Tudtad, hogy szavatossággal tartozol ingatlaneladáskor?

2019. május 16. - LeoGroup Attila

Nem vicc, mégsincs rengeteg ember tisztában vele: az eladó köteles szavatosságot vállalni az eladott ingatlanával kapcsolatban. Ez persze időben korlátozott és a jog is védi az eladót, de előfordulhat szándékosan eltitkolt, úgynevezett rejtett hiba, ami a belakott ingatlanok esetén viszonylagosan hamar ki is derül. Hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón? Most választ kap mindenki a kérdésekre.

090-palermo-szicilia-olaszorszag-utikalauz.jpg

A hatályos PTK rendelkezései alapján minden eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik vevő felé. Előbbi azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen jogosult eladó átruházni, utóbbi pedig arra, hogy az ingatlannak nincs olyan ismert (de nem ismertetett), esetleg rejtett hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladón vagy felszólítás, esetleg bíróság útján, ha olyan hibával találod szembe magad, amit a birtokbavétel előtt nem ismerhettél fel és az eladó nem tájékoztatott róla. Nagyon fontos, hogy volt-e lehetőség észlelni, vagy volt-e lehetőség az adott hibára következtetni, ugyanis a bíróság figyelembe veszi ezeket a tényeket is, például nem fog a vevő egy fillért sem látni akkor, ha az udvar fölött átívelő légvezetékek miatt szeretne elégtételt, hiszen az udvari bejáráskor látnia kellett azokat...

Látható hibák, például repedések, dilatációk után is elvárja a bíróság az alaposabb utánajárást, tehát ez sem számít rejtett hibának, fontos ezekre odafigyelni - aki ezeket elmulasztja, nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét akkor sem, ha egy elmismásolt repedés komolyabb gondot rejt, de bármilyen oknál fogva annak nem nézetett részletesebben utána.

Várható hibák miatt sem lehet érvényesíteni szavatossági igényt. Tehát ha például van egy kisebb csőrepedés, lefolyó eltömődése, villanykapcsoló meghibásodása, használt beépített konyhai eszközök meghibásodása mind-mind a használat természetes velejárójának tekinthető, hiába pech, ha tönkremegy egy hét használat után a sütő, ilyesmi előfordul, ha előtte évekig ment is.

A hiba felfedezését követően késedelem nélkül és igazolható módon kell közölni a hibát az eladóval, ennek elmulasztása is jogvesztéssel járhat. A hiba jellegétől függően érdemes egyeztetni az eladóval, hogy vállalja-e önköltségén a javíttatást, vagy magunk kell hogy javíttassunk, de itt az alapos dokumentálás, a számlák elpakolása, a teljes helyreállítási folyamat fotózása/videózása is lényeges a bizonyítás miatt... A költségek megtérítéséhez ezután küldeni kell egy felszólító levelet, valamint a követelést alátámasztó dokumentáció másolatait, fotókat és videókat, illetve kitűzni egy megfelelő határidőt - ha nem fizet a kötelezett, egymillió forint alatt fizetési meghagyás kérhető, fölötte közvetlenül lehet menni pereskedni, sajnos azonban ezeket a költségeket mindig meg kell előlegezni, a bíróság eljárási idejéről pedig már nem is érdemes beszélni...

Nagyon bízom benne, hogy senki nem kerül soha ilyen slamasztikába, én mindig a legjobb tudásom szerint próbálom segíteni a feleket, szükség esetén ácsot, statikust és műszaki ellenőrt is hívunk, ha a helyzet igényli. Sok pénzről van szó, nagy felelősség mind eladónak, mind vevőnek a szituáció, fontos a szakértő körültekintés, ezt senki ne felejtse ki, amikor vásárol!

Ha mesélnél sztorit, esetleg segítséget kérnél egy ilyen helyzettel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül is!

Attila

Újépítésű kiveséző - miért (ne) vegyél teljesen újat?

Az újépítésű lakásokról sok tévhit kering a köztudatban, a legtöbben nem is tudják követni az új szabályozásokat és követelményeket. Senkit nem akarok sem lebeszélni sem rábeszélni az újépítésűekre, most csupán elmondom, mire kell figyelni és milyen előnyei vannak, ha ilyen típusba vágja az ember a fejszéjét.

7491c3fcd3d76192e4007dfb496cca67e13b4529.jpeg

Pro: olcsó fenntarthatóság

Az újépítésű lakások hatalmas előnye az, hogy minden egyedileg van mérve és a kiváló szigetelés miatt alapból kis fogyasztásokkal lehet számolni. Egy nagyobb társasházban, ahol körbefűtenek minket a szomszédok, egy 2 szobás 40-45 nm-es lakás téli fűtésszámlája 4-5e Ft fölé nem megy, csak ha szaunázni szeretnénk az egyik szobában... átlag használat mellett tehát kiváló lehet.

Kontra: magasabb négyzetméterár

Az olcsóbb fenntarthatóságot meg is kell fizetni. A következő pro lesz az újépítésűek támogatottsága, de van hogy ez sem váltja ki azt, hogy két egymás mellett lévő házban akár 30-35%-os különbséggel is drágább lehet egy új lakás a használthoz képest, Budapesten 500 ezres négyzetméterár alatt szinte már nem is lehet találni újépítésű ingatlant. Persze, most lehetne mondani hogy minden drága, de arányaiban az újépítésűek nagyon elszaladtak, szerintem már elérték a magyarok fizetésképességi határát.

Pro: támogatások

Mindenkinek a könyökén jön ki a CSOK, ami bár használt ingatlanokra is felvehető már, messze nem olyan kedvezően mint új ingatlanokra, ráadásul a 10+10-es lehetőség nem is él csak újra... tehát szinte minden bank és lakástakarék ad olyan lehetőséget, ami az új lakásvásárlókat támogatja - érdemes tehát megfelelően tájékozódni vagy bankfüggetlen hitelszakértő segítségét kérni.

Kontra: kezdeti hibák

A legtöbb társasházban előfordul az első 1-2 évben komolyabb hiba, ami a lakók életét befolyásolja. Egy ilyen hiba/nem hiba a dilatáció, ami egy teljesen természetes folyamat: hajszálrepedéseket okoz a frissen festett falunkon és 4-5 évig kényelmesen előjöhet bármikor. Előfordul sajnos néha statikai hiba is, ilyenkor az építtető és a kivitelező a felelős. Ide venném a betöréseket is: a lakóközösségben élők még nem ismerik túlzottan egymást, így olyanokat is beengednek az épületbe, akit egyébként nem szabadna. A társasházak első éveiben rendszeresek a kocsifeltörések és a tároló felfeszítések, így érdemes minden háznak hamar beruházni egy komolyabb kamera- és beléptetőrendszerre. Leálló fűtésrendszer, problémás liftek... bármi előfordulhat, amíg nincs minden megfelelően rendszerezve és karbantartva.

Pro: szabályok

Ma már nem lehet mindenféle fűtésrendszert beépíteni társasházakba: a házközponti fűtés mellett a cirkó jöhet szóba, ezekből is már keményen szabályozottan csak néhány típus speciális kéménybéleléssel. Drága de megbízható megoldások ezek, a tulajdonosok biztonságáért. Ugyanez vonatkozik a vezetékelésekre is: mindenből próbálnak már olyat használni, ami hosszabb távon is megbízható és biztonságos, szerencsére a szabályozás a tulajdonosoknak kedvez és nem a kivitelező spórolásának. Még mindig lehet trükközni és spórolni, de inkább csak a szigetelés vastagságán vagy tégla helyett ytong használatával - a 13. kerületben nem egy épületet tudok, ahol úgy visszhangzik az ilyen spórolás miatt az összes lakás, mintha egy üres stadionban kiabálnánk...

Kontra: lakóközösség

Az természetes, hogy a családi házaknál csak néhány szomszéd van, ellenben már a kisebb újépítésű társasházaknál 6-8-10 szomszéddal kell megküzdenünk egy közgyűlésen, és tévedés ne essék: minden házban van legalább egy hülye. Minden fejlesztést megfúr, nem fizet, nem takarít, nem zárja a kaput... Egy nagyobb, 100-150 lakásos házban pedig még több kompromisszumra van szükség - ezt már nagyon sok ember meg sem próbálja. 

Összefoglalva

Az újépítésű társasházak nagyáltalánosságban jók, de messze nem mindenkinek. Ha olcsón fenntartható ingatlant szeretnél, aminél sokáig nem kell költeni felújítási alapot és el tudod viselni a rengeteg szomszédot és dilatációt, akkor neked jó lehet az újépítésű, amennyiben nem, akkor inkább családi házak felé tendálj. A piac egyértelműen lassul, ami a vevőknek kedvez: fontos a jó árazás és az, hogy megfelelő döntést hozz már az elején, a keresés kezdetekor.