Top6 hiba, amit az új lakást vásárlók el szoktak követni

2018. december 10. - LeoGroup Attila

A CSOK és a remek hitellehetőségek újra előtérbe helyezték az új, még fel nem épült vagy épülőfélben lévő ingatlanok megvásárlását, amivel általánosan az égvilágon semmi bajom nincs, azonban vannak olyan dolgok, amire minden laikus ingatlanvásárlónak tudatosan oda kell figyelnie. Ebből szedtem össze 6 olyat, ami szerintem kifejezetten fontos.

263229.jpg

1: beleszeretnek a bemutatólakásba

A legtöbb nagy projektnél berendeznek egy konténerbe bemutatólakást, ahol a választható burkolatokkal és parkettákkal összeraknak egy nagyon szépen berendezett, igényesen megcsinált ingatlant. Itt szoktak olyan mondatok elhangzani, hogy "ó kicsim nézd, pont ilyen étkezőszettet szeretnék!" - a bemutatólakásban (és általánosan minden lakásban, amit meg szeretnénk venni) a bútorozás teljesen mellékes, azokat a dolgokat kell tudatosan nézni, amik a mi lakásunkban is jelen lesznek: burkolatok, szaniterek, parketta, használt ingatlanoknál a beépített dolgok... A bemutatólakások ráadásul általában tuningolva is vannak: extra listellók vannak fent, plafonig burkolt fürdőszoba (általában 2.1 méterig burkolnak alapból) - ezek olyan extrák, amik ha megtetszenek, plusz pénzt kell értük fizetned, ezzel is növelve a beruházó profitját. 

2: nincs saját ügyvédjük

A projekteknél szinte mindig van saját projektügyvéd, mivel a szerződések egy kaptafára készülnek, ha banki hitel van benne, ugyanazon szövegezéssel fogadják csak el, projekthitel-belefoglalással és hasonló finomságok. A projektügyvéd mint olyan általában kötelező, de ez nem jelenti azt, hogy nincs jogunk a tervezetet átnézetni egy külsős, számunkra megbízhatónak ítélt ingatlanjogokkal foglalkozó ügyvéddel. És mindig javaslom is átnézetni, nehogy véletlenül egy olyan kényszerhelyzetben találjuk magunkat, ami nem biztos hogy az érdekeinknek megfelelő.

3: nem biztosítják magukat a késedelmek ellen

A szerződésből a beruházók előszeretettel kihagyják a saját késedelmük "büntetését". Ilyenkor lehet bele kérni akár napi kötbért, akár elállási lehetőséget, a kérdés, hogy mibe mer belemenni a beruházó. Vannak vis maior helyzetek, amikor egyik fél sem tehet a csúszásról, ezt is szeretik a beruházók előszeretettel alkalmazni és ezzel megoldani a szerződésbontást és a csúszás utáni fizetés elkerülését, a kettes pontban lévő ügyvéd tud segíteni ezek megfelelő biztosításában.

4: nem tisztázzák a garanciális kérdéseket

Azt általában mindenki tudja, hogy egy új lakás garanciális. De mire vonatkozik a garancia? Mennyi ideig tart? Mit várhatunk el a kivitelezőtől? Mennyi időn belül kötelesek kijavítani a különböző hibákat? Szinte senki nem kérdez ennek utána, pedig fontos: jogszabály szerint 10 év jótállás van a legalapvetőbb épületszerkezetek és azok építési anyagai esetében (pl alapozás, kémények, födémek), a felhasznált építőanyagokra, termékekre vonatkozó garancia ezek jogszabályi besorolásától függően 5 vagy 10 év, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire 3 év időtartamú kötelező jótállás vonatkozik (pl teraszok, függőfolyosó, kerékpártároló, stb). A kötelező jótállás előírásaitól kizárólag a megrendelő/lakástulajdonos előnyére lehet eltérni, és semmis az a megállapodás, amely a jogszabályban foglaltaktól a hátrányukra tér el.

5: nem ismerik meg eléggé a környéket

A beruházók szeretik a legjobb környezetben feltüntetni a látványterveken az új épületeiket, amiből általában csak az épület kinézete lesz olyan, ahogy a rajzokon. Tudok több budapesti vásárlásról, ahol a vevőt elbűvölték a látványtervek és megvett egy déli fekvésű lakást anélkül, hogy megnézte volna személyesen a környéket, majd amikor fél évvel később elment az építkezés helyszínére, megdöbbenve tapasztalta, hogy egy felüljárót fog nézni, csak azt "elfelejtették" a látványterveken feltüntetni... persze ilyenkor már szinte biztos, hogy teljesen felesleges a reklamáció, hiszen senki nem kérte a vevőt hogy anélkül vegyen ingatlant hogy megismeri a környéket, ezért mindenkinek javaslom, hogy a kiszemelt lakás környezetében sétáljon egyet, nézelődjön és ismerje meg leendő lakókörnyezetét - akkoris, ha csak befektetésnek vásárol.

6: befektetéskor úgy vásárol, mintha oda akarna költözni

Ha veszel egy 40 négyzetméteres 2 szobás újépítésű lakást, ne próbáld magad beleképzelni a 350 négyzetméteres házad után. Sokszor hallom, hogy "te jó ég ide be sem férne az ülőgarnitúrám" vagy "ide nagyon pici konyha fér csak el". Ez mind igaz, de sokan élnek ekkora ingatlanba és kényelmesen berendezhető és élhető, de nem mindenki tudja elképzelni magát benne. Inkább úgy kell hozzáállni, hogy megnézed, mit tudnál belőle kihozni egy fiatal párnak, vagy a (leendő) gyerekednek, amikor szüksége lesz rá.

Ha neked van még olyan gondolatod, amiről én nem írtam de fontos felhívni rá a figyelmét minden lakásvásárlónak, írd le a poszt alatt a Facebook oldalamon, köszönöm!

Attila

Mi véd jobban: az előleg vagy a foglaló? Egyáltalán mi a különbség?

Ingatlanügyletek esetében nagyon nem mindegy, hogy a folyamatok elejétől kezdve "vételi ajánlattétel" néven vesz át az ingatlanos pénzt, vagy "előleg", esetleg "foglaló" kerül a papírra. De kinek mihez van joga? Mi védi a vevőt és az eladót a lehető legjobban? Oda kell figyelni!

shutterstock_144792676.jpg

A legfontosabb az, hogy tisztába tegyük a fogalmakat: a vételi ajánlattételi pénzt az ingatlanos veszi át akkor, amikor a vevő ajánlatot tesz egy bizonyos, az ingatlanközvetítő által értékesített ingatlanra. Ez azért fontos, mert a vevő és az eladó egymás között csak nehezen tud anyagilag is biztonságosan megállapodni egymással, de ha egy közvetítő kezeli a pénzt és a papírmunkát, mindkét fél biztosítja magát a szerződéskötésig. 

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve az ügylet meghiúsulása esetén van különbség: A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen, anyagi következménye tehát ennek nincs. A foglalónak ezzel szemben már vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei: ha az adásvételi szerződés az eladó hibájából nem jön létre, akkor az eladó az adott foglaló összegét kétszeresen köteles a vevő részére visszatéríteni. Ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, ő a foglalót elveszíti. Éppen ezért ingatlan adásvételi szerződésekben foglalót használnak, mivel csak ez biztosítja mindkét fél érdekeit.

És mi lesz az ingatlanos jutalékával?

A kérdést sokszor hallottam már, ez nálam az adott helyzettől függ. Az tény, hogy az ingatlanos jutaléka hivatalosan attól a ponttól kezdve jár, amitől a vételi ajánlat elfogadásra került, mivel az ingatlanos teljesítette a rá bízott feladatot. Tehát érdemi és elfogadható, írásos ajánlatot hozott az eladónak, amit ő elfogadott. Az egy másik kérdés, hogy jellemzően az első pénzmozgásból, tehát a szerződéskötéskor készpénzben átadott foglalóból szokás kifizetni számla ellenében az ingatlanost, de a pénz attól már jár a vételitől. És mi történik, ha visszalép az eladó? Az élet kemény, a foglaló dupláját kell visszafizetni, kiegészítve az ingatlanos jutalékával, mivel az ingatlanos nem tehet a meghiúsulásról, az ő jutalékát nem befolyásolhatja a visszalépés, ahogy az eladó átadott foglalója sem sérülhet.
Mi történik, ha az eladó lép vissza? A jutalék ekkor is ugyanúgy jár, a felette lévő foglalórész pedig marad az eladónál, az újraértékesítés pedig akár az első naptól kezdve folytatódhat, a vevő nem tudja visszaszerezni a pénzét, mivel visszalépett.

Fontos kérdés szokott még lenni, hogy mi van abban a helyzetben, ha bekavar a bank? Ez nehéz kérdés. Minden vevőnek el szoktam mondani, hogy vételizés és szerződéskötés előtt mindenképpen kérjen előzetes hitelelbírálást és szerezzen egy papírt, hogy X dátumig Y nevű bank ad neki Z millió forint hitelt ingatlanvásárlásra abban az esetben, ha a munkaviszonyában nem történik változás. Ha valaki enélkül ugrik bele egy ügyletbe és foglalót is tesz le, arról sem az ingatlanos, sem az eladó ugyancsak nem tehet, tehát a foglaló összegét kockáztatja a vevő. Ilyen esetekre szinte minden ingatlanos dolgozik együtt banki ügyintézőkkel vagy bankfüggetlen hitelközvetítő cégekkel, akik pár nap alatt el tudnak intézni ilyen igazolást, tehát az ingatlanos segítségét itt is lehet kérni. Van lehetőség a vételin külön kikötni esetlegesen, hogy a vételi ajánlat abban az esetben áll, ha a bank megadja a hitelt, de ezt is néhány napon belül el kell intézni ahhoz, hogy az eladó se faroljon ki a megállapodásból.

Óvatosan kell tehát kezelni ezeket a helyzeteket, mindenki kétszer fontolja meg, mikor milyen ügyletbe ugrik bele, mert komoly összegeket is bukhatnak a felek. Szerencsére hasonló eset nagyon ritkán történik velem is, de előfordult már...

Ha valamilyen segítségre lenne szükséged egy kérdéses szituációban, keress fel engem nyugodtan akár telefonon, akár Facebook oldalamon keresztül, megpróbálok segíteni.

Attila