Jön az egyetemista-roham: hogy lehet értelmesen albérletet keresniük?

2018. július 25. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Ma este hirdetik ki az egyetemi ponthatárokat, ami a következő 30-40 napra semmi jót nem vetít előre az albérletpiacra: egymást túllicitálva érkeznek meg a tizenéves frissen érettségizettek és fiatal leendő egyetemisták, sokszor olyanok, akiktől a gyerekünket/lakásunkat óva intjük... nehéz időszak ez bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt, hogyan találhatjuk meg mégis a megfelelő bérlőt/bérleményt? Tanácsok mindkét oldalnak.

kiado-e1481780648988.jpg

Bérlőknek

A szokásossal kell kezdeni: fel kell kutatni online azokat a lehetőségeket, amik neked megfelelnek: Ingatlan.com, alberlet.hu, jofogas.hu, ingatlanbazar.hu és a Facebook tematikus oldalainak átböngészése után, ha elmúlt az első sokk az árak láttán, elkezdheted felhívogatni a kinézett 3-5 lakást. A helyzetet mindig nehezíti az, hogy aki vidékről jön, egymás után, lehetőleg munka után vagy hétvégén szeretné megnézni a kiszemelteket - ennyi idő alatt viszont már ki is fogják adni az adott ingatlanok egy részét... de addig kell próbálkozni, amíg össze nem áll ennyi. Arra készülj fel, hogy minimum 1 évet alá kell majd írnod 2 havi kaució kifizetése mellett, valamint az első hónapot is előre le kell rakni (mert hát bérleti díjat mindig előre, rezsit pedig fogyasztás alapján mindig utólag fizet a bérlő), tehát 100 ezres albérletnél 300 ezer forinttal kell útnak indulnod (márpedig 100 ezer forintért lassan semmit nem lehet találni Budapesten...). Érdemes foglalkoznod azzal is, hogy a bérbeadó egy megbízható, leinformálható embert szeretne a lakásában látni, légy tekintettel arra, hogy egy több tízmilliót érő ingatlant fog kölcsönadni egy kvázi ismeretlennek az ingatlan árának töredékéért, tehát a szerződésben lehetnek fontos kitételek, amikre figyelned kell, hogy ne kerülj szerződésszegésbe - emellett sokszor bebiztosítják magukat plusszba is a bérbeadók a kiköltözési nyilatkozattal (erről később írok). 

Bérbeadóknak

Odaadsz egy többtízmilliót érő ingatlant egy kvázi ismeretlennek, természetes, hogy be akarod magad biztosítani és a lehető legjobban le szeretnéd csekkolni a bérlődet előre. Ha friss egyetemistának adod ki, akkor sajnos viszont nem mindig lehet csekkolni, révén sokszor akkor költözik először külön a gyermek a szülőktől; fontos tehát, hogy megfelelő pénzügyi és szerződésbeli bizosítékok legyenek, amik megléte mellett nyugodtan alhatsz. Ha nem értesz hozzá nem gond, csak bízz meg valaki olyat, aki érti a dolgát: szerintem egy hónap jutalékot igazán megérdemel az az ingatlanos, aki hoz neked egy megbízható és jól fizető bérlőt, akivel mindent úgy lepapíroz, hogy tényleg gond nélkül fusson minden, de ha gond is van, akkor is gyorsan és szabályosan kiköltöztethető a bérlő. A jó szerződés önmagában nem mindig elég, ezért szoktam javasolni a kiköltözési nyilatkozatot. A lényege és legfontosabb része, hogy azonnal végrehajtható, tehát nem kell a hosszadalmas bírósági procedúrát végigjárni - mehetsz akár rendőri kísérettel is a kilakoltatás miatt, van róla papírod hogy jogszerűen teszed. Én ezt a nyilatkozatot minden esetben elkészíttetem a bérlővel (mivel egyoldalú nyilatkozat, a bérbeadó nem kell hozzá a helyszínen), azonban a bérbeadóval fizettetem meg, mivel az ő érdeke - néhány tízezer forint, ennyit egyértelműen megér. További információkat erről a nyilatkozatról ITT is elérsz, vagy ha van közjegyző ismerősöd/rokonod, kérdezz nála rá, jó dolog. Ha be szeretne a bérlő jelentkezni, én ideiglenesre a közjegyzői papír mellett meg szoktam engedni, mivel már anélkül is megy a kényszerkijelentés - tehát a saját ingatlanod amikor igazolod a tulajdoni lappal, mindenkit kijelentethetsz egy papírral bárki más hozzájárulása nélkül; ettől sem kell tehát félned.

Fontos

Az ingatlanosokat a legtöbbször felesleges megkérni arra, hogy segítsenek neked albérletet találni, mivel a tulajdonosok nagy száma nem szeretne kifizetni egy hónap jutalékot, így nem állnak velünk szóba - amellett, hogy ugyanazt tudjuk csinálni ha nincs aktív albérlet-megbízásunk, mint Te: kutatni online, a megadott paraméterekkel, a megadott oldalakon. Ha ingatlanosnál van a megbízás amit találtál, ne ijedj meg, nem neked kell a jutalékot fizetned, hanem az általad kivett lakás kauciójából a bérbeadó fizeti: ezek a bérbeadók fogták fel azt, milyen fontos is egy hozzáértő ember közreműködése és a megfelelő papírozás megléte.
Nem győzöm elmondani: SOHA ne adjon senki ki lakást bérleti szerződés és kaució nélkül, valamint SOHA NE VEGYETEK 8 EZER FORINTOS CÍMLISTÁT, KAMU AZ EGÉSZ! Remélem ez eléggé hangsúlyos lesz így a végére :)

Attila

 

Miért most vesz mindenki ingatlant, amikor magasan vannak az árak?

Tette fel nekem a kérdést egy laikus ingatlankereső, aki végül saját maga válaszolta meg. Miért van ez az öngerjesztő folyamat már több éve az ingatlanpiacon?

radhgfdy.jpg

Magas árak, túlárazott ingatlanok

Közismert tény, hogy a tulajdonosok érzelmi kötődése és a hozzá nem értő ingatlanosok "ráteszem a jutalékom" felfogása az ingatlanok túlnyomó részét erősen túlárazta, amik így beragadnak/beragadtak még a jelenlegi ingatlanpiacon is. Azonban aki ezt észreveszi vagy valaki segít neki észrevenni és elkezdi csökkenteni az irányárat, az érdeklődés hamar elindul - érdeklődők vannak, de sokkal racionálisabb gondolkodásúak és sokkal jobban megnézik, mit is vesznek.

Egy túlárazott ingatlan árcsökkentésétől nem fog a piaci árak alá zuhanni az irányár, csupán eléri vagy megközelíti azt, de a jelenlegi körülmények között ez már általában elegendő az eladáshoz, mert a már említett körülmények ezt lehetővé teszik. De mi is ez a kedvező környezet?

Hitelek

Manapság az alacsony jegybanki alapkamat kedvez az alacsony THM-ű hiteleknek, egy valamivel átlag fölötti fizetéssel rendelkező házaspár már 3.5-4%-os THM-en is tud jelzáloghitelt kapni, akár 5 vagy 10 éves fix kamatperiódusokkal is (ez azt jelenti, hogy a megállapított THM-mel fix törlesztőrészlete lesz a hitelt felvevőnek 5 vagy 10 évig, történjen a piacon bármi). Emellett az MNB bevezette a "Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel"-eket, ahol több más dolog mellett például maximalizálták a folyósítási díj összegét, a törlesztés mindenképpen annuitásos, a kamatfelár nem haladhatja meg a 3.5%-ot, és így tovább - lényeg, hogy jó hitelek vannak jelenleg, a bankok segítik a piaci pörgést.

CSOK

Kismillió bejegyzésemben írtam már a Családi Otthonteremtési Kedvezményről, amit használt és új ingatlanokra is igénybe lehet venni a gyerekek után, vagy vállalt gyerekekre. A régi szocpolt váltották ki ezzel, a legnagyobb előnye és kedvezménye a 3 gyerek után felvehető 10 millió forintos kedvezményes hitel úgy, hogy az állam 10 millió forintot biztosít mellé kvázi ingyen. Vannak természetesen feltételei, például hogy a gyerekek ne legyenek 25 éves kör fölött, de ezek a feltételek könnyen tarthatóak. 

5%-os adókulcs

Nagyban hozzájárult a rengeteg újépítésű építkezéshez, hogy 5%-os áfatartalommal tudják értékesíteni az építőipari cégek az új lakásaikat. Ez természetesen általában nem 22%-nyi kedvezményt jelent, de mindenképpen jobban megéri mind az építőknek, mind a vevőknek. Jelenleg 2019 végéig tart ez az adókedvezmény, a KSH szerint a bővülő lakásépítési teljesítmény folytatódásához szükséges lenne fenntartani, de erre jelenleg semmi nem utal, meglátjuk, hogy Varga Mihály más irányt fog-e, mint tavaly év végén, amikor utoljára olvastam nyilatkozatát erről. Ha 2020-tól újra 27% lesz az új lakás áfája, az további áremelkedéshez vezethet, amit a jelenleginél is kevesebben fognak tudni megfizetni.

Konklúzió

Az ügyfelem végül saját maga válaszolta meg a felső két pont felsorolásával a saját kérdését: hiába drága most minden ingatlan, mégis érdemes vásárolni, mert a kedvező hitelekkel és a CSOK segítségével inkább most, mint egy olyan válságosabb időszakban, ahol 7-8-9% alatt nem lehet majd lakáshitelt kapni. Arról pedig ne is beszéljünk, milyen drága jelenleg albérletben lakni, főleg Budapesten... Egy jó ingatlanos megválasztásával minden egyszerűbben mehet: az ingatlan jól lesz beárazva és a keresőnek semmi dolga nem lesz a megtekintésen, majd a szerződés aláírásán kívül - jól válasszunk tehát, mert aki nem ért hozzá az megvezethető, ne engedje senki, hogy visszaéljen az eladó/vevő a laikus bizalommal!

Attila