakodjunk, ha túl olcsó egy lakás?

A mai ingatlanpiaci helyzettel mindenki biztosan tisztában van már és mindenki unja is, hogy senki nem látja, hol az emelkedés vége. Ettől függetlenül a hitelezés és az állami támogatások továbbra is tolják a keresletet, de mindenki azt az egyet keresi, azt az álmot kergeti, hogy az övé lesz az a tökéletes és jó árú ingatlan, ami senki másnak nem tűnik fel... ilyen ma már nincs, le is írom, miért.

houses-and-magnifying-glass-housing-residential-conveyancing-and-property.jpg

Kereslet-kínálat

Az árak és az árazás vizsgálatakor két fontos különbözőséget kell figyelembe vennünk, mégpedig azt, hogy van a kínálati ár (amennyiért látod a neten az ingatlant) és van a keresleti vagy értékesítési ár, amennyiért ténylegesen elkel. Namármost százból száz ingatlan jelenleg úgy kerül a piacra, hogy egy enyhe túlárazás, valamint alku bele van kalkulálva, mert ahhoz, hogy mindkét fél boldog legyen az ügylet végén, legalább néhány százezer forintot engedni kell majd - ha pedig ezt alapból belekalkuláltuk, megkapjuk érte azt a pénzt, amit előzetesen terveztünk vagy az ingatlanosunkkal megbeszéltünk. A piaci árakat tehát ezek alapján tudjuk nagyjából kiszámolni, de mi a helyzet akkor, ha 15 egyforma és nagyjából egy árazású ingatlan után a 16. 20%-kal olcsóbban van hirdetve?

Rejtett hibák és eltitkolt tulajdonságok

Rengeteg tulajdonos úgy gondolkodik, hogy ő nem írja bele a hirdetésbe, hogy a lakás szuterén, vagy ötödik emeleti de nincs lift, mert ha az érdeklődő kijön és beleszeret a lakásba, ezen majd túllendül. Ez oltári nagy baromság, már elnézést a kifejezésért. Az előzetes tájékoztatás akár a hirdetésben, akár telefonon _ALAPVETŐ_, mert egyfajta nagyon fontos szűrőként funkcionál, amellett, hogy aki a negatív tulajdonság megbeszélése után is szeretné megtekinteni az ingatlant, már a helyszínen nem fog fennakadni az átadott információn, így az már "csak" egy tulajdonság lesz a sok közül és ha az az egyetlen negatív, máris nyílt az értékesítési lehetőség. 

Csalók a piacon 

Még mindig sok hirdetésbe futunk bele kollégákkal olyan csaló hirdetésekbe, akik feltűnően jó áron próbálnak eladni belvárosi ingatlanokat. A csalás lényege az, hogy az ingatlant nem lehet csak 1-2 hét múlva megtekinteni, de olyan nagy rá az érdeklődés, hogy azé lesz, aki először átutalja az összeg bizonyos részét... az egészet emailben és telefonon intézik, megfoghatatlanul és utolérhetetlenül és ha valaki ennek bedől és azt hiszi, hogy most megfogta az isten lábát, bottal ütheti a pénzét... SOHA ne utaljunk adásvételi szerződés nélkül pénzt senkinek, az ingatlant nézzük meg személyesen, kérjünk le róla tulajdoni lapot (1000 Ft és ügyfélkapun keresztül bárki könnyedén megteheti, publikus adatok) és győződjünk meg arról, hogy az a tulajdonos, akivel tárgyalunk, vagy a megbízottjának megfelelő megbízása van az értékesítésre.

Osztatlan közös tulajdon

Előfordul, hogy egy családi házat kettébontanak, de a szabályozások miatt egy helyrajzi számon kell maradniuk, viszont teljesen külön használhatóan, két bejárattal tudnak működni. Az értékesítés lehetséges, ha van egy megfelelően elkészített megosztási szerződés még hitel is vehető fel rá, de az biztos, hogy jóval kevesebbet fog érni, mint egy saját tulajdoni lappal rendelkező ingatlan.

Használatbavételi engedély

Újépítésű társasházaknál előfordul, hogy valamiért a ház nem kapja/kapta meg a használatbavételi engedélyt. Ezután lehetne albetétesíteni, tehát ezután kaphatnának a lakások külön tulajdoni lapon lévő albetétszámokat/helyrajzi számokat, de ha ez nem történik meg, lesz egy tulajdoni lap, ami 80-100 oldalon át taglalja a tulajdonosok tulajdoni hányadát... mondanom sem kell, ez sem szerencsés, nagyon sokat befolyásol az áron, de ettől ugyanúgy eladható, viszont nem hitelezhető.

Voltál valamelyik helyzetben a felsoroltak közül és jól vagy rosszul jöttél ki belőle? Oszd meg velem és követőimmel történeted Facebook oldalamon keresztül, biztosan tudna mindenki tanulni az esetből.

Attila