Egy ingatlanvásárlás menete és néhány buktatója

2018. június 26. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Mostanában sok olyan embertől volt telefonhívásom, akik egyáltalán nem voltak tisztában egy ingatlanvásárlás komplett menetével, ezért volt hogy fél órát elbeszélgettem velük - tőlem függetlenül vesznek vagy terveznek venni ingatlant, csak nem kaptak senkitől egy megfelelő tájékoztatást és sosem csináltak még ilyet.

Olyan alapvető kérdésekkel is találkoztam mostanában, hogy miért nincs odaírva a hitel összege az ingatlan ára mellé, mert ha neki azt is ki kell fizetni, nem kéne tudnia róla? Arra gondoltam, tegyünk pár dolgot tisztába, hogy aki teljesen nulláról indul e témában mert életében nem adott/vett semmit és nem akar ingatlanossal dolgozni, annak is legyen egy kis képe arról, hogy is mennek a dolgok ilyenkor. Folyamat-végigvezetés következik :)

house-prices.jpg

Az elképzelés megfogalmazása

Kezdjük ott, hogy sokan nem tudják, mit is keresnek és hogy mennyi pénzük van. Hiteleseknek legyen meg egy előzetes hitelelbírálás, amivel tudhatják, hogy meddig nyújtózkodhatunk - ezáltal könnyebb képet alkotni arról is, milyen típusú ingatlan fog beleférni. Készpénzesek pedig számoljanak bele további költségeket: adók, illetékek, felújítás, kertrendezés, bútorozás... Erkély, lift, környék, kerület, háztípus, emelet - minden fontos, minden befolyásolja az árat. Ha ez megvan, elkezdhetünk nézelődni.

Felkutatás

Az általános online felületeket érdemes böngészni és mindenkinek ajánlom, hogy legalább 10 ingatlant nézzen meg, hogy legyen összehasonlítási alapja. Hamar körvonalazódni fog a környezet és az ingatlantípus, fontos, hogy jó érzése legyen az embernek egy ingatlanban akkor is, ha komoly felújítás szükséges: a belsőn tudunk változtatni, a környezeten és a lokáción már nem. Megkérhetünk ingatlanost is a felkutatásra, mivel minket az eladók fizetnek, tehát a munkájuk részünkre nem kerül semmibe - azonban kevés jó ingatlanosnak van ideje kvázi ingyen segíteni a felkutatásban, mivel nem garantált, hogy a vásárlás is vele fog megtörténni... Ha megvan a kiszemelt, az ingatlanoson keresztül érdemes ajánlatot tenni, mivel a szó elszáll, az írás megmarad... ha szóban mondunk X-et, elfogadják, de másnap meggondoljuk magunkat, nincs gond. Ellenben leírva és valamennyi vételi pénzzel megtámogatva már komolyabban fognak minket venni és ha elfogadják, az eladót is kötni fogja a papír. Hangsúlyozom: a vételi szándéknyilatkozat nem ügyvéd által ellenjegyzett dokumentum, ezért fontos, hogy megfelelően olvassuk át a szövegezését (ki tudja, mi kerül bele az apróbetűs részekbe).

Ár

Alapból onnan kell kiindulni, hogy egy hirdetésnél feltüntetett árat ha kifizetünk, azért megkapjuk az ingatlant. Minden ezen kívüli költség rejtett költségnek minősül, olyan nincs, hogy az ingatlanon lévő hitelt még plusszban ki kell fizetni, vagy a panelprogramról fennmaradó összeg hozzáadódik... ezeket az eladónak kell intéznie, természetesen csak ezen összegek tudatában fog elfogadni árajánlatokat. Újépítésűeknél hagyományosan szokott lenni egy ún. közműfejlesztési hozzájárulás, ami hozzáadódik az árhoz, ezzel fontos viszont kalkulálni és érdemes elkezdeni alkudozni is. Hagyományosan minden ingatlannál lehet faragni az áron, de ne vigyük túlzásba, mert az eladót könnyű megsérteni 1-1 nagyon alacsony ajánlattal - érdemes tehát az ingatlanossal konzultálni erről is. Megegyezés esetén az ingatlanos fogja kérni a szerződő felek adatait, amit az ügyvédnek átküld a tulajdoni lap és a megegyezés szerinti árral és kifizetési menettel együtt, hogy az ügyvéd összeállíthassa az adásvételi szerződést.

