Még mindig megéri a befeketési szintű vásárlás?

2020. szeptember 30. - LeoGroup Attila

Sokan keresnek meg azzal a kérdéssel, hogy hova tegyék most a pénzt, amikor az ingatlanpiac a vírus miatt elég komoly átalakuláson megy keresztül. Most megpróbálok mindenkinek értelmes választ adni rá, egy kis előrejelzés mellett az év utolsó harmadára.

image_2.jpg

A jelenlegi helyzet

Kezdjük ott, amit mindenki tud: a vírus átalakította a piacot. Eltűntek a külföldi befektetők a belvárosból, aki maradt, inkább a Balatont, az agglomerációs házakat vagy egyéb tópartokat keres, ráadásul a rövid távú kiadást még mindig agyhalott állapotban tartják, ezáltal fenntartva egy komoly bizonytalanságot. Tehát a 2 évvel ezelőtti őszi piachoz képest szerintem 70-80 százalékos piaci visszaeséssel számolhat nyugodtan minden belvárosi, így magától értetődik, hogy csak akkor fog eladni, ha az árat megfelelően pozícionálja és meg tudja szólítani azt a felvevő közönséget, akit érdekelhet: legyen ez irodai felhasználás, hosszú távú kiadás, lakhatás vagy bármi.

Befektetési lehetőségek

A rövid távú kiadás ha jóval alacsonyabb áron, de most is mozog valamennyire, viszont ezzel jelenleg szerintem egyértelműen tilos számolni és én sem ajánlom senkinek, mert teljesen lutri, hogy az adott kerület mennyire fogja korlátozni vagy engedni ezt a fajta üzletet, könnyen lehet, hogy utcaszinten is más lesz 1-1 terület, ezt javasolt megvárni. Esetleg akkor éri meg, ha a jelenlegi piaci helyzet miatt annyira lecsökkent áron tud vásárolni, hogy később hosszú távú kiadásnál is kijön a matek, akkor a kockázat logikus módon alacsonabb. A hosszú távú kiadást úgy érdemes számolni, hogy nagyjából 4-5%-ra jöjjön ki adózás után a nettó árbevétel. Én 11 hónapot szoktam javasolni: az első évben egy hónapot elvisz az ingatlanos, a második évben pedig már lesz legalább 1 dolog, amit javítani kell és nem a bérlő költsége. Egy példa: Egy 3 szobás lakást megveszünk 30 millió Forintért és kiadjuk 180 000 Ft + rezsiért. Adózás után (itt egy kalkulátor) marad nagyjából 150 000 Ft, ha 11 hónapra vetítem le, éves szinten nettó 1 650 000 Ft jön be, tehát a vételár 5%-a fölött keresek. Ez egy jó kiadásnak számít(ana) jelenleg, de akkora túlkínálat volt a piacon, hogy a 3%-nak is örülni kell...

A felújítás továbbra is nagyon macerás

Ha valakinek nincs saját gárdája, kifejezetten nehéz értelmes és megfelelő áron/időn belül dolgozó munkásokat találni felújításhoz - egy gázkorszerűsítéssel és nyílászárócserével együtt történő felújítás kényelmesen tolódhat akár egy évig is. Ezért a felújítandó ingatlanok piaca is nagyot szűkült - az emberek egyszerűen nem merik bevállalni.

Jó befektetés tehát az újépítésű használt, vagy a felújított házban lévő felújított lakás, valamint a különleges helyen lévő, vagy különleges, egyedi adottságokkal rendelkező ingatlan (pl dunai panoráma nagy terasszal, stb). Ezek a típusú ingatlanok mindig jó árral fognak rendelkezni, így a jelenlegi túlkínálatban és kicsit realizálódott árakban talán ezekkel az ingatlanokkal érdemes a legjobban foglalkozni, ha mindenképpen ingatlanba fektetnénk.

Hitelezés

A hiteleket jó feltételekkel, de szigorúbb elbírálás alapján most is remekül lehet intézni, tehát aki nem befeketési szinten vásárolna, hanem például első lakást, annak a következő időszakban érdemes piacra lépnie, ráadásul 2021 elején a hitelmoratóriumból kiesők egy komolyabb lakáseladási hullámot is generálhatnak, ezáltal túlkínálat, további árcsökken(t)és is bekövetkezhet. Érdemes bankfüggetlen hitelügyintézővel felvenni a kapcsolatot, mert a bankok különböző szigorúsággal és feltételekkel dolgoznak, ezért könnyen lehet, hogy az egyik bank hitelez, a másik pedig nem.

Sok szerencsét mindenkinek, aki most kerül piacra, szükség lesz rá.

Hozzászólnál? Megteheted Facebook oldalamon keresztül!

Attila 

A bejegyzés trackback címe:

https://becsuletesingatlankozvetito.blog.hu/api/trackback/id/tr6116221544