Egy ingatlanvásárlás menete és néhány buktatója

2018. június 26. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Mostanában sok olyan embertől volt telefonhívásom, akik egyáltalán nem voltak tisztában egy ingatlanvásárlás komplett menetével, ezért volt hogy fél órát elbeszélgettem velük - tőlem függetlenül vesznek vagy terveznek venni ingatlant, csak nem kaptak senkitől egy megfelelő tájékoztatást és sosem csináltak még ilyet.

Olyan alapvető kérdésekkel is találkoztam mostanában, hogy miért nincs odaírva a hitel összege az ingatlan ára mellé, mert ha neki azt is ki kell fizetni, nem kéne tudnia róla? Arra gondoltam, tegyünk pár dolgot tisztába, hogy aki teljesen nulláról indul e témában mert életében nem adott/vett semmit és nem akar ingatlanossal dolgozni, annak is legyen egy kis képe arról, hogy is mennek a dolgok ilyenkor. Folyamat-végigvezetés következik :)

house-prices.jpg

Az elképzelés megfogalmazása

Kezdjük ott, hogy sokan nem tudják, mit is keresnek és hogy mennyi pénzük van. Hiteleseknek legyen meg egy előzetes hitelelbírálás, amivel tudhatják, hogy meddig nyújtózkodhatunk - ezáltal könnyebb képet alkotni arról is, milyen típusú ingatlan fog beleférni. Készpénzesek pedig számoljanak bele további költségeket: adók, illetékek, felújítás, kertrendezés, bútorozás... Erkély, lift, környék, kerület, háztípus, emelet - minden fontos, minden befolyásolja az árat. Ha ez megvan, elkezdhetünk nézelődni.

Felkutatás

Az általános online felületeket érdemes böngészni és mindenkinek ajánlom, hogy legalább 10 ingatlant nézzen meg, hogy legyen összehasonlítási alapja. Hamar körvonalazódni fog a környezet és az ingatlantípus, fontos, hogy jó érzése legyen az embernek egy ingatlanban akkor is, ha komoly felújítás szükséges: a belsőn tudunk változtatni, a környezeten és a lokáción már nem. Megkérhetünk ingatlanost is a felkutatásra, mivel minket az eladók fizetnek, tehát a munkájuk részünkre nem kerül semmibe - azonban kevés jó ingatlanosnak van ideje kvázi ingyen segíteni a felkutatásban, mivel nem garantált, hogy a vásárlás is vele fog megtörténni... Ha megvan a kiszemelt, az ingatlanoson keresztül érdemes ajánlatot tenni, mivel a szó elszáll, az írás megmarad... ha szóban mondunk X-et, elfogadják, de másnap meggondoljuk magunkat, nincs gond. Ellenben leírva és valamennyi vételi pénzzel megtámogatva már komolyabban fognak minket venni és ha elfogadják, az eladót is kötni fogja a papír. Hangsúlyozom: a vételi szándéknyilatkozat nem ügyvéd által ellenjegyzett dokumentum, ezért fontos, hogy megfelelően olvassuk át a szövegezését (ki tudja, mi kerül bele az apróbetűs részekbe).

Ár

Alapból onnan kell kiindulni, hogy egy hirdetésnél feltüntetett árat ha kifizetünk, azért megkapjuk az ingatlant. Minden ezen kívüli költség rejtett költségnek minősül, olyan nincs, hogy az ingatlanon lévő hitelt még plusszban ki kell fizetni, vagy a panelprogramról fennmaradó összeg hozzáadódik... ezeket az eladónak kell intéznie, természetesen csak ezen összegek tudatában fog elfogadni árajánlatokat. Újépítésűeknél hagyományosan szokott lenni egy ún. közműfejlesztési hozzájárulás, ami hozzáadódik az árhoz, ezzel fontos viszont kalkulálni és érdemes elkezdeni alkudozni is. Hagyományosan minden ingatlannál lehet faragni az áron, de ne vigyük túlzásba, mert az eladót könnyű megsérteni 1-1 nagyon alacsony ajánlattal - érdemes tehát az ingatlanossal konzultálni erről is. Megegyezés esetén az ingatlanos fogja kérni a szerződő felek adatait, amit az ügyvédnek átküld a tulajdoni lap és a megegyezés szerinti árral és kifizetési menettel együtt, hogy az ügyvéd összeállíthassa az adásvételi szerződést.

Költségek

Egy eladáskor az eladónak átalánosan két költsége van: a közvetítő kifizetése, valamint a szerződéskötésre kötelezően elkészíttetendő energetikai tanusítvány. Emellé még persze adódhat közműtartozás, közös költség vagyépp panelprogram, az ingatlant nullásan kötelező átadni, tehát ezeket is rendezni szükséges. Általánosan a vevő fizeti az ügyvédet - mivel neki van joga ügyvédet hozni. Ennek 0.5-1% közötti költsége van, fontos hogy mindenképpen ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédhez menjünk, mert bár mindenfajta ügyvédnek van joga ellenjegyezni egy adásvételit, valljuk be, egy válóperesnek nem ez a szakterülete. A szerződéskötésre hagyományosan 10% foglalót szoktak kérni készpénzben, minden más történhet átutalással - ez a 10% biztosítja be mindkét felet az adásvételi aláírásakor. A részletektől el lehet térni, banki hitel esetén a bank is sokmindent meghatároz és beszabályoz, kötelező alkalmazkodni hozzá. 

Kiköltözés

Azok szerencsések, akik a szerződéskötés és kifizetés után kvázi azonnal át tudják venni a tehermentes ingatlanjukat. Általában 60-90 napot kérnek a bent lakók a kiköltözésre és a tehermentesítésre, mivel a hitelek kifizetése legtöbbször a vevő pénzéből szokott megtörténni. Ettől senkinek nem kell megijednie, jól szabályozott és felügyelt folyamat ez, általában a bankok egymás között a szerződés alapján megoldják (itt ugyancsak kiemelném, milyen fontos a megfelelő ügyvéd megválasztása). A szerződés szabályozza továbbá azt is, ha a vevő késik a kifizetéssel vagy az eladó késik az ingatlan átadásával: mindkettőt napi kötbérrel szokás szankcionálni, ami akár 10-20e forint is lehet, tehát egy hét alatt már egy komolyabb összeg is összegyűlhet.

Átadás-átvétel

Kötelező ilyenkor elkészíteni egy ún. átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amibe fel kell írni az óraállásokat, valamint az órák azonosító számait - ezzel fogja tudni a vevő átiratni az órákat a saját nevére. Mostanában már nem szokás a nullás igazolások kérése sem, mivel az órák átiratásakor az adott óraállásokkal átírják az órákat, a fennmaradó tartozásokat pedig az előző tulajdonosnak ki fogják számlázni. Ellenben a közös költségről érdemes továbbra is kérni, mivel ott csak bejelentkezési kötelezettség van, láttam olyat, hogy az eladó megpróbált lelépni egy kis társasházi tartozást maga mögött hagyva...

A lényeg

Sokan életükben egy vagy két ingatlanértékesítést vagy vásárlást csinálnak meg összesen, de nekünk közvetítőknek ez a munkánk. Mi végig tudjuk vezetni a folyamatot úgy, hogy sem az eladó, sem a vevő érdekei nem sérülnek és mindkét fél biztonságban tudhatja az elejétől a végéig az egészet. Emellett messze nem azt állítom, hogy ez rakétatudomány: ha hiszel abban hogy semmi problémád nem lesz, nyugodtan add el magad, sosem állítanám hogy mindenkinek szüksége van ingatlanosra, ahogy nincs mindenkinek szüksége autószerelőre vagy takarítóra sem, mégis megélnek sokan az adott szakmában, mert vagy idő vagy hozzáértés hiánya miatt mással intézteti. Bárki bármikor felhívhat ha kérdése van, a jövőben is fogok segíteni mindenkinek, ha tudok.

Attila

 

Mi véd jobban: az előleg vagy a foglaló? Egyáltalán mi a különbség?

Ingatlanügyletek esetében nagyon nem mindegy, hogy a folyamatok elejétől kezdve "vételi ajánlattétel" néven vesz át az ingatlanos pénzt, vagy "előleg", esetleg "foglaló" kerül a papírra. De kinek mihez van joga? Mi védi a vevőt és az eladót a lehető legjobban? Oda kell figyelni!

shutterstock_144792676.jpg

A legfontosabb az, hogy tisztába tegyük a fogalmakat: a vételi ajánlattételi pénzt az ingatlanos veszi át akkor, amikor a vevő ajánlatot tesz egy bizonyos, az ingatlanközvetítő által értékesített ingatlanra. Ez azért fontos, mert a vevő és az eladó egymás között csak nehezen tud anyagilag is biztonságosan megállapodni egymással, de ha egy közvetítő kezeli a pénzt és a papírmunkát, mindkét fél biztosítja magát a szerződéskötésig. 

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve az ügylet meghiúsulása esetén van különbség: A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen, anyagi következménye tehát ennek nincs. A foglalónak ezzel szemben már vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei: ha az adásvételi szerződés az eladó hibájából nem jön létre, akkor az eladó az adott foglaló összegét kétszeresen köteles a vevő részére visszatéríteni. Ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, ő a foglalót elveszíti. Éppen ezért ingatlan adásvételi szerződésekben foglalót használnak, mivel csak ez biztosítja mindkét fél érdekeit.

És mi lesz az ingatlanos jutalékával?

A kérdést sokszor hallottam már, ez nálam az adott helyzettől függ. Az tény, hogy az ingatlanos jutaléka hivatalosan attól a ponttól kezdve jár, amitől a vételi ajánlat elfogadásra került, mivel az ingatlanos teljesítette a rá bízott feladatot. Tehát érdemi és elfogadható, írásos ajánlatot hozott az eladónak, amit ő elfogadott. Az egy másik kérdés, hogy jellemzően az első pénzmozgásból, tehát a szerződéskötéskor készpénzben átadott foglalóból szokás kifizetni számla ellenében az ingatlanost, de a pénz attól már jár a vételitől. És mi történik, ha visszalép az eladó? Az élet kemény, a foglaló dupláját kell visszafizetni, kiegészítve az ingatlanos jutalékával, mivel az ingatlanos nem tehet a meghiúsulásról, az ő jutalékát nem befolyásolhatja a visszalépés, ahogy az eladó átadott foglalója sem sérülhet.
Mi történik, ha az eladó lép vissza? A jutalék ekkor is ugyanúgy jár, a felette lévő foglalórész pedig marad az eladónál, az újraértékesítés pedig akár az első naptól kezdve folytatódhat, a vevő nem tudja visszaszerezni a pénzét, mivel visszalépett.

Fontos kérdés szokott még lenni, hogy mi van abban a helyzetben, ha bekavar a bank? Ez nehéz kérdés. Minden vevőnek el szoktam mondani, hogy vételizés és szerződéskötés előtt mindenképpen kérjen előzetes hitelelbírálást és szerezzen egy papírt, hogy X dátumig Y nevű bank ad neki Z millió forint hitelt ingatlanvásárlásra abban az esetben, ha a munkaviszonyában nem történik változás. Ha valaki enélkül ugrik bele egy ügyletbe és foglalót is tesz le, arról sem az ingatlanos, sem az eladó ugyancsak nem tehet, tehát a foglaló összegét kockáztatja a vevő. Ilyen esetekre szinte minden ingatlanos dolgozik együtt banki ügyintézőkkel vagy bankfüggetlen hitelközvetítő cégekkel, akik pár nap alatt el tudnak intézni ilyen igazolást, tehát az ingatlanos segítségét itt is lehet kérni. Van lehetőség a vételin külön kikötni esetlegesen, hogy a vételi ajánlat abban az esetben áll, ha a bank megadja a hitelt, de ezt is néhány napon belül el kell intézni ahhoz, hogy az eladó se faroljon ki a megállapodásból.

Óvatosan kell tehát kezelni ezeket a helyzeteket, mindenki kétszer fontolja meg, mikor milyen ügyletbe ugrik bele, mert komoly összegeket is bukhatnak a felek. Szerencsére hasonló eset nagyon ritkán történik velem is, de előfordult már...

Ha valamilyen segítségre lenne szükséged egy kérdéses szituációban, keress fel engem nyugodtan akár telefonon, akár Facebook oldalamon keresztül, megpróbálok segíteni.

Attila