Első megtekintés előtt mivel készülhet egy magánszemély érdeklődő?

2019. július 23. - LeoGroup Attila

Megkerestek a fenti kérdéssel és kicsit kifejtve úgy gondoltam, remek blogbejegyzés lehet belőle: amikor először látunk egy ingatlant, de képek alapján tudjuk, hogy a céljainknak megfelelő lehet, mivel tudunk készülni előre? Két féle irány van, attól függően, hogy az eladói oldalt ki képviseli.

11-9141_00.jpg

Az eladó a tulajdonos

Ha közvetlenül van a vevőjelölt kapcsolatban a tulajdonossal, tehát nincs közvetítő, sokszor előfordul, hogy mindkét fél először csinál ilyet - tehát először vesz, először ad el, ezért nincs tapasztalatuk az értékesítés menetében, valamint egyáltalán abban, mit is kéne megkérdezni akár ott helyben, akár előre, hogy a tulajdonos készülni tudjon. Én ilyenkor mindenkinek azt javaslom, hogy fontos tisztában lenni az adott ingatlan aktuális tulajdoni lapjával, tehát látni, ki vagy kik a tulajdonosok és milyen részben, van-e teher vagy haszonélvező, esetleg az ingatlan nem is akkora, amekkora a hirdetésben szerepel... Ezt a vevő a pontos cím tudatában maga is ellenőrizheti a magyarország pont hun, ügyfélkapus belépéssel, a földhivatali nyilvántartás gombra kattintva.

A helyszínen érdemes minden rezsire rákérdezni, valamint egyeztetni, mit és mit nem tartalmaz a vételár - nehogy ebből később vita alakuljon ki. Ha fennálló kérdés marad például felújítás minőségével, a tetőszerkezet állapotával vagy ilyesmivel kapcsolatban, feltétlenül javaslok egy második körös megtekintést az adott terület szakértőjével együtt, addig nem érdemes ajánlatot tenni.

Az eladó a közvetítő

Ha egy közvetítővel vagyunk kapcsolatban, egyszerűbb a helyzet, ugyanis jó esetben a kolléga pontosan tudja, mivel kell készülni egy komoly érdeklődőnek, de ha elmondjuk neki telefonban, hogy szeretnénk látni tulajdoni lapot, lakásoknál alapító okiratot, rákérdezünk hogy van-e elővásárlási jog és megkérdezzük, van-e a felújításokról dokumentáció és azt láthatjuk-e, máris tud előre készülni a megtekintésre. Időzíthetjük ezeket a kéréseket a második körre is, amikor már látszik, hogy komolyan gondoljuk az adott ingatlan megvásárlását - a lényeg, hogy addig SOHA ne tegyünk ajánlatot, amíg nem vagyunk biztosak abban, hogy akinek tesszük az ajánlatot, az tényleg a tulajdonos, az ingatlanosnak minden tulajdonostól van megbízása, valamint hogy a tulajdonos pontosan tisztában van-e az esetleges terhekkel és haszonélvezőkkel (megtörtént eset, hogy az egyik távközlési cég a szerződéskötés előtt 2 nappal tett egy komolyabb terhet a tulajdoni lapra, ami miatt majdnem meghiúsult az adásvétel, szerencsére időben észrevettem és volt még idő "orvosolni" a problémát).

A kulcsszó

A kulcsszó egyértelműen a tájékozottság. Minél több dologgal kapcsolatban előre tájékozódunk az adott ingatlannal kapcsolatban, annál nyugodtabban tehetünk ajánlatot a későbbiekben. Tulajdoni lap, helyszínrajz, alapító okirat, dokumentációk, stb - függően attól hogy lakás vagy ház, nagyon sok publikus adatot előre ellenőriz(tet)hetünk, így tájékozottabbak leszünk és tanulunk is belőle.

Ha kérdésed lenne még ezzel kapcsolatban, nyugodtan keress meg a Facebook oldalon keresztül, mindenképpen megpróbálok segíteni.

Attila

Mi az az elővásárlási jog és miért fontos?

Mostanában szinte kivétel nélkül olyan értékesítésekbe botlottam bele, ahol valakinek volt elővásárlási joga. Magát a kifejezést biztosan mindenki hallotta már, de mindenki tudja is, hogy ez a gyakorlatban mit jelent? Néhány érdekesség, ami megesett velem mostanában.

elovasarlasi-jog-gyakorlasa.jpg

Maga az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a jogosult ugyanazokkal a feltételekkel, amelyet a vevő adott, megvásárolhatja a vevő előtt az ingatlant az eladótól. Többféleképpen lehet valakinek joga elővásárlásra: egyrészt a társasház alapító okiratában kiköthető, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van, de ez nem kötelező és nem mindig van így, ezért fontos ellenőrizni. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében a tulajdonostársaknak törvényi joga az elővásárlás, de a tulajdonos jogosult is elővásárlási jogot adni bárkinek, ha úgy kívánja.

Ha valaki el akarja adni az ingatlanát, kötelessége tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat az eladás részleteiről: az összegről, a kifizetés módjáról és minden egyéb fontos tényről. Amennyiben a jogosult ugyanazt az ajánlatot, vagy jobbat tud adni az eladónak, neki KÖTELESSÉGE azt elfogadni a meglévő vevője helyett, tehát ő ugyanúgy a pénzénél lesz, csak a vevő személye változik. Amennyiben nem kívánja megvásárolni, egy lemondó nyilatkozatot erről alá kell írnia, melyet az adásvétel mellé csatolni szükséges a tulajdonjog bejegyzéséhez.

Vannak épületek, ahol valamiért nincs mindenkinek saját tulajdoni lapja, tehát az albetétesítés nem történt meg, ebben az esetben minden tulajdonostárstól elvileg kérni kellene lemondó nyilatkozatot, azonban a Földhivatal szerencsére együttműködő az ilyen helyzetekkel: ha bizonyítani tudjuk, hogy mindenkit megfelelően tájékoztattunk az adásvételről (körbeküldött levél tértivevényei, kifüggesztés, stb), de senki nem jelzett vissza még 2-3 hét leforgása után sem, a hivatal el szokta fogadni és be szokta jegyezni a tulajdonjogot. Ez csak bizonyos lakásszám (kb 40) fölött van így és nem is mindig megértő a hivatal, ezért mindenképpen arra kell törekedni, hogy beszerezzük az aláírásokat vagy a tértivevényeket.

Elővásárlási jog megsértése

Ha egy eladó úgy adja el a lakását, hogy nem mondatta le a többi tulajdonost az elővásárlásról, pedig le kellett volna, az az elővásárlási jog megsértésének minősül, de a Földhivatal nem tudja ezt ellenőrizni akkor, ha a jog csak az alapító okiratban található meg. Ellenben ha ezt a tényt egy tulajdonostárs jelzi a hivatalnak, az adásvételi szerződés hatályát vesztheti, érdemes tehát nagyon odafigyelni például erre is, amikor egy ingatlant értékesítünk: minden esetben szerezzük be az alapító okiratot és ellenőrizzük, van-e elővásárlási jog.

Az elővásárlásra jogosult csak úgy jogosult az ingatlant megvásárolni, ahogy az eladó már egy ajánlatot elfogadott, tehát semmi olyan tényen nem módosíthat, ami az eladónak rosszabb feltételeket biztosítana, pl készpénzzel adná el az ingatlant de a jogoult csak hitellel tudja kifizetni vagy több idő alatt, esetleg az árból szeretne alkudozni... nincs lehetőség ilyesmire.

Volt már ilyesmiből problémád? Esetleg kérdésed lenne az elővásárlással kapcsolatban? Keress engem bátran Facebook oldalamon keresztül, biztosan megpróbálok segíteni.

Attila