Költségek

Egy eladáskor az eladónak átalánosan két költsége van: a közvetítő kifizetése, valamint a szerződéskötésre kötelezően elkészíttetendő energetikai tanusítvány. Emellé még persze adódhat közműtartozás, közös költség vagyépp panelprogram, az ingatlant nullásan kötelező átadni, tehát ezeket is rendezni szükséges. Általánosan a vevő fizeti az ügyvédet - mivel neki van joga ügyvédet hozni. Ennek 0.5-1% közötti költsége van, fontos hogy mindenképpen ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédhez menjünk, mert bár mindenfajta ügyvédnek van joga ellenjegyezni egy adásvételit, valljuk be, egy válóperesnek nem ez a szakterülete. A szerződéskötésre hagyományosan 10% foglalót szoktak kérni készpénzben, minden más történhet átutalással - ez a 10% biztosítja be mindkét felet az adásvételi aláírásakor. A részletektől el lehet térni, banki hitel esetén a bank is sokmindent meghatároz és beszabályoz, kötelező alkalmazkodni hozzá. 

Kiköltözés

Azok szerencsések, akik a szerződéskötés és kifizetés után kvázi azonnal át tudják venni a tehermentes ingatlanjukat. Általában 60-90 napot kérnek a bent lakók a kiköltözésre és a tehermentesítésre, mivel a hitelek kifizetése legtöbbször a vevő pénzéből szokott megtörténni. Ettől senkinek nem kell megijednie, jól szabályozott és felügyelt folyamat ez, általában a bankok egymás között a szerződés alapján megoldják (itt ugyancsak kiemelném, milyen fontos a megfelelő ügyvéd megválasztása). A szerződés szabályozza továbbá azt is, ha a vevő késik a kifizetéssel vagy az eladó késik az ingatlan átadásával: mindkettőt napi kötbérrel szokás szankcionálni, ami akár 10-20e forint is lehet, tehát egy hét alatt már egy komolyabb összeg is összegyűlhet.

Átadás-átvétel

Kötelező ilyenkor elkészíteni egy ún. átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amibe fel kell írni az óraállásokat, valamint az órák azonosító számait - ezzel fogja tudni a vevő átiratni az órákat a saját nevére. Mostanában már nem szokás a nullás igazolások kérése sem, mivel az órák átiratásakor az adott óraállásokkal átírják az órákat, a fennmaradó tartozásokat pedig az előző tulajdonosnak ki fogják számlázni. Ellenben a közös költségről érdemes továbbra is kérni, mivel ott csak bejelentkezési kötelezettség van, láttam olyat, hogy az eladó megpróbált lelépni egy kis társasházi tartozást maga mögött hagyva...

A lényeg

Sokan életükben egy vagy két ingatlanértékesítést vagy vásárlást csinálnak meg összesen, de nekünk közvetítőknek ez a munkánk. Mi végig tudjuk vezetni a folyamatot úgy, hogy sem az eladó, sem a vevő érdekei nem sérülnek és mindkét fél biztonságban tudhatja az elejétől a végéig az egészet. Emellett messze nem azt állítom, hogy ez rakétatudomány: ha hiszel abban hogy semmi problémád nem lesz, nyugodtan add el magad, sosem állítanám hogy mindenkinek szüksége van ingatlanosra, ahogy nincs mindenkinek szüksége autószerelőre vagy takarítóra sem, mégis megélnek sokan az adott szakmában, mert vagy idő vagy hozzáértés hiánya miatt mással intézteti. Bárki bármikor felhívhat ha kérdése van, a jövőben is fogok segíteni mindenkinek, ha tudok.

Attila

 

A bejegyzés trackback címe:

https://becsuletesingatlankozvetito.blog.hu/api/trackback/id/tr6214069015