Honnan tudhatom, hogy biztosan fel fog-e épülni egy újépítésű projekt?

2019. január 31. - LeoGroup Attila

Rengeteg lakás épül jelenleg is Budapesten, a legtöbb kisebb-nagyob késéssel, de el is készül. Azonban vannak rémtörténetek, beragadt tízmilliók és évekig pereskedő ügyfelek is, akik kénytelenek megküzdeni a saját pénzükért a bíróságon... van egyáltalán lehetőség arra, hogy biztosra menjünk?

62686_copy_1_lakas02.jpg

Több irányból megközelíthetjük a dolgokat, de egy biztos: 100%-os megoldás nincs, amíg épül egy ingatlan, mindig lesz egy bizonyos szintű kockázat, ez elkerülhetetlen. Ellenben sokan bevállalják ezt a kockázatot különböző mértékű biztosítékok vagy az átlaghoz képest alacsonyabb vételárért cserébe, ami miatt egy kevesebb kockázatot vállaló vevőjelölt lemaradhat az adott ingatlanról. 

Referenciák

Egy komoly érdeklődőnek az első kérdései között van az, hogy ki a beruházó, van-e projektfinanszírozó bank és hogy ki a kivitelező. Ha ezeket tudjuk, nézzünk neten utána, milyen referenciákkal rendelkezik az adott cég, ha egy magyar tulajdonossal rendelkező, az építőiparban évek vagy évtizedek óta jelen lévő és jó minőségben, nagyjából időben elkészülő ingatlanreferenciákkal rendelkező cégről van szó, nagy eséllyel a jelenleg épülőt is be fogja fejezni, így ez a része kipipálva, ha esetleges késéssel is, de a projekt felépül. Vannak a piacon problémás beruházók és problémás kivitelezők is, ilyenkor mindenki hallgasson az ösztöneire és/vagy kérdezzen meg hozzáértőt, mert többször történt már olyan, hogy az építkezés felénél a külföldi beruházó lelépett a pénzzel és félbehagyott mindent... 

Biztosítékok

Az adásvételi szerződésben a beruházó a saját logikája alapján saját magát bevédi arra az esetre, hogy ha és amennyiben a vevő nem fizet, milyen szankciókat alkalmazhat, netalántán elállhat a szerződéstől - benyelve a foglalót. Ugyanezen okból kifolyólag mindig javaslom a vevőnek is, hogy a saját ügyvédjével nézesse át a szerződést és kérjen biztosítékokat, például elállási lehetőséget bizonyos késés után, vagy a használatbavételi engedély problémája esetén.

Szakaszos fizetés

A legtöbb projektnél alap, néhánynál viszont kifejezetten elzárkóznak a szakaszos fizetési ütemezéstől. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetése 4-5-6 részletre szét van bontva aszerint, hogy az épület milyen állapotban van. A legvégére, a használatbavételi engedély megszerzése és az albetétesítés esetére szoktak visszatartani összeget, ellenben ilyenkor hónapokig üresen áll az egyébként kész ingatlan, így sokan kifizetik inkább a teljes vételárat és beköltöznek, a papírmunka pedig lefut a háttérben - ha lefut, mert vannak szerte budapesten olyan társasházak, amiknek évek óta nincs ilyen engedélye, mert különböző okok miatt a kivitelező eltért az engedélyezett tervektől, amelyet a hatóság nem értékelt... ettől a lakás bár lakható, nem hitelezhető és sokkal nehezebb értékesíteni is, mivel nincs külön tulajdoni lapja, hanem egy nagy közös tulajdoni lapon minden tulajdonosnak tulajdoni hányada van, ami egyértelmű, hogy nem egy ideális helyzet...

Konklúzió

Összefoglalva tehát figyeljünk arra, hogy megbízható és leinformálható beruházásban vásároljunk egy megfelelő biztosítékokkal és korrekt adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó és a vevő is biztosítva van a teljesítéshez és persze ne kerülje el a figyelmünket a megfelelő, szakaszos fizetés, ahogy a szerződés kiköti. Senki nem szeret pereskedni, túl sok idegeskedéssel és pénzzel jár, ráadásul a mai jogrendszerben szinte lehetetlen tudni, ki fog a végén győztesen kijönni a tárgyalóteremből...

Ha van újépítésű ingatlanokkal kapcsolatos tapasztalatod és szívesen megosztanád másokkal, megteheted ezen poszt alatti kommentekben a Facebook oldalamon keresztül! Weboldalamat itt megtalálhatod, az Insta oldalamat pedig itt lapozgathatod!

Ma már kispéntek van, kitartás mindenkinek, hamarosan itt a 10 fokos hétvége!

Attila

Ügyfelem van aki azonnal megvenné - ingatlanos kamuk és megoldások

A hideghívás az ingatlanközvetítőknél általános jelenség, a nagyoknál kötelező a mennyiség/minőség probléma fennállása miatt, de milyen dumákkal próbálnak kijutni a "kollégák"? Összeszedtem néhányat, a szerintem helyes reakciókkal együtt.

blog_image_cold-calling-script.png

Az azonnal vásároló ügyfél esete

"Üdvözlöm, XY vagyok a Z ingatlanhálózattól, egy meglévő ügyfelemnek keresek ingatlant és szeretném az Önét is megmutatni neki, megoldható hogy segítsek az értékesítésben Önnek?" Ez egy alap duma, amit sokan alkalmaznak, sajnos legtöbbször viszont hazugság. Az évek folyamán ez a duma annyira tönkre lett téve, hogy azokban a ritka helyzetekben, amikor a kolléga igazat mond, akkor sem tud kijutni, emiatt az eladó potenciális ügyfelet veszít. Megoldás: meg kell engedni, hogy kihozza az ügyfelet, nézze meg az ingatlant, alá lehet írni a megtekintési nyilatkozatot és ha tetszik az ügyfélnek a lakás és megvenné, még utólag is meg lehet egyezni az ingatlanossal. Amelyiknek ez nem felel meg, csak a saját jutalékáért vagy a megbízásért dolgozik és nem az értékesítés összehozásáért, felesleges foglalkozni is vele... Vannak korrekt ingatlanosok akik korrekt módon értelmes és komoly ügyfelet tudnak kivinni, ne vegye el saját magától senki ezt a lehetőséget.

A túlárazott sem eléggé túlárazott

"Üdvözlöm, XY vagyok a Z hálózattól, láttam a hirdetését és úgy gondolom akár blablabla millió forinttal drágábban is el tudnám adni. Mit gondol tudnánk beszélni a lehetőségekről?" A több pénz ígérete mindenkit csábít, de ne felejtsük el: a jelenlegi ingatlanpiac erősen túlárazott, ha hetek óta nincs magánszemély jelentkező a magánhirdetésre, hiába rakja fel egy ingatlanos sokkal drágábban, nem lesz sikeresebb. Megoldás: kérd ki a tanácsát még telefonon, hogy miben lehetne változtatni szerinte az értékesítés elősegítése érdekében. Ha értelmes ingatlanos, önzetlenül segíteni fog, például szól hogy nincs vagy pontatlan az alaprajz, előnytelenek a képek, hiányos a leírás, kevés és rossz helyen van hirdetve, bármi lehet. Ha segít, érdemes megfontolni vele az együttműködést, vagy legalább egy esélyt érdemes neki adni arra, hogy egy előre megbeszélt és kialakított stratégia szerint segítsen eladni az ingatlant.

Minden szomszédét eladta

"Üdvözlöm, XY vagyok a Z hálózattól, most adtam el két emelettel fentebb egy nagyon hasonló ingatlant az Önéhez és maradtak meg ügyfeleim akik lemaradtak arról, kivihetném az Önére őket?" Megint csak az a helyzet, hogy legtöbbször a közelében sem jártak a környéknek sem, de bekamuzzák hogy mégis... Megoldás: jelen esetben megint az első részhez írt megoldásomat kell tanácsoljam: ha tényleg ott adott el és tényleg van ügyfele, szerződéskötés nélkül kihozhatja őket és megmutathatja nekik a lakást, de NEM hirdetheti és NEM kell előre semmilyen megegyezés - ha viszont tetszik az egyik ügyfélnek, le kell vele ülni és megállapodni a részletekben, mert ő tényleg komoly ügyfelet hozott, akivel lehet tárgyalni.
Fontos extra infó: a szomszédok MINDIG felfelé kerekítenek az eladási árral, mert szeretnek profiként feltűnni mások előtt, hogy ők mennyire magas összegért adták el az ingatlant... példa: 6. kerületi 2 szobás jó állapotú ingatlan, a tulajdonos adta el, az alatta levőt árultam én. A szomszédnak azt mondta, hogy irányáron, 30 millió forintért adta el, azonban az én egyik ügyfelem vette meg, aki beavatott: több, mint 3 millió forint alkuval, 26.7 M Ft-ért vette meg, mert készpénzben tudott fizetni. A tulajdonosomat sosem tudtam volna meggyőzni arról, hogy nem irányáron lett eladva, ha nem hallja közvetlenül a vevővől, aki előtte az ő lakását is megnézte, csak nem volt elég jó állapotú az ő ízlésének. Ne higyjünk tehát mindent el a szomszédoknak se.

Amikor nem mondja el, hogy ingatlanos

"Üdvözlöm, XY vagyok és érdekelne az eladó ingatlanja, megnézhetném valamikor?" A leggázabb ez a helyzet, mert az ingatlanos magát magánszemélynek kiadva kijut az ingatlanba... ilyenkor három eset szokott előfordulni: elmondja hogy ingatlanos és segíteni szeretne, személyével meggyőzi a tulajt aki aláír neki megbízást, elmondja hogy ingatlanos és segíteni szeretne, de a kamu miatt a tulaj kivágja mint a sicc, vagy nem szól semmit, megnézi a lakást és pár nap múlva visszacsörög hogy nem veszi meg, viszont az ő munkája ingatlanos és mit szólna ha segítene eladni... Megoldás: amelyik munkakapcsolat ekkora ordasnagy kamuval indul, nagyon ritkán végződik jól. Ha valaki nem árulja el már a telefonban, hogy miért keresi a tulajdonost hanem sima megtekintőként odamegy és körülnéz, már ezzel kárt okoz a tulajdonosnak, aki bízott egy értelmes érdeklődőben, ideje és energiája ment arra hogy ott legyen a megtekintéskor, felkészült és az ingatlant is felkészítette... a tanácsom, hogy ilyenkor soha ne adj megbízást az ingatlanosnak, mert ő megvezetett téged, nem indulhat egy ilyen megvezetéssel a munkakapcsolatotok.

Ha van még duma amivel hívtak téged és kiakadtál miatta, oszd meg velem bátran Facebook oldalamon keresztül vagy írd meg a weboldalam kapcsolat menüpontján át

Szép napot mindenkinek!

Attila