Hibák, amit szinte mindig elkövetnek a tulajdonosok, amikor maguk akarnak eladni

2019. január 07. - LeoGroup Attila

A hosszú cím magáért beszél: a magán eladókat kétféleképpen lehet megkülönböztetni: az egyik, akinek nincs szüksége ingatlanosra mert maga is boldogul (akár tudás, akár szerencse miatt), és van, aki csak azt hiszi hogy nincs szüksége ingatlanosra, pedig vagy árazás, vagy rossz képek, az alaprajz hiánya vagy más kismillió dolog miatt saját magának okoz nagyon komoly kárt. Összeszedtem néhány fontos hibát, amit az eladó magánszemélyek szinte mindig elkövetnek, amikor értékesítik saját ingatlanjukat.

selling-a-home-with-tenants-shutterstock_168357554-75f33f-630x420.jpg

Az ingatlan felkészítésének elmaradása

Mindig abból kell kiindulni, hogy a vevő figyelmét semmi nem szabad hogy elvonja a lakás mutatásakor. Már az is probléma, ha nincs elmosogatva, mert negatív érzetet kelt, a szagokról és például egy macskaalomról már nem is beszélve. A teregető a lakásban is probléma mert helyet foglal, szűkíti a teret, csalóka lesz a szobában a térérzet... a fotóknál is fontos, hogy ne bútorokat fotózzanak az eladók, hanem tereket, világos helyiségeket természetes és mesterséges fénnyel egyaránt, a fény mindig jót tesz a térérzetnek.

Az amatőr, rosszul beállított fotók

Külön pontot is szentelek ennek: rettentő fontos, hogy a fotókon ne legyenek figyelmet elvonó dolgok, a fotók minden esetben nappal, lehetőleg fényes, világos időpontokban készüljenek, itt egy jó példa, ugyanaz a helyiség, csak az egyik fotó amatőr, a másik nem:
osszehasonlitas8522.jpg

Az alaprajz és a szakmai részletek hiánya

"Nagyanyám imádott az ablak mellett olvasni", vagy "eladó imádott kis ékszerdoboz lakásunk, amiben első gyermekünk fogant". Igen, ezeket már olvastam hirdetésekben. Egy ingatlanosnak termékként kell bánnia az adott ingatlannal, annak előnyeit kihangsúlyozni és a lehető legjobb formájában megmutatni, ebbe beletartozik az alaprajz is. De ha belekérdeznek, ismerni kell az ablakok hőátbocsátási tényezőjét, a szigetelés milyenségét és a tető állapotát is - sokszor többet kell tudnunk az adott ingatlanról, mint a tulajdonosnak magának.

Az utánkövetés elmaradása

Ha az eladó bemutatja a lakását egy magánúton érkező érdeklődőnek, nagyon ritka, hogy rátelefonáljon pár nappal később, pedig az utánkövetés egy remek visszajelzés, hogy mit változtassunk a lakás eladhatósága érdekében. Ha nem kell neki az ingatlan, minden esetben meg kell kérdezni az okát. Kicsi a terasz? Hangsúlyozzuk ki a szövegben a pontos méretet, máskor ezzel nem lesz probléma. Nincs lift? Hoppá, véletlen kimaradt a hirdetésből - fontos infók, amikkel elkerülhetőek a "túristák", azaz azok az érdeklődők, akik csak nézelődnek, de venni egyelőre nincs miből vagy tervben sincs.

A rossz/túlzott helyszíni kommunikáció

A saját érdekeit, pozitív érzéseit helyezi előtérbe az ügyfél helyett, például percekig elemzi milyen jó a tömegközlekedés, amikor az ügyfél mindenhova kocsival jár és a parkolás fontosabb... A legtöbb érdeklődőnek pontos elképzelése van arról, hogy hogyan szeretné átrendezni, átépíteni, hasznosítani az ingatlant, ezért ne tereljük olyan irányba, ami nekünk fontos.

Van még olyan hiba, amit szerinted fontos lenne kijavítani? Írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, akár egy új bejegyzés alapja is lehet :) Elkészült ezen blog saját weboldala is, ahol rólam is többet megtudhattok, valamint ingatlanértékesítés vagy keresés esetén könnyen felkereshettek.

Attila

 

 

6 kérdés, amit tegyünk fel egy lakás megvásárlása előtt

Sokan úgy ugranak bele egy lakásvásárlásba, hogy pontosan még el sem döntötték, mit is akarnak, csak van egy motiváció, van egy ok, ami miatt szükségszerű a vásárlás (gyereknek kell, be kéne fektetni a pénzt, munkahelyváltás, betegség, szülőkhöz közelebb költözni, stb...). A hirtelen indulás sokszor egy hozzánemértéssel és egy piaci ismerethiánnyal is párosul, ilyenkor érdemes ingatlanos segítségét kérni, de ha nem teszi, ezeket a kérdéseket mindenképpen tegye fel, mielőtt döntést hoz.

992de8e31f1f25bac4c180d9f2585538.jpg

1: Kérhetek egy tulajdoni lapot?

A tulajdoni lap minden ingatlannál publikus adat, bárki lekérheti az Ügyfélkapuján keresztül ezért egy ingatlanközvetítőnek vagy tulajdonosnak sincs értelme rejtegetni. Ha mégis megpróbálják, valamit elhallgatnak. A tulajdoni lapon ellenőrizzük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akit mi annak gondolunk, valamint nézzük meg, akkora-e a lakás, amekkorának hirdették - ha eltérés van, mindenképpen utána kell nézni az okoknak. Sok ingatlanos nem kér le a megbízáskor tulajdoni lapot, pedig nemegyszer derültek már ki régen elfelejtett és rajtamaradt terhek vagy hitelek, amik bár ki lettek fizetve, nem lettek töröltetve - ezeket el kell intézniük eladás előtt.

2: Elkérhetem a közös képviselő elérhetőségeit?

Fontos vele beszélni, ugyanis tőle meg lehet tudni, hogy a háznak van-e olyan tartozása vagy elmaradása, ami közművek kikapcsolásával járhat, esetleg az épület lakóösszetételéről lehet tőle infókat kapni, valamint a jelenlegi tulajdonos tartozásáról is képbe kerülhet, nem beszélve az esetleges elővásárlási jogról. Nem minden közös képviselő ilyen közlékeny, de kérhető a tulajdonos segítsége, esetleg meg lehet kérni, hogy jelezze a képviselőnek hogy keresni fogjuk.

3: Van bármilyen rejtett hiba vagy komoly felújítani való része a lakásnak?

Ha felújítandó az ingatlan, annyira nem releváns kérdés, de nem árt tudni róla, hogy az eladó perelhető, ha eltitkol valamilyen komolyabb költséggel járó hibát, például tetőszerkezeti problémát, leázást vagy hasonló gondokat... sajnos találkoztam már tulajdonossal, aki lefestette a leázást és előttem is megpróbálta eltitkolni a hibát, majd amikor felvilágosítottam hogy ilyet nem tehet, kirúgott a lakásból és hívta a következő közvetítőt... óriási hiba. Érdeklődjünk azzal kapcsolatban is, hogy voltak e esetleg rovarproblémák a lakásban, mint hangyák, poloskák, akár méhek vagy darazsak, főleg, ha valamely családtagunk allergiás rájuk.

4: Miért adja el az ingatlant?

A válaszból sokminden kiderülhet, ami akár rejtett hibára vagy más problémára is visszavezethető, például olyan zajos a lakás hogy éjszaka nem tud aludni benne, vagy a szomszédok állandóan buliznak, esetleg a szomszéd lakást AirBnB-re használják és nagyon zavarja az állandó ki-be mászkálás, sorolhatnám. Lehet, hogy egy teljesen ártatlan választ fogunk kapni, minthogy nem tudja tovább fizetni a hitelét, vagy külföldre költözik dolgozni és kell a lakásból a pénz a kint tartózkodáshoz, esetleg örökség volt és ezért szeretné értékesíteni... figyeljünk rá hogy mit válaszol, hátha nem lesz problémás.

5: Vannak állatok vagy kiadott lakások a házban?

Mindkettő főleg a zaj miatt fontos: kiadott lakásnál sosem tudhatjuk, ki kerül a lakóközösségünkbe, kutyáknál az éjszakai vonyítás pedig erősen idegesítő lehet. Ha szeretnénk éjjel aludni is, ez egy fontos kérdés lehet a leendő tulajdonosnak.

6: Mennyire macerás a parkolás?

Ha nincs autó és nincs is tervben egy vásárlása, akkoris fontos kérdés, ugyanis ha bárki menne hozzád de 20 percig kell helyet vadásznia, igen idegesen fog megérkezni... az is fontos, hogy a terület fizetős övezet-e vagy nem, esetleg tervezik-e bevezetni hogy fizetős legyen. Ha van hozzá tartozó parkolóhely, fontos tudni, hogy az a hely hogy van papírozva, mi alapján tartozik a lakáshoz, tehát van-e külön helyrajzi száma vagy az alapító okiratban van a lakáshoz rendelve, esetleg csak szokásjog alapján áll oda az eladó már 15 éve? Nem mindegy, ugyanis a szokásjog esetén a parkolóhely nem feltétlenül száll át az új tulajdonosra, ezért a helyért pénzt kérni sem lehet plusszban...

Hitelen ennyi jutott eszembe, írhatnánk még rezsiről, felújításról, elhelyezkedésről vagy tömegközlekedésről is, de szerintem ezeket úgyis mindenki megkérdezi, nincs miért kiemelni. Ha van még olyan, ami szerinted fontos kérdés és érdemes lenne beszélni róla, esetleg akár egy teljesen különálló bejegyzést is érne, írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, szívesen kivesézem a témád :)

Attila