Még mindig megéri ingatlanba fektetni?

2018. április 15. - egy becsuletes ingatlankozvetito

A mai ingatlanpiacon joggal merül fel a kérdés: ilyen árak mellett is megéri vásárolni ingatlant? A kérdésre bonyolultabb a válasz, mint ahogy elsőre gondolnád.

home_search_shutterstock_108953075.jpg

 

A bérbeadás

Ha van pár millió forintod amit befektetnél, biztosan fel fog merülni a bérbeadásra vásárlás kérdése. Én azt szoktam javasolni, hogy minden esetben számolj megtérülést. Példában fogom elmagyarázni: adott 5 millió forint önerőd, amiből szeretnél valami hasznot csiholni. Kinézel egy 20 milliós ingatlant, hitelképes vagy így felvehetsz a különbözetre 15 milliót. Ennyi pénzt 20 évre kb 80 ezres törlesztővel kapsz ma (nem számolok CSOK-ot és hasonló kedvezményeket), így olyan környéket érdemes nézni, ahol ennyi pénzért kapsz olyan ingatlant, amit ki lehet adni minimum a törlesztőrészlet fedezésére. Budapesten több ilyen terület van, például a 15. kerületben a 46 nm-es panellakásokat már 16-17 millió forintból meg lehet venni és bár ezekre szükséges költeni, még mindig benne tudunk lenni a 20 milliós határba, hosszú távra pedig egy ilyen lakