Milyen költségeid lehetnek ingatlanvásárláskor?

2019. május 02. - LeoGroup Attila

Több ügyfelem kérdezte mostanában a költségeket egy általános ingatlanvásárlás esetén, ezeket most bejegyzésszinten is összeszedtem, hogy mindenki ki tudjon indulni belőle.

14985349_l.jpg

Vételár

Vagy teljes önerőből, vagy hitellel, CSOKkal, lakástakarékkal - valahogy rendezned kell majd a teljes vételárat, ez mindenkinek egyértelmű. Szerződéskötéskor általánosan 10% foglaló szokott lenni, amit készpénzben szokás rendezni, ez egy adásvételi szerződés ellentételezésére szokott így szolgálni, általában ebből fizeti az eladó az ingatlanost. A lényeg, hogy a szerződéskötéskor már tisztában kell lennünk azzal, hogyan, mikor és milyen forrásokból rendezzük a teljes vételárat és tisztázni kell, hogy a vételárat milyen formában szükséges megfizetni.

Illeték

Vásárláskor a legnagyobb extra tételt az illeték megfizetése jelenti. Az ingatlan piaci értékének 4%-át jelenti, amit minden esetben meg kell fizetni akkor, ha nem "lakáscsere" történik. A lakáscsere az, ha egy éven belül el is adsz vagy el is adtál ingatlant és a megvásárolt ingatlan értéke kisebb, nem kell illetéket megfizetni. Ugyanígy illetékmentes, ha házastársak, vérszerinti rokonok közt történik visszterhes vagyonátruházás, vagy önkormányzati lakás megvásárlásáról van szó. Az illetékkel kapcsolatban fontos még megemlíteni, hogy amennyiben 30 millió forintnál olcsóbb, újépítésű lakásról van szó, akkor az illetéket csak 15 millió forint után kell fizetni, valamint azt, hogy 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok részére csak 2%-ot kell fizetni, amennyiben a lakás vételára 15 millió forint alatt van. Budapesten ez már kvázi lehetetlen, de vidéken még sokan tudnak élni ezzel a lehetőséggel is.

Ügyvédi költség

Minden esetben a Vevő joga ügyvédet választani, kivétel, ha valamiért az eladó ragaszkodik a sajátjához (pl új projekteknél projektügyvédet alkalmaznak, hogy a későbbi, használatbavételi engedély és albetítések intézése is egy kézben legyen, ezáltal is gyorsítva a folyamatokat). Használt ingatlanoknál általánosan a vételár 0.5-1% közötti összegért dolgoznak, fontos azonban, hogy minden esetben ingatlanjoggal foglalkozó ügyvéddel dolgoztassunk - természetesen minden ügyvédnek van joga szerződést ellenjegyezni, de egy válóperes ügyvédnek nem ez a fő területe... 

Esetleges ingatlanos jutalék

Írtam már a vevői jutalékokról bejegyzést, sok vevőnek egyszerűen nincs ideje keresgélni, ezért bizonyos összeg fejében megbíznak egy olyan ingatlanost, aki keres neki, kiszűri a vackokat és segít megtalálni az ideálisat, kevesebb lyukrafutás mellett. Főleg akkor szoktam ezt javasolni, amikor valakinek az adott területen semmi helyismerete nincs - ne gondolja senki, hogy minden utcában jó befektetés a mai világban ingatlant venni...

A hitel járulékos költségei

Bankja válogatja, van ahol elengedik őket és van ahol csak részben számolják fel, de a hitelnek mindig vannak járulékos költségei. Ilyen például a földhivatali költségek (jelzálogbejegyzés), a közjegyzői munkadíj, az értékbecslés díja vagy a folyósítási díj. Érdemes több banktól ajánlatot kérni, mert a THM-ek mellett ezek az összegek is számítanak: összesen kényelmesen 100 ezer forint fölötti mínuszt is jelenthet.

Remélem tudtam segíteni ezzel a kis összefoglalóval, ha úgy gondolod, hogy lehetne bővíteni valamivel, esetleg elmesélnél történetet ezzel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül, vagy nekem üzenetben a becsuletesingatlankozvetito.hu weboldalamon, ahol bemutatkozást is láthatsz rólam. 

Kellemes napot mindenkinek, hamarosan hétvége!

Attila

Top6 hiba, amit az új lakást vásárlók el szoktak követni

A CSOK és a remek hitellehetőségek újra előtérbe helyezték az új, még fel nem épült vagy épülőfélben lévő ingatlanok megvásárlását, amivel általánosan az égvilágon semmi bajom nincs, azonban vannak olyan dolgok, amire minden laikus ingatlanvásárlónak tudatosan oda kell figyelnie. Ebből szedtem össze 6 olyat, ami szerintem kifejezetten fontos.

263229.jpg

1: beleszeretnek a bemutatólakásba

A legtöbb nagy projektnél berendeznek egy konténerbe bemutatólakást, ahol a választható burkolatokkal és parkettákkal összeraknak egy nagyon szépen berendezett, igényesen megcsinált ingatlant. Itt szoktak olyan mondatok elhangzani, hogy "ó kicsim nézd, pont ilyen étkezőszettet szeretnék!" - a bemutatólakásban (és általánosan minden lakásban, amit meg szeretnénk venni) a bútorozás teljesen mellékes, azokat a dolgokat kell tudatosan nézni, amik a mi lakásunkban is jelen lesznek: burkolatok, szaniterek, parketta, használt ingatlanoknál a beépített dolgok... A bemutatólakások ráadásul általában tuningolva is vannak: extra listellók vannak fent, plafonig burkolt fürdőszoba (általában 2.1 méterig burkolnak alapból) - ezek olyan extrák, amik ha megtetszenek, plusz pénzt kell értük fizetned, ezzel is növelve a beruházó profitját. 

2: nincs saját ügyvédjük

A projekteknél szinte mindig van saját projektügyvéd, mivel a szerződések egy kaptafára készülnek, ha banki hitel van benne, ugyanazon szövegezéssel fogadják csak el, projekthitel-belefoglalással és hasonló finomságok. A projektügyvéd mint olyan általában kötelező, de ez nem jelenti azt, hogy nincs jogunk a tervezetet átnézetni egy külsős, számunkra megbízhatónak ítélt ingatlanjogokkal foglalkozó ügyvéddel. És mindig javaslom is átnézetni, nehogy véletlenül egy olyan kényszerhelyzetben találjuk magunkat, ami nem biztos hogy az érdekeinknek megfelelő.

3: nem biztosítják magukat a késedelmek ellen

A szerződésből a beruházók előszeretettel kihagyják a saját késedelmük "büntetését". Ilyenkor lehet bele kérni akár napi kötbért, akár elállási lehetőséget, a kérdés, hogy mibe mer belemenni a beruházó. Vannak vis maior helyzetek, amikor egyik fél sem tehet a csúszásról, ezt is szeretik a beruházók előszeretettel alkalmazni és ezzel megoldani a szerződésbontást és a csúszás utáni fizetés elkerülését, a kettes pontban lévő ügyvéd tud segíteni ezek megfelelő biztosításában.

4: nem tisztázzák a garanciális kérdéseket

Azt általában mindenki tudja, hogy egy új lakás garanciális. De mire vonatkozik a garancia? Mennyi ideig tart? Mit várhatunk el a kivitelezőtől? Mennyi időn belül kötelesek kijavítani a különböző hibákat? Szinte senki nem kérdez ennek utána, pedig fontos: jogszabály szerint 10 év jótállás van a legalapvetőbb épületszerkezetek és azok építési anyagai esetében (pl alapozás, kémények, födémek), a felhasznált építőanyagokra, termékekre vonatkozó garancia ezek jogszabályi besorolásától függően 5 vagy 10 év, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire 3 év időtartamú kötelező jótállás vonatkozik (pl teraszok, függőfolyosó, kerékpártároló, stb). A kötelező jótállás előírásaitól kizárólag a megrendelő/lakástulajdonos előnyére lehet eltérni, és semmis az a megállapodás, amely a jogszabályban foglaltaktól a hátrányukra tér el.

5: nem ismerik meg eléggé a környéket

A beruházók szeretik a legjobb környezetben feltüntetni a látványterveken az új épületeiket, amiből általában csak az épület kinézete lesz olyan, ahogy a rajzokon. Tudok több budapesti vásárlásról, ahol a vevőt elbűvölték a látványtervek és megvett egy déli fekvésű lakást anélkül, hogy megnézte volna személyesen a környéket, majd amikor fél évvel később elment az építkezés helyszínére, megdöbbenve tapasztalta, hogy egy felüljárót fog nézni, csak azt "elfelejtették" a látványterveken feltüntetni... persze ilyenkor már szinte biztos, hogy teljesen felesleges a reklamáció, hiszen senki nem kérte a vevőt hogy anélkül vegyen ingatlant hogy megismeri a környéket, ezért mindenkinek javaslom, hogy a kiszemelt lakás környezetében sétáljon egyet, nézelődjön és ismerje meg leendő lakókörnyezetét - akkoris, ha csak befektetésnek vásárol.

6: befektetéskor úgy vásárol, mintha oda akarna költözni

Ha veszel egy 40 négyzetméteres 2 szobás újépítésű lakást, ne próbáld magad beleképzelni a 350 négyzetméteres házad után. Sokszor hallom, hogy "te jó ég ide be sem férne az ülőgarnitúrám" vagy "ide nagyon pici konyha fér csak el". Ez mind igaz, de sokan élnek ekkora ingatlanba és kényelmesen berendezhető és élhető, de nem mindenki tudja elképzelni magát benne. Inkább úgy kell hozzáállni, hogy megnézed, mit tudnál belőle kihozni egy fiatal párnak, vagy a (leendő) gyerekednek, amikor szüksége lesz rá.

Ha neked van még olyan gondolatod, amiről én nem írtam de fontos felhívni rá a figyelmét minden lakásvásárlónak, írd le a poszt alatt a Facebook oldalamon, köszönöm!

Attila