Jön az egyetemista-roham: hogy lehet értelmesen albérletet keresniük?

2018. július 25. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Ma este hirdetik ki az egyetemi ponthatárokat, ami a következő 30-40 napra semmi jót nem vetít előre az albérletpiacra: egymást túllicitálva érkeznek meg a tizenéves frissen érettségizettek és fiatal leendő egyetemisták, sokszor olyanok, akiktől a gyerekünket/lakásunkat óva intjük... nehéz időszak ez bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt, hogyan találhatjuk meg mégis a megfelelő bérlőt/bérleményt? Tanácsok mindkét oldalnak.

kiado-e1481780648988.jpg

Bérlőknek

A szokásossal kell kezdeni: fel kell kutatni online azokat a lehetőségeket, amik neked megfelelnek: Ingatlan.com, alberlet.hu, jofogas.hu, ingatlanbazar.hu és a Facebook tematikus oldalainak átböngészése után, ha elmúlt az első sokk az árak láttán, elkezdheted felhívogatni a kinézett 3-5 lakást. A helyzetet mindig nehezíti az, hogy aki vidékről jön, egymás után, lehetőleg munka után vagy hétvégén szeretné megnézni a kiszemelteket - ennyi idő alatt viszont már ki is fogják adni az adott ingatlanok egy részét... de addig kell próbálkozni, amíg össze nem áll ennyi. Arra készülj fel, hogy minimum 1 évet alá kell majd írnod 2 havi kaució kifizetése mellett, valamint az első hónapot is előre le kell rakni (mert hát bérleti díjat mindig előre, rezsit pedig fogyasztás alapján mindig utólag fizet a bérlő), tehát 100 ezres albérletnél 300 ezer forinttal kell útnak indulnod (márpedig 100 ezer forintért lassan semmit nem lehet találni Budapesten...). Érdemes foglalkoznod azzal is, hogy a bérbeadó egy megbízható, leinformálható embert szeretne a lakásában látni, légy tekintettel arra, hogy egy több tízmilliót érő ingatlant fog kölcsönadni egy kvázi ismeretlennek az ingatlan árának töredékéért, tehát a szerződésben lehetnek fontos kitételek, amikre figyelned kell, hogy ne kerülj szerződésszegésbe - emellett sokszor bebiztosítják magukat plusszba is a bérbeadók a kiköltözési nyilatkozattal (erről később írok). 

Bérbeadóknak

Odaadsz egy többtízmilliót érő ingatlant egy kvázi ismeretlennek, természetes, hogy be akarod magad biztosítani és a lehető legjobban le szeretnéd csekkolni a bérlődet előre. Ha friss egyetemistának adod ki, akkor sajnos viszont nem mindig lehet csekkolni, révén sokszor akkor költözik először külön a gyermek a szülőktől; fontos tehát, hogy megfelelő pénzügyi és szerződésbeli bizosítékok legyenek, amik megléte mellett nyugodtan alhatsz. Ha nem értesz hozzá nem gond, csak bízz meg valaki olyat, aki érti a dolgát: szerintem egy hónap jutalékot igazán megérdemel az az ingatlanos, aki hoz neked egy megbízható és jól fizető bérlőt, akivel mindent úgy lepapíroz, hogy tényleg gond nélkül fusson minden, de ha gond is van, akkor is gyorsan és szabályosan kiköltöztethető a bérlő. A jó szerződés önmagában nem mindig elég, ezért szoktam javasolni a kiköltözési nyilatkozatot. A lényege és legfontosabb része, hogy azonnal végrehajtható, tehát nem kell a hosszadalmas bírósági procedúrát végigjárni - mehetsz akár rendőri kísérettel is a kilakoltatás miatt, van róla papírod hogy jogszerűen teszed. Én ezt a nyilatkozatot minden esetben elkészíttetem a bérlővel (mivel egyoldalú nyilatkozat, a bérbeadó nem kell hozzá a helyszínen), azonban a bérbeadóval fizettetem meg, mivel az ő érdeke - néhány tízezer forint, ennyit egyértelműen megér. További információkat erről a nyilatkozatról ITT is elérsz, vagy ha van közjegyző ismerősöd/rokonod, kérdezz nála rá, jó dolog. Ha be szeretne a bérlő jelentkezni, én ideiglenesre a közjegyzői papír mellett meg szoktam engedni, mivel már anélkül is megy a kényszerkijelentés - tehát a saját ingatlanod amikor igazolod a tulajdoni lappal, mindenkit kijelentethetsz egy papírral bárki más hozzájárulása nélkül; ettől sem kell tehát félned.

Fontos

Az ingatlanosokat a legtöbbször felesleges megkérni arra, hogy segítsenek neked albérletet találni, mivel a tulajdonosok nagy száma nem szeretne kifizetni egy hónap jutalékot, így nem állnak velünk szóba - amellett, hogy ugyanazt tudjuk csinálni ha nincs aktív albérlet-megbízásunk, mint Te: kutatni online, a megadott paraméterekkel, a megadott oldalakon. Ha ingatlanosnál van a megbízás amit találtál, ne ijedj meg, nem neked kell a jutalékot fizetned, hanem az általad kivett lakás kauciójából a bérbeadó fizeti: ezek a bérbeadók fogták fel azt, milyen fontos is egy hozzáértő ember közreműködése és a megfelelő papírozás megléte.
Nem győzöm elmondani: SOHA ne adjon senki ki lakást bérleti szerződés és kaució nélkül, valamint SOHA NE VEGYETEK 8 EZER FORINTOS CÍMLISTÁT, KAMU AZ EGÉSZ! Remélem ez eléggé hangsúlyos lesz így a végére :)

Attila

 

Még mindig megéri ingatlanba fektetni?

A mai ingatlanpiacon joggal merül fel a kérdés: ilyen árak mellett is megéri vásárolni ingatlant? A kérdésre bonyolultabb a válasz, mint ahogy elsőre gondolnád.

home_search_shutterstock_108953075.jpg

 

A bérbeadás

Ha van pár millió forintod amit befektetnél, biztosan fel fog merülni a bérbeadásra vásárlás kérdése. Én azt szoktam javasolni, hogy minden esetben számolj megtérülést. Példában fogom elmagyarázni: adott 5 millió forint önerőd, amiből szeretnél valami hasznot csiholni. Kinézel egy 20 milliós ingatlant, hitelképes vagy így felvehetsz a különbözetre 15 milliót. Ennyi pénzt 20 évre kb 80 ezres törlesztővel kapsz ma (nem számolok CSOK-ot és hasonló kedvezményeket), így olyan környéket érdemes nézni, ahol ennyi pénzért kapsz olyan ingatlant, amit ki lehet adni minimum a törlesztőrészlet fedezésére. Budapesten több ilyen terület van, például a 15. kerületben a 46 nm-es panellakásokat már 16-17 millió forintból meg lehet venni és bár ezekre szükséges költeni, még mindig benne tudunk lenni a 20 milliós határba, hosszú távra pedig egy ilyen lakást jelenleg 90-100e Ft + rezsiért ki lehet adni. Ebből persze szükséges adózni, de ha jól csinálod és megfelelően költségelsz, a törlesztő mellett még hasznot is realizálhatsz - és a törlesztés kifutásával vagy előtörlesztés után lesz egy tehermentes ingatlanod.

A rövid távú kiadás és a fenti hosszú távú kiadás között azért komoly különbségek vannak mind területmeghatározás, mind adózás tekintetében, illetve a felvevő közönség is más lesz. A területet például sokkal fontosabb jól meghatározni, illetve a rövid távú kiadásra megfelelő ingatlanok arányaiban drágábbak is, tehát 20 millió forint körül jelenleg felesleges elkezdeni nézelődni is... Minden befektető meghatároz egy számot rövid távnál a kiadás mennyiségét tekintve: az én befektetőmnél ez 70%, ami azt jelenti, hogy csak olyan ingatlannal foglalkozik, ami biztosan ki lesz adva 10 napból minimum 7 nap, az év 365 napján. Az ilyen típusú kiadás természetesen jóval nagyobb hasznot tud hozni, ellenben szükség van mindenképpen egy cégre, aki erre szakosodottan kezeli neked - ha nem akarsz állandóan odamászkálni takarítani és a kulcsokkal babrálni...

A költözés

Szinte minden beszélgetésemnek van olyan része, amikor megkérdezik tőlem, hogy miért ilyenkor költözik mindenki, miért nem várják meg, hogy lentebb menjenek az árak? A válasz egyszerű: mert akkor a saját ingatlanjuk ára is csökkenni fog, így ugyanott lesznek ahol most lennének. Jelenleg 20 millióért el tudsz adni egy 5 éve még 14 milliót érő ingatlant, de amit veszel, valószínűleg az is ennyivel drágább, így az üzleten nem nyersz. Jelenleg a legtöbb kereső nagyon racionális: nagyon megnézi hogy mit vesz meg, másod- vagy harmadvéleményt kér, inkább megnéz N+1-et mint megvegye az elsőt vagy a másodikat; akkor is, ha emiatt lecsúszik 1-1 ingatlanról. Ezzel ellentétben rengeteg tulajdonos kicsit túlértékeli a piacot és a saját ingatlanját, vagy épp csak azért emeli irreálisan magasra ingatlanja árát mert ha nem teszi, nem tudja megvenni a kinézettet... sajnos ilyenkor mindig ugyanaz a tanácsom: akkor vagy (több) hitelre lesz szükség, vagy át kell gondolni, meddig is ér az a takaró és lentebb kell adni az igényekből... A minap belefutottam 90 nm-es 4. emeleti lift nélküli panellakásba 55 millióért. MIÉRT? Kérdem én. Miért hiszi a tulajdonos, hogy akinek van ennyi pénze, az 4 emeletet egy panelház lépcsőházában fog nap mint nap megtenni? Rendben, többet ér mint 4-5 éve, de mindennek van határa. 

A hitelek

Jelenleg remek lehetősége van kvázi mindenkinek, aki hitelt szeretne felvenni. Még minimálbérre bejelentetteknek is adnak komoly mennyiségű jelzáloghitelt, csakhogy ki legyenek megfelelően helyezve a bank pénzei, de fontos, hogy körültekintőek maradjunk ilyen helyzetben is. A kamatperiódus egy fontos tényező a THM mellett, mivel hiába írsz alá 3% alatti THM-es hitelt, ha a kamatperiódus csak 3 hónap, utána a bank emelheti... Mindenkinek minimum 5 de inkább 10 éves kamatperiódusban való gondolkodást javaslok: sokkal könnyebb kalkulálni vele és szerintem (magamból is kiindulva) mindenki azzal számol, hogy megpróbálja 10 év után a hitel egészét vagy legalább egy részét előtörleszteni - ez a jó hozzáállás. 

Összefoglalva

Tehát ha van néhány millió forintod, a bérbeadásra vásárlás jó megoldás lehet, de csak azért, mert jelenleg a lekötések és az állampapírok sem hoznak valami komoly hasznot. Vannak még alternatívák mint a bitcoin és társai de a kriptovalutákat sosem tartottam igazi befektetésnek - inkább csak szerencsejáték, hogy mikor szállsz jól be és ki... sokan fogják mindenüket elveszíteni miatta. Az ingatlan viszont még sokáig ott lesz és lakni mindig kell majd.

Attila