Első megtekintés előtt mivel készülhet egy magánszemély érdeklődő?

2019. július 23. - LeoGroup Attila

Megkerestek a fenti kérdéssel és kicsit kifejtve úgy gondoltam, remek blogbejegyzés lehet belőle: amikor először látunk egy ingatlant, de képek alapján tudjuk, hogy a céljainknak megfelelő lehet, mivel tudunk készülni előre? Két féle irány van, attól függően, hogy az eladói oldalt ki képviseli.

11-9141_00.jpg

Az eladó a tulajdonos

Ha közvetlenül van a vevőjelölt kapcsolatban a tulajdonossal, tehát nincs közvetítő, sokszor előfordul, hogy mindkét fél először csinál ilyet - tehát először vesz, először ad el, ezért nincs tapasztalatuk az értékesítés menetében, valamint egyáltalán abban, mit is kéne megkérdezni akár ott helyben, akár előre, hogy a tulajdonos készülni tudjon. Én ilyenkor mindenkinek azt javaslom, hogy fontos tisztában lenni az adott ingatlan aktuális tulajdoni lapjával, tehát látni, ki vagy kik a tulajdonosok és milyen részben, van-e teher vagy haszonélvező, esetleg az ingatlan nem is akkora, amekkora a hirdetésben szerepel... Ezt a vevő a pontos cím tudatában maga is ellenőrizheti a magyarország pont hun, ügyfélkapus belépéssel, a földhivatali nyilvántartás gombra kattintva.

A helyszínen érdemes minden rezsire rákérdezni, valamint egyeztetni, mit és mit nem tartalmaz a vételár - nehogy ebből később vita alakuljon ki. Ha fennálló kérdés marad például felújítás minőségével, a tetőszerkezet állapotával vagy ilyesmivel kapcsolatban, feltétlenül javaslok egy második körös megtekintést az adott terület szakértőjével együtt, addig nem érdemes ajánlatot tenni.

Az eladó a közvetítő

Ha egy közvetítővel vagyunk kapcsolatban, egyszerűbb a helyzet, ugyanis jó esetben a kolléga pontosan tudja, mivel kell készülni egy komoly érdeklődőnek, de ha elmondjuk neki telefonban, hogy szeretnénk látni tulajdoni lapot, lakásoknál alapító okiratot, rákérdezünk hogy van-e elővásárlási jog és megkérdezzük, van-e a felújításokról dokumentáció és azt láthatjuk-e, máris tud előre készülni a megtekintésre. Időzíthetjük ezeket a kéréseket a második körre is, amikor már látszik, hogy komolyan gondoljuk az adott ingatlan megvásárlását - a lényeg, hogy addig SOHA ne tegyünk ajánlatot, amíg nem vagyunk biztosak abban, hogy akinek tesszük az ajánlatot, az tényleg a tulajdonos, az ingatlanosnak minden tulajdonostól van megbízása, valamint hogy a tulajdonos pontosan tisztában van-e az esetleges terhekkel és haszonélvezőkkel (megtörtént eset, hogy az egyik távközlési cég a szerződéskötés előtt 2 nappal tett egy komolyabb terhet a tulajdoni lapra, ami miatt majdnem meghiúsult az adásvétel, szerencsére időben észrevettem és volt még idő "orvosolni" a problémát).

A kulcsszó

A kulcsszó egyértelműen a tájékozottság. Minél több dologgal kapcsolatban előre tájékozódunk az adott ingatlannal kapcsolatban, annál nyugodtabban tehetünk ajánlatot a későbbiekben. Tulajdoni lap, helyszínrajz, alapító okirat, dokumentációk, stb - függően attól hogy lakás vagy ház, nagyon sok publikus adatot előre ellenőriz(tet)hetünk, így tájékozottabbak leszünk és tanulunk is belőle.

Ha kérdésed lenne még ezzel kapcsolatban, nyugodtan keress meg a Facebook oldalon keresztül, mindenképpen megpróbálok segíteni.

Attila

Hova tűnt a vásárlói réteg? Trendváltozás 2019 júniusban.

Minden kicsit komolyabb, vagy magát komolyabbnak valló, ingatlanértékesítéssel foglalkozó vagy a közvetítőket összefogó cég komoly visszaesésről számolt be az elmúlt 6-8 hétről. A visszaesés mindenhol látszik, csupán mértéke eltérő, megpróbálom összefoglalni az okokat és elemzünk egy kis jövőképet is kollégákkal.

it_photo_81085.jpg

A visszaesés mértéke

A nagyobb franchiseok és az ingatlanosokat összefoglaló komolyabb csoportok mind 30-50%-os visszaesésekről számolnak be a keresletet tekintve. Ebben bennevan néhány hosszú hétvége, illetve a szabdságok elindulása is, de akik évről évre figyelik a júniust ilyen tekintetben, tudják, hogy ez most egy komolyabb dolog kezdete is lehet. Természetesen nem minden területen és nem minden szegmensben figyelhető meg a fenti mérték, például jól érezhető, hogy a falusi CSOK-ra jogosult településeken komolyabb érdeklődésről számoltak be, de a fővárosi piacot ez természetesen egyáltalán nem érdekli és nem is érezhető.

Néhány fontosabb ok

Az egyik legfontosabb és jól érezhető ok a fővárosban az a buborék, amint az ingatlantulajdonosok és a velük kooperáló közvetítők fújtak az ingatlanok árazásánál. A fővárosban jelenleg 10-15%-os a túlárazottság mértéke, ami nagyban köszönhető annak, hogy a jó hitelezés és a folyamatosan növekvő bérek miatt nőtt a vásárlóerő, tehát több a potenciális vásárló ügyfél. Már most látszik, hogy az ennél is jobban túlárazott ingatlanok értékesítése átesik a nehézből az esélytelenbe mindaddig, amíg az adott tulajdonos észre nem veszi ezt a tendenciát és csökkenti az árat - mást jelen esetben nem nagyon tehet.

Egy másik fontos ok az új szuperállampapír, a MÁP+. Minimális kockázattal 5% körüli hozam érhető el, miért akarna egy kisebb pénzű befektető albérletnek szánt ingatlant venni túlárazottan a belvárosban, ha szinte kockázatmentesen elérhet egy ilyen hozamot? És teljesen jogos a felvetés, az első számokból látszik is: 900 milliárd forint vándorolt az állampapírba az indulás óta az ÁKK adatai szerint, ez a pénz 5 évre teljesen eltűnt a befektetői piacról.

Még egy fontos ok a kivárás: júliustól indul a babaváró támogatás, ami ugyancsak inkább a vidéki ingatlanvásárlásokat fogja segíteni, bár Budapesten is van több vásárló ügyfelünk, aki ezzel a konstrukcióval egészíti ki önerejét. 

Csorba Dani kollégám Jön a tré? című vlogjában kicsit komolyabban elemzi a piaci mozgatórugókat és ő is elmondja, hogy az eladói eltökéltség ugyanolyan, a vásárlói réteg fogyatkozott meg.

Mi várható?

Folyamatosan veszik a kriptovalutákat, emelkedik az arany ára, tehát látszik, hogy a befektetők keresik és használják az alternatívákat az ingatlanok mellett. Azonban amíg jó a hitelezés, megy a CSOK és nem emelkedik jelentősen a jegybanki alapkamat, túl nagy baj nincs, csupán az újépítésű és új lakások számában lesz egy érdekes hullám, ugyanis 2019 végéig a legtöbb 5%-os újépítésű áfával épült társasház felépül és eladásra kerül, a 27%-os engedéllyel vagy még engedély előtt álló projekt el sem indult - 2020-ra a tizedére fog visszaesni a befejezett és átadott új lakások száma, ami nagyon érzékenyen fogja érinteni ezt a réteget. Az, hogy pontosan mi várható, megmondhatatlan. Ha idomulnak az árak a kereslethez, hamarabb kilábalhat a piac a gödörből, de lesznek, akik ezt veszteségnek fogják felfogni, pedig aki olcsóbban ad el egy adott időszakban, olcsóbban is tud vásárolni ugyanakkor, tehát pénzénél marad.

Ha hozzászólnál vagy más a véleményed, esetleg kérdeznél vagy hitelekkel kapcsolatban érdeklődnél, mindenről van lehetőséged a poszt alatt a Facebook oldalamon keresztül.

Kellemes hétvégét mindenkinek! :)

Attila