Remek fővárosi városrészek baba- és gyerekneveléshez

2018. december 03. - LeoGroup Attila

A fővárosban egyre nehezebb igazi gyerekbarát részeket találni, egyre kintebb kell költözni és inkább többet utazni a nyugalomért. Van még olyan belső kerületrész, ahol érdemes nézelődni? Több évnyi ügyfelektől érkező visszajelzést és saját tapasztalataimat osztom meg veletek.

moving-with-a-baby-2.jpg

Buda

A legtöbb budai kerületben lehet találni olyan városrészeket, amik kivételesen alkalmasak gyereknevelésre a természet közelsége és az infrastruktúra figyelembe vételével, inkább az ár szokott egy olyan tényező lenni, ami már szinte elérhetetlenné teszi ezeket a területeket. A 12. kerület mára elég megfizethetetlen lett az átlagembereknek, de ha megteheted, mindenképpen nézz körül az Orbánhegy-Svábhegy-Széchenyihegy-Mártonhegy területeken, de Istenhegy legtöbb része is kiváló. Errefelé inkább családi házakat és kisebb társasházakat találsz majd főleg, a 10 lakásnál nagyobb társasházak ritkábbak és tényleg elég borsos négyzetméterárakon futnak. 
Ha nem gond, ha messzebb vagy a belvárostól, kiemelt kerületrészek még Virányos és Kútvölgy is, ahol remek magánóvodák találhatóak, valamint a Budapesti Német Iskola. 

A 3. kerületben rengeteg a panel, a Pók utcai lakótelep a legdrágább paneltelepek egyike a városban, de gyereknevelésre inkább Testvérhegyet javasolnám. Már eléggé a város széle, de van minden amire szükség van: minőségi óvodák, Waldorf általános iskola és BTK egyetem, újépítésű családi házak és társasházak, bevásárlási lehetőségek és családias környezet.

A 11. kerület belső része nekem eléggé túlzsúfolt és bár sok a zöld, a parkolás és a kicsit szegényes tömegközlekedés miatt én a külső részeket jobban kedvelem, ilyen Kelenvölgy és Péterhegy, ahonnan bár tényleg nagyon messze van a belváros, akik errefelé laknak, nemigen mászkálnak be naponta... A Kelenvölgyi Általános Iskola híresen kiváló, de van itt sporttelep, óvodák és bölcsődék, tanulmányi ház, lovarda, bevásárlási lehetőségek... egyszóval minden paraméternek megfelel, ezért az árak itt is az egekben jelenleg...

Pest

A belváros nálam gyereknevelés szempontjából teljesen kiesik, így az 5. 6. 7. 8. és 13. kerületekről nem is írnék, ezek a részek másra jók...
Pest "tüdeje", a 14. kerület mára eléggé zsúfolt lett, a belső részei mint Istvánmező és Törökőr már nem is annyira felelnek meg a gyerekes célnak, a külső részein nézelődnék inkább, mint Herminamező és Alsórákos. Sok a kisebb-nagyobb társasház és van vasút is, ezért inkább a keresztutcákat, zsákutcákat javaslom, ahova általában nem engedélyeztek 4-6 lakásnál nagyobb házakat, ezért a környezet élhető maradt. A kerületben rengeteg a magánóvoda de most épült remek állami is, a tömegközlekedés kiváló, Örsnél van egyetem, több általános iskola és gimnázium is akad és bevárásolni, plázázni is egyszerű - a kerület már nem olyan jó mint 10-15 éve, de még mindig vannak részei, amik ideálisak.

Céljainknak a pesti oldalon még két kerületet tudnék kiemelni, az egyik a 16. kerület, annak is főleg Cinkota és Árpádföld városrészei, amik az egyik legszebb pesti városrészek és rengeteg gyönyörű, hatalmas családi ház és kultúrált, kis lélekszámú társasház pont megfelelő kombinációi. Egyik hátrányuk a kicsit szegényes tömegközlekedés, de a HÉV Örsről például itt megy keresztül, ami kiválóan használható. Itt a Napsugár Bölcsőde, rengeteg magánóvoda, van általános iskola és rengeteg-rengeteg gyerek... a Malomdombon lévő lakóparkban minden második lakó gyerekes család, a környék tele van gyerekboltokkal, akad cukrászda és gyerekbarát kávézó is... a hátránya még a tömegközlekedésen kívül, hogy a bevásárlási lehetőségekhez is kocsiba kell ülni, mert nincs egy értelmes bolt sem a környéken. Az biztos, hogy itt olcsóbban találsz lakást és házat egyaránt, mint a Duna másik oldalán.

A 17. kerületből két városrészt emelnék ki, Rákoscsabát és Rákoscsaba-újtelepet, amik már Zuglótól is 20-25 percre vannak kocsival és vonattal egyaránt (a belvárostól pedig kb 40 percnyire), de gyereknevelés szempontjából ritka kellemes környék és itt a bevásárlások közelsége is megoldott. A két kerületrészt a vonat választja ketté, ehhez közel lakni a zaj miatt nem szerencsés, ám a tömegközlekedést jól kiváltják az ingajáratok, a Pesti úton van minden bolt ami kell, akad cukrászda, bölcsődék és óvodák, a Diadal úti általános iskola, több gimnázium.
Ugyanitt kedvelik még Rákoshegyet és Rákosligetet is, de Akadémiatelep és Madárdomb is felkapott, ha családi házvásárlásról van szó - Rákoshegy inkább a repülőtér közelsége miatt meggondolandó általában.

Biztosan van remek része Csepelnek, Kispestnek és Kőbányának is, de ezeket a kerületeket nem tudom szívből ajánlani, olyan sok a lepukkant, közbiztonságilag rossz lakótelep és utca, ahova nemhogy gyerekkel, én magam sem szívesen megyek be... Ezzel senkit nem szeretnék megbántani, csak a saját véleményem írtam le. Ezek a kerületek természetesen arányaiban olcsóbbak a fent felsoroltaknál így akinek erre van pénze vagy ide köti bármilyen ok, a következő pont szerint nézelődjenek.

Mire figyeljünk?

Azokra a dolgokra kell jellemzően figyelni, amik alapján én is összeállítottam a listát:

- legyen a közelben minőségben megfelelő bölcsőde, óvoda és általános iskola
- legyen értelmes tömegközlekedés, de ne annyira közel, hogy az az élhető környezetet befolyásolja
- az átmenő forgalom legyen minél alacsonyabb, a legjobb, ha nem utcára néz a lakás hanem zöldre és az utcán nem közlekedik csak annyi autó, aki ott lakik azon a környéken, abban az utcában
- minőségi védőnői szolgáltatás és gyermekrendelő, a jó gyerekorvos kivételesen fontos
- a parkolás legyen megoldott, családi háznál ez általában nem gond, de például az Európa lakókertben a 16. kerületben az utcán parkolás vasárnap este komoly kihívást jelent
- egy kinézett házat ne csak reggel/este nézzünk meg, menjünk vissza a másik napszakban is hogy lássuk, milyen emberek járnak-kelnek a kinézett ingatlan közvetlen környezetében, sajnos vannak utcák, ahol este egy gimnazista lány már nem szerencsés, ha egyedül sétálgat... de az sem szerencsés, ha minden délelőtt hajléktalanok állnak sorban ételosztásra a kapunk előtt.

Nem írtam minden kerületről, csupán kiemeltem néhány olyat, amik szerintem a címnek megfelelnek. Ha van még tipped és szívesen megírnád nekem, Facebook oldalamon keresztül megteheted! A cikkben szereplő kerületekről csak a saját véleményem és tudásom alapján írtam, ahogy fentebb megjegyeztem, biztosan vannak olyan részek, amik hibátlanok 1-1 olyan kerületben, amiről csak említést tettem, de 10 blogbejegyzés is kevés lenne, hogy minden utcát, minden városrészt kivesézzek...

Attila 

Nyílik az olló: magasabb lakásárak mellett kevesebb vásárló

A decembertől senki nem vár már csodát az ingatlanpiacon, inkább mindenki elkezdi összeállítani az éves statisztikáit és eredményeit, merre is érdemes továbbmenni jövőre. Kis vissza- és előretekintés lesz a mai blogban az ingatlanpiacról.
503930-636173965766935316-16x9.jpg

Lakásárak

Megfigyelhető, hogy 2015 és 2016 után 2017-ben is nőttek a lakásárak, de már lassuló tempóban. Egyre több a beragadt ingatlan, ami azt jelenti, hogy több mint 6 hónapja nem sikerült értékesíteni. Általánosan én abban a felfogásban dolgozom, hogy Budapesten és környékén minden ingatlan eladható, csak megfelelően kell árazni: mindig lesz olyan, aki ott és olyat szeretne, a kérdés csak az, hogy meg tudja-e fizetni. Saját vélemény és statisztikák szerint ebben az évben kb 5%-ot emelkedtek az árak, de ezt főleg a keresettebb kerületek keresettebb lakásaira vonatkoztatva lehet csak elmondani, családi házak és külső kerületek esetében egyre több a saját (és barátok) véleményére alapozott és érzelmi kötődés miatt túlárazott ingatlan, amik vagy már beragadtak, vagy hamarosan annak minősülnek, hacsak nem jön egy korrekt ingatlanos és hozza egyenesbe az eladó(k) gondolatait.

Azonban nem gondolom, hogy ez a tendencia sokáig így marad: hiába vannak jó hitellehetőségek és a CSOK, az emberek elértek a fizetőképességük határára, egyszerűen nem szabad(na) többet vállalniuk a jelenlegi lehetőségeknél. Szerintem ezek az árak már nagyon közel vannak a maximumhoz mind újépítésű, mind befektetési lakások esetében, a családi házaknál és ikerházaknál/sorházaknál pedig egyenesen átléptük már azt a lélektani határt, ami reális: egyszerűen gátat kell szabni tudatosan ennek a média által gerjesztett csapdának és el kell fogadni, hogy nem mindenáron fognak a vevők venni: ez nem az a világ, nem az az ország, a vevők sokkal tudatosabbak, mint pár éve.

A lakáspiaci forgalom

Érdekes jelenség figyelhető meg az utóbbi 1-2 évben: a lakásárak emelkedése mellett csökken a lakáspiaci forgalom. Ez azt jelenti, hogy emelkedő lakásárak mellett kevesebb ember szeretne ingatlant vásárolni, ezáltal csökken az értékesítések száma, így folyamatosan nyílik az olló a kettő között. Érthetően: Budapesten annak ellenére nőnek az ingatlanárak, hogy kevesebb az értékesítés. Ebből az látszik, hogy a vevők sokkal jobban válogatnak és sokkal tudatosabban vásárolnak mint 2015 környékén.

mnb.jpg

Ez évről évre hosszabb távon azt fogja jelenteni, hogy az eladók esélye az értékesítésre csökkenni fog, mivel a vevők főleg rentábilis vásárlásokat csinálnak, tehát a megvásárolt ingatlan értékét szeretnék, hogy ne csökkenjen, ha 5-7-10 év múlva értékesíteni szeretnék. Budapesten a tudatos vásárlás miatt az eladók esélye nagymértékben csökkent 2017-ben, a fentiek miatt: az árak nőnek, viszont a vevők egyre kevesebb ingatlant vesznek meg.

A jövő

2018-ra hasonló trendet látok: az árak ha nőnek, még esélytelenebbek lesznek az eladók, mert a vevők továbbra is tudatosan fognak vásárolni és azt veszik meg, amiben látják a potenciált és amire szükségük van. A további áremelés értékesítési öngyilkosságot jelentene mind újépítésű, mind használt lakások és házak tekintetében: el kell fogadnia minden eladónak azt, hogy ez a maximum, amit most ki lehet hozni az ingatlanból, de ha 2-3-4 hónapja semmi nem történik az eladással, akkor sajnos el kell fogadni azt, hogy el kell szépen lassan indulni lefelé. Megértem, hogy "nem sürgős az eladás", "inkább itt maradunk" és hasonló indokok, akkor kerüljön ki az ingatlan a piacról, ezáltal is reálisabb képet tudunk kapni a területekről és az értékesítési lehetőségekről.

Keressenek egy értelmes és korrekt ingatlanost, aki reális képet tud festeni az ingatlanpiaci helyzetről és az ingatlan értékéről, utána pedig el lehet dönteni, hogy a megszerzett információk alapján érdemes-e most megpróbálni a megadott árakon értékesíteni vagy nem. Minél többen keresnek fel ilyen ingatlanost, annál reálisabb kép lesz a jelenlegi piacon és talán elkezd minden normalizálódni.

Ha más a véleményed vagy ki tudnád egészíteni a gondolataimat, tedd meg bátran Facebook oldalamon keresztül, szívesen veszem bárki hozzászólását.

Attila