6 kérdés, amit tegyünk fel egy lakás megvásárlása előtt

2018. november 20. - LeoGroup Attila

Sokan úgy ugranak bele egy lakásvásárlásba, hogy pontosan még el sem döntötték, mit is akarnak, csak van egy motiváció, van egy ok, ami miatt szükségszerű a vásárlás (gyereknek kell, be kéne fektetni a pénzt, munkahelyváltás, betegség, szülőkhöz közelebb költözni, stb...). A hirtelen indulás sokszor egy hozzánemértéssel és egy piaci ismerethiánnyal is párosul, ilyenkor érdemes ingatlanos segítségét kérni, de ha nem teszi, ezeket a kérdéseket mindenképpen tegye fel, mielőtt döntést hoz.

992de8e31f1f25bac4c180d9f2585538.jpg

1: Kérhetek egy tulajdoni lapot?

A tulajdoni lap minden ingatlannál publikus adat, bárki lekérheti az Ügyfélkapuján keresztül ezért egy ingatlanközvetítőnek vagy tulajdonosnak sincs értelme rejtegetni. Ha mégis megpróbálják, valamit elhallgatnak. A tulajdoni lapon ellenőrizzük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akit mi annak gondolunk, valamint nézzük meg, akkora-e a lakás, amekkorának hirdették - ha eltérés van, mindenképpen utána kell nézni az okoknak. Sok ingatlanos nem kér le a megbízáskor tulajdoni lapot, pedig nemegyszer derültek már ki régen elfelejtett és rajtamaradt terhek vagy hitelek, amik bár ki lettek fizetve, nem lettek töröltetve - ezeket el kell intézniük eladás előtt.

2: Elkérhetem a közös képviselő elérhetőségeit?

Fontos vele beszélni, ugyanis tőle meg lehet tudni, hogy a háznak van-e olyan tartozása vagy elmaradása, ami közművek kikapcsolásával járhat, esetleg az épület lakóösszetételéről lehet tőle infókat kapni, valamint a jelenlegi tulajdonos tartozásáról is képbe kerülhet, nem beszélve az esetleges elővásárlási jogról. Nem minden közös képviselő ilyen közlékeny, de kérhető a tulajdonos segítsége, esetleg meg lehet kérni, hogy jelezze a képviselőnek hogy keresni fogjuk.

3: Van bármilyen rejtett hiba vagy komoly felújítani való része a lakásnak?

Ha felújítandó az ingatlan, annyira nem releváns kérdés, de nem árt tudni róla, hogy az eladó perelhető, ha eltitkol valamilyen komolyabb költséggel járó hibát, például tetőszerkezeti problémát, leázást vagy hasonló gondokat... sajnos találkoztam már tulajdonossal, aki lefestette a leázást és előttem is megpróbálta eltitkolni a hibát, majd amikor felvilágosítottam hogy ilyet nem tehet, kirúgott a lakásból és hívta a következő közvetítőt... óriási hiba. Érdeklődjünk azzal kapcsolatban is, hogy voltak e esetleg rovarproblémák a lakásban, mint hangyák, poloskák, akár méhek vagy darazsak, főleg, ha valamely családtagunk allergiás rájuk.

4: Miért adja el az ingatlant?

A válaszból sokminden kiderülhet, ami akár rejtett hibára vagy más problémára is visszavezethető, például olyan zajos a lakás hogy éjszaka nem tud aludni benne, vagy a szomszédok állandóan buliznak, esetleg a szomszéd lakást AirBnB-re használják és nagyon zavarja az állandó ki-be mászkálás, sorolhatnám. Lehet, hogy egy teljesen ártatlan választ fogunk kapni, minthogy nem tudja tovább fizetni a hitelét, vagy külföldre költözik dolgozni és kell a lakásból a pénz a kint tartózkodáshoz, esetleg örökség volt és ezért szeretné értékesíteni... figyeljünk rá hogy mit válaszol, hátha nem lesz problémás.

5: Vannak állatok vagy kiadott lakások a házban?

Mindkettő főleg a zaj miatt fontos: kiadott lakásnál sosem tudhatjuk, ki kerül a lakóközösségünkbe, kutyáknál az éjszakai vonyítás pedig erősen idegesítő lehet. Ha szeretnénk éjjel aludni is, ez egy fontos kérdés lehet a leendő tulajdonosnak.

6: Mennyire macerás a parkolás?

Ha nincs autó és nincs is tervben egy vásárlása, akkoris fontos kérdés, ugyanis ha bárki menne hozzád de 20 percig kell helyet vadásznia, igen idegesen fog megérkezni... az is fontos, hogy a terület fizetős övezet-e vagy nem, esetleg tervezik-e bevezetni hogy fizetős legyen. Ha van hozzá tartozó parkolóhely, fontos tudni, hogy az a hely hogy van papírozva, mi alapján tartozik a lakáshoz, tehát van-e külön helyrajzi száma vagy az alapító okiratban van a lakáshoz rendelve, esetleg csak szokásjog alapján áll oda az eladó már 15 éve? Nem mindegy, ugyanis a szokásjog esetén a parkolóhely nem feltétlenül száll át az új tulajdonosra, ezért a helyért pénzt kérni sem lehet plusszban...

Hitelen ennyi jutott eszembe, írhatnánk még rezsiről, felújításról, elhelyezkedésről vagy tömegközlekedésről is, de szerintem ezeket úgyis mindenki megkérdezi, nincs miért kiemelni. Ha van még olyan, ami szerinted fontos kérdés és érdemes lenne beszélni róla, esetleg akár egy teljesen különálló bejegyzést is érne, írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, szívesen kivesézem a témád :)

Attila 

Olcsó tippek és trükkök a magasabb árú ingatlanértékesítéshez

A mai ingatlanpiac ár/érték aránya erősen megkérdőjelezhető egy-két kerületben, de amíg megveszik a legtöbb ember számára elérhetetlen értékű ingatlanokat is, addig változás nem nagyon fog bekövetkezni. De mi a helyzet akkor, ha a kis felújítandó lakásunkból a lehető legtöbbet szeretnénk kihozni? Adok néhány tippet, mit tehetsz.

buy-sell-real-estate-f.jpg

Bútorok

Saját tapasztalataim alapján nagyon fontos az, hogy egy ingatlan befényképezésekor figyelni kell arra, hogy az érdeklődő figyelmét semmi ne vezesse el a képeken az ingatlan adott helyiségéről. Teszem azt egy kutya vagy bármilyen állat (vagyépp ember) kerül a képre: kerülendő. Feltűnő tárgy, privát vagy családi fénykép: kerülendő. Tereket kell fényképezni és ha van benne néhány beleillő bútor, azokkal csak könnyebb behatárolni az adott helyiség méreteit.

Festés

A legtöbbször szükségtelen megcsináltatni egy tisztasági festést, főleg mivel sok esetben felújításkor falbontással járó munkálatok is lesznek, így a tulajdonosok kidobott pénznek érzik. Van azonban az a helyzet, amikor eladásnál és kiadásnál is igenis el kell intézni, rá kell költeni azt az összeget, amiért valaki megcsinál egy tisztasági festést: azt szoktam javasolni, hogy amennyiben a ráköltött pénz duplájával többért tudjuk eladni az ingatlant, már megérte foglalkozni vele. Példa: 2 szobás panellakás ki volt adva, lelakták a bérlők, koszos a fal. Kifesteni mondjuk 150e Ft, de a fényképeken és élőben is sokkal jobban fog mutatni tisztán, kényelmesen eladható 3-400e Ft-tal drágábban ebben az esetben (paneleknél ritkább a komoly falbontással járó munka).

Világítás

Iszonyatosan fontos mind fényképeken, mind első megtekintéskor a világítás. Soha nem szabad nappali megtekintéskor behúzott függönyökre vagy lehúzott redőnyökre érkezni: ha besüt a nap, sokkal jobb lesz az első benyomás. A kiégett izzókat a csillárban cseréljük ki. Ha valamelyik helyiség nagyon sötét, az eladásra tegyünk be egy komolyabb, több forrással rendelkező világítást, mert nagyon sokat számít egy laikus érdeklődőnél a természetes fény mellett ez is. Értékesítési pszichológia erősen.

Rendetlenség

Szerintem nem kell elemeznem és kifejtenem, mennyire fontos, hogy rend legyen az ingatlanban, amikor egy érdeklődő megtekinti azt. Szétdobált ruhák, mosatlan, kosz és por: felejtős. Nekem volt olyan férfi eladó ügyfelem, akit megkértem az érdeklődőm érkezése előtt 10 perccel, hogy ugyan mosogasson rettenetgyorsan el, mert így az érdeklődő nem láthatja. Triviálisnak tűnhet, de nem mindenkinek az, mert azt hallom, hogy "úgyis a lakásomat kell nézni nem a rendet, az nem lesz itt ha megveszi". Persze, de megint az első benyomás: ha egy szép, tiszta, rendezett és világos lakásba lépünk be, sokkal jobban fogjuk benne érezni magunkat, mint egy behúzott függönyök miatti sötét, koszos lyukba.

Állatok

Sokan tartanak ingatlanban állatot, amivel akkor nincs is baj, ha nem fogadnak vendégeket, ellenben nem egy ügyfelem például allergiás az állatszőrre, tehát meg sem tudjuk nézni azt az ingatlant, ahol állatot tartanak. Ez ellen annyival lehet védekezni, hogy az érdeklődő előtt ki kell takarítani és szellőztetni, valamint az állatot a megtekintés idejére el kell vinni a lakásból. Egyébként is nagyon útban tudnak lenni és zavaróak, de ha valaki még allergiás is rájuk vagy fél tőlük (engem úgy fél éve megkapott egy kutya az utcán sétálás közben, soha nem féltem egy állattól sem, azóta viszont amikor a közelembe jön egy kutya, mindig eszembe jut ez az eset, nem egy jó élmény).

Drágább trükk: home staging

A home staging avagy a klasszikus ingatlanfelkészítés az USÁban nagyon megy, szinte minden ingatlanhoz kérnek fel egy szakértőt, aki átrendezi/berendezi/kifesteti az adott ingatlant. Komoly értékemelkedést lehet elérni vele, szerintem a legegyszerűbben úgy érthető ez meg, ha az alábbi képen az előtte/utána egyértelműsíti:
ba7.jpgTermészetesen ez nem olcsó mulatság, így az átalános ingatlanokhoz soha nem is szoktam javasolni, de 100 millió fölött érdemes elgondolkodni rajta itthon is. Van sok jó cég aki ilyesmivel foglalkozik, reklámot csinálni nem akarok senkinek, de szükség esetén tippet tudok privátban adni.

Látványtervezés 3D-ben

Vannak cégek, akik fotórealisztikus látványterveket csinálnak, ez például azoknak jöhet nagyon jól, akik belvárosi ingatlant AirBnB-ztetni szeretnének és nehezen tudják elképzelni, hogyan is lehetne jól berendezni az adott lakást. Erre is van kontaktom, ha valakinek igénye lenne rá, szívesen megadom az elérhetőségüket.

Összefoglalva

A lényeg, hogy egy ingatlannak mindig a legjobb arcát kell mutatnia eladáskor, ahogy igaz ez mindenfajtaféle termékre. Foglalkozni kell vele és időt/energiát nem spórolva szükség van rá, mert a saját zsebetekből veszitek ki a pénzt, ha nem tesztek azért, hogy tökéletes eredményt kapjatok. A hibákat elrejteni nem szabad és el kell mondani, de ha több a jó mint a rossz az mindig eredményt produkál.

Attila