Mi az az elővásárlási jog és miért fontos?

2018. augusztus 15. - LeoGroup Attila

Mostanában szinte kivétel nélkül olyan értékesítésekbe botlottam bele, ahol valakinek volt elővásárlási joga. Magát a kifejezést biztosan mindenki hallotta már, de mindenki tudja is, hogy ez a gyakorlatban mit jelent? Néhány érdekesség, ami megesett velem mostanában.

elovasarlasi-jog-gyakorlasa.jpg

Maga az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a jogosult ugyanazokkal a feltételekkel, amelyet a vevő adott, megvásárolhatja a vevő előtt az ingatlant az eladótól. Többféleképpen lehet valakinek joga elővásárlásra: egyrészt a társasház alapító okiratában kiköthető, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van, de ez nem kötelező és nem mindig van így, ezért fontos ellenőrizni. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében a tulajdonostársaknak törvényi joga az elővásárlás, de a tulajdonos jogosult is elővásárlási jogot adni bárkinek, ha úgy kívánja.

Ha valaki el akarja adni az ingatlanát, kötelessége tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat az eladás részleteiről: az összegről, a kifizetés módjáról és minden egyéb fontos tényről. Amennyiben a jogosult ugyanazt az ajánlatot, vagy jobbat tud adni az eladónak, neki KÖTELESSÉGE azt elfogadni a meglévő vevője helyett, tehát ő ugyanúgy a pénzénél lesz, csak a vevő személye változik. Amennyiben nem kívánja megvásárolni, egy lemondó nyilatkozatot erről alá kell írnia, melyet az adásvétel mellé csatolni szükséges a tulajdonjog bejegyzéséhez.

Vannak épületek, ahol valamiért nincs mindenkinek saját tulajdoni lapja, tehát az albetétesítés nem történt meg, ebben az esetben minden tulajdonostárstól elvileg kérni kellene lemondó nyilatkozatot, azonban a Földhivatal szerencsére együttműködő az ilyen helyzetekkel: ha bizonyítani tudjuk, hogy mindenkit megfelelően tájékoztattunk az adásvételről (körbeküldött levél tértivevényei, kifüggesztés, stb), de senki nem jelzett vissza még 2-3 hét leforgása után sem, a hivatal el szokta fogadni és be szokta jegyezni a tulajdonjogot. Ez csak bizonyos lakásszám (kb 40) fölött van így és nem is mindig megértő a hivatal, ezért mindenképpen arra kell törekedni, hogy beszerezzük az aláírásokat vagy a tértivevényeket.

Elővásárlási jog megsértése

Ha egy eladó úgy adja el a lakását, hogy nem mondatta le a többi tulajdonost az elővásárlásról, pedig le kellett volna, az az elővásárlási jog megsértésének minősül, de a Földhivatal nem tudja ezt ellenőrizni akkor, ha a jog csak az alapító okiratban található meg. Ellenben ha ezt a tényt egy tulajdonostárs jelzi a hivatalnak, az adásvételi szerződés hatályát vesztheti, érdemes tehát nagyon odafigyelni például erre is, amikor egy ingatlant értékesítünk: minden esetben szerezzük be az alapító okiratot és ellenőrizzük, van-e elővásárlási jog.

Az elővásárlásra jogosult csak úgy jogosult az ingatlant megvásárolni, ahogy az eladó már egy ajánlatot elfogadott, tehát semmi olyan tényen nem módosíthat, ami az eladónak rosszabb feltételeket biztosítana, pl készpénzzel adná el az ingatlant de a jogoult csak hitellel tudja kifizetni vagy több idő alatt, esetleg az árból szeretne alkudozni... nincs lehetőség ilyesmire.

Volt már ilyesmiből problémád? Esetleg kérdésed lenne az elővásárlással kapcsolatban? Keress engem bátran Facebook oldalamon keresztül, biztosan megpróbálok segíteni.

Attila

 

Miért ígér mindenki mást 2020 utánra?

Rövid időn belül ugyanazon hírportálon három különböző cikk három különböző piaci változást ígért 2020 utánra, mivel jelen állás szerint nem lesz már az 5%-os újlakás ÁFA. Mégis mi várható jó másfél év múlva?

2020-vision1.jpgTöbb cikk több helyen egész más dolgokat ír, összeszedtem néhány fontosabbat:
A DH vezérigazgató-helyettese, Máté Ferenc a Portfóliónak június elején az alábbiakat nyilatkozta: "Az ingatlanpiaci ciklusokat az általános gazdasági folyamatokhoz hasonlóan 8-10 éves időtávlatban érdemes vizsgálni. Jelenleg egy erősen felfutó szakaszában vagyunk a ciklusnak, amely 2014 vége óta datálható. Ezt figyelembe véve még 4-6 évig kitarthat ez a folyamat a dinamika lassulása mellett. Rövidebb időtávon nézve már részleteiben érdemes vizsgálni a piacot. A jelenlegi erős új építésű hullám természetszerűleg húzta fel a használt lakás piacot is, azonban az 5 százalékos áfa esetleges eltörlése dupla hatással lehet mindkét oldalra. Egyrészt a fejlesztői oldal a nagyobb áfaterhek jelentős részét az ügyfelekre fogja hárítani, amely már egy árnövelő tényező, másrészt a projektek várható csökkenése miatt a szűkülő kínálat is tovább fog emelni az árakon. Az új építésű lakásokról lemaradó vagy az árakat már nem bíró fővárosi kereslet pedig a használt lakás piacon jelenhet meg hirtelen, így ott is felfelé tolva az árakat."

Ők tehát erősödést várnak, a logika is érthető és értelmezhető, miért van az akkor, hogy az Építési Piaci Prognózis bemutatójában Varga Dénes közgazdász, a kutatás vezetője mást vár?
"Aggasztó, hogy a 2016. évvel ellentétben a 2020 után várható visszaesést követő fellendülésre semmilyen jel nem utal, azaz a piac szereplőinek hosszabb távra is alacsonyabb volumenű építési keresletre kell berendezkedniük – mondta el a szakember a várható trendeket elemezve. – A lakáspiaci élénkítési kísérletek Magyarországon azért nem lehettek sikeresebbek, mert nem voltak kellően átgondoltak. Prognózisunkhoz felhasználtuk a 2000-ben indított élénkítési kísérlet tapasztalatait is. Azt láttuk, hogy azokat a hibákat, amiket akkor elkövettünk, nagyrészt most is elkövették. Most is túl hamar, túl nagy eredményt szerettek volna elérni. Meggyőződésünk, hogy az építési piac élénkítése jó irány, és ennek a legfontosabb része lehet a lakáspiac élénkítése. Ezzel szemben a lakásépítés területén 2020-ban zuhanásszerű csökkenést várunk"


A fő probléma

A gond onnan indul, hogy Varga Mihály elég sejtelmesen nyilatkozott: "Korai lenne már most a lakásáfa kulcsáról dönteni" - mondta. Tehát az újlakás ÁFA 2019 év végéig tart, ezáltal a fontosabb piaci szereplőknél erőteljesen érzékelhető bizonytalanság lett úrrá, ami abban lesz érzékelhető, hogy a biztonság kedvéért minden futó projektben megpróbálják kiárulni az épített új lakásokat jövő év végéig. Karsai Gábor a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgató-helyettese a Napi.hu Az ingatlanpiac sem nő az égig? című konferenciáján kifejtette, hogy a makrogazdasági adatok alapján látszik, hogy az unió nélkül bajban lennénk, de az ország versenyképessége romlik, ennek fő oka a kiszámíthatatlan befektetői környezet és a nagyfokú korrupció.

Fontos tudni, hogy nem a szerződéskötés dátuma számít az áfatartalomnál, hanem ha egy részletfizetés átcsúszik 2020-ra, már a magasabb áfával kell majd fizetni, tehát részletenként 22%-kal többet kell a vevőnek fizetnie, amennyiben így szerződik, vagy a projekt ennyi csúszásban van. 

A portfólió egyik cikkében a BLR adatbázis alapján dolgozott: "A 2018. első negyedévi adatok alapján az idei évben 8800 lakás átadása várható a fővárosban, míg 2019-es átadási dátummal több mint 10 ezer lakás épülését jelentették be a beruházók. A 2020 előtti nem átadás veszélye főként ez utóbbiakat fenyegetheti, bár 1 éves csúszásokra is van példa. Különösen beszédes, hogy ebből a 10 ezerből is közel 6 ezer elkészülése a második félévben esedékes, közel 3500 mellett a 2019. utolsó negyedév szerepel, mint várható átadási dátum. Vagyis nagyon nagy számú olyan lakás található a piacon, ahol a további legapróbb csúszás, vagy késlekedés is komoly következményekkel járhat az áfa mértékét illetően."

Érdemes tehát nagyon odafigyelni az új lakások megvásárlásánál akkor, ha még nincs kész a ház és nincs albetétesítve...

Saját véleményem az, hogy túl sok kormányközeli projekt fut és fog futni 2020-ban és utána is, akik még könnyen kilobbizhatják a hosszabbítást, én tehát abban bízom, hogy 2022-ig alsó hangon kitolják - de amíg ez a bejelentés nem történik meg, mindenkinek arra kell készülnie, hogy vegyen 2019 végéig/adjon el 2019 végéig, mert utána még semmi sem biztos, csak az, hogy már csak szűk másfél év.

Attila

források: napi.hu, portfolio.hu, ÉPP