Honnan tudhatom, hogy biztosan fel fog-e épülni egy újépítésű projekt?

2019. január 31. - LeoGroup Attila

Rengeteg lakás épül jelenleg is Budapesten, a legtöbb kisebb-nagyob késéssel, de el is készül. Azonban vannak rémtörténetek, beragadt tízmilliók és évekig pereskedő ügyfelek is, akik kénytelenek megküzdeni a saját pénzükért a bíróságon... van egyáltalán lehetőség arra, hogy biztosra menjünk?

62686_copy_1_lakas02.jpg

Több irányból megközelíthetjük a dolgokat, de egy biztos: 100%-os megoldás nincs, amíg épül egy ingatlan, mindig lesz egy bizonyos szintű kockázat, ez elkerülhetetlen. Ellenben sokan bevállalják ezt a kockázatot különböző mértékű biztosítékok vagy az átlaghoz képest alacsonyabb vételárért cserébe, ami miatt egy kevesebb kockázatot vállaló vevőjelölt lemaradhat az adott ingatlanról. 

Referenciák

Egy komoly érdeklődőnek az első kérdései között van az, hogy ki a beruházó, van-e projektfinanszírozó bank és hogy ki a kivitelező. Ha ezeket tudjuk, nézzünk neten utána, milyen referenciákkal rendelkezik az adott cég, ha egy magyar tulajdonossal rendelkező, az építőiparban évek vagy évtizedek óta jelen lévő és jó minőségben, nagyjából időben elkészülő ingatlanreferenciákkal rendelkező cégről van szó, nagy eséllyel a jelenleg épülőt is be fogja fejezni, így ez a része kipipálva, ha esetleges késéssel is, de a projekt felépül. Vannak a piacon problémás beruházók és problémás kivitelezők is, ilyenkor mindenki hallgasson az ösztöneire és/vagy kérdezzen meg hozzáértőt, mert többször történt már olyan, hogy az építkezés felénél a külföldi beruházó lelépett a pénzzel és félbehagyott mindent... 

Biztosítékok

Az adásvételi szerződésben a beruházó a saját logikája alapján saját magát bevédi arra az esetre, hogy ha és amennyiben a vevő nem fizet, milyen szankciókat alkalmazhat, netalántán elállhat a szerződéstől - benyelve a foglalót. Ugyanezen okból kifolyólag mindig javaslom a vevőnek is, hogy a saját ügyvédjével nézesse át a szerződést és kérjen biztosítékokat, például elállási lehetőséget bizonyos késés után, vagy a használatbavételi engedély problémája esetén.

Szakaszos fizetés

A legtöbb projektnél alap, néhánynál viszont kifejezetten elzárkóznak a szakaszos fizetési ütemezéstől. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetése 4-5-6 részletre szét van bontva aszerint, hogy az épület milyen állapotban van. A legvégére, a használatbavételi engedély megszerzése és az albetétesítés esetére szoktak visszatartani összeget, ellenben ilyenkor hónapokig üresen áll az egyébként kész ingatlan, így sokan kifizetik inkább a teljes vételárat és beköltöznek, a papírmunka pedig lefut a háttérben - ha lefut, mert vannak szerte budapesten olyan társasházak, amiknek évek óta nincs ilyen engedélye, mert különböző okok miatt a kivitelező eltért az engedélyezett tervektől, amelyet a hatóság nem értékelt... ettől a lakás bár lakható, nem hitelezhető és sokkal nehezebb értékesíteni is, mivel nincs külön tulajdoni lapja, hanem egy nagy közös tulajdoni lapon minden tulajdonosnak tulajdoni hányada van, ami egyértelmű, hogy nem egy ideális helyzet...

Konklúzió

Összefoglalva tehát figyeljünk arra, hogy megbízható és leinformálható beruházásban vásároljunk egy megfelelő biztosítékokkal és korrekt adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó és a vevő is biztosítva van a teljesítéshez és persze ne kerülje el a figyelmünket a megfelelő, szakaszos fizetés, ahogy a szerződés kiköti. Senki nem szeret pereskedni, túl sok idegeskedéssel és pénzzel jár, ráadásul a mai jogrendszerben szinte lehetetlen tudni, ki fog a végén győztesen kijönni a tárgyalóteremből...

Ha van újépítésű ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatod és szívesen megosztanád másokkal, megteheted ezen poszt alatti kommentekben a Facebook oldalamon keresztül! Weboldalamat itt megtalálhatod, az Insta oldalamat pedig itt lapozgathatod!

Ma már kispéntek van, kitartás mindenkinek, hamarosan itt a 10 fokos hétvége!

Attila

6 jel, hogy rossz ingatlanost választottál!

Nehéz választani mert telített a piac, nehéz ellenőrizni a tudást és a számonkérhetőséget... arról már írtam, hogy hogyan ellenőrizhetünk egy ingatlanost még aláírás előtt, de arról még nem, hogy mi a helyzet akkor, amikor már aláírtunk valakivel, akire számítunk. Íme hat olyan jel, ami ha igaz az ingatlanosodra, akkor rosszul választottál.

badrealt.jpg

1: Elérhetetlen

Arra számítanál, hogy az ingatlanosod elérhető 0-24-ben, mivel a potenciális ügyfél is el kellene hogy érje... de ha te, mint tulajdonos nem éred el, az ügyfél hogy fogja megtalálni? Persze, 2-3 órára előfordul hogy valaki elfoglalt, de akkor is lennie kellene egy visszajelzésnek akár SMS-ben, akár más üzenetküldővel, hogy "Hamarosan visszahívlak" vagy valami hasonló, legalább tudjuk, hogy látta megkeresésünk. Ha ennyit sem tesz, másnak sem teszi meg.

2: Nem hallgat meg

A legelső találkozónak egy megbeszélésnek kellene lennie. Te mint tulajdonos elmondod az elvárásasid, ő mint ingatlanos elmondja, mit tud nyújtani és hogy véleménye szerint mit tud az ingatlanod. Érezned kellene, hogy az ingatlanos melletted áll és arra próbál menni, ami az érdeked lenne, felír mindent ami neked fontos és ezek szerint próbál meg értékesíteni. Ha csak a saját sületlenségét hajtja és nem foglalkozik a véleményeddel sem aláíráskor, sem később (folyamatos árcsökkentő telefonhívások, a lakás hibáztatása az eladás elmaradása miatt, stb), akkor valószínűleg rossz ingatlanossal dolgozol együtt.

3: Tapasztalatlan

Nagyon sokan csinálják mellékállásban az ingatlanozást, ellenben ez a szakma mint a legtöbb, teljes embert kíván, így teljes 8 órás munkaidőt kell hogy felemésszen. Ha valaki azt mondja hogy 4 éve ingatlanozik, akár még jól is hangozhat, viszont ha mellette fogorvos vagy ápoló vagy ki tudja mi, valószínűleg (jó esetben) csak napi 2-3 órát foglalkozik az ingatlanozással - a 4 éves tapasztalat egyből harmadolódni látszik. Sokszor buknak ki komoly hibák már ennyi év tapasztalat(lanság) után is: nem tudja, mi a lichthof? Vagy keveri az erkélyt a loggiával? Ennyi idő után tudni kellene a különbséget...

4: Szakszerűtlen

Alapból onnan indul a szakszerűtlenség, ha az ingatlanos késik. NEM KÉSHET! Sem a veled való találkozóról, sem az ügyféllel való lakásmutatásokról nem késhet el. Bele kell számolnia a forgalmat és a dugókat, mert kevés amatőrebb dolog van a szakmában, minthogy a tulajdonos fent a lakásban várja az érdeklődőt, aki lent toporog a hidegben az épület előtt és várja a késő ingatlanost. Mínuszból indul az egész és még csak nem is az ingatlan hibája, ezt senki nem engedheti meg magának. Az is fontos, hogy ne az irodán belül egy másik ügynök beszéljen veled többet, vagy az adott ingatlanos saját asszisztense: igenis tartsa veled a kapcsolatot maga az ügynök és mutassa ő személyesen a lakásodat, ez a minimum azért a szolgáltatási összegért, amit kifizetsz egy sikeres értékesítés esetén.

5: Kellemetlen helyzetbe hoz

Az első megtekintéskor az érdeklődőket egy profi telefonon elég jól tudja már szűrni, ellenben mindig vannak olyan ügyfelek, akik az árcsökkentés érdekében elkezdik szidni az ingatlan minden porcikáját. Ez rossz taktika és ilyenkor az ingatlanosnak kell leállítani az ügyfelet, mielőtt rosszabbra fordul a dolog. Aki adja a lovat az érdeklődő alá és beszáll az ingatlan szidásába, az inkább keressen magának másik állást... 

 6: Rossz a kisugárzása

Depressziósnak látszik? Valószínűleg az. Koszos, igénytelen? A munkájára is olyan igénytelen lesz, mint a kinézetére: egy ápolt, elegáns és jókedvű ingatlanossal egy vevő is szívesebben találkozik. Ha magával viszi az ingatlanos az otthoni problémákat, a munkájára is egyértelműen ki fog hatni, ezt pedig mint eladó, senki nem engedheti meg magának, mert végső soron az ő pénztárcáján csattan az ostor.

Ha bármelyik esetén felismered a saját ingatlanosodat, ne habozz váltani... sok olyan van még mindig a piacon, aki alkalmas arra amit csinál és fog tudni neked segíteni: ne hagyd magad befolyásolni senki által, te magad keress utána az adott kiválasztottnak, nézd meg a munkáit (hirdetéseit), csekkold le a hátterét, a cégét, a hitelességét. Még ilyenkor is van esélye, hogy mellényúlsz, de te mindent megtettél hogy elkerüld :) Ha kérdésed, kérésed lenne, kereshetsz engem bizalommal telefonon vagy Facebook oldalamon keresztül is, illetve iratkozz fel az Insta accountomra is, mindig posztolok érdekeseket. És most megyek mert az éjjel megszületett a fiam, kicsit pihennem is kéne a tejfakasztó előtt... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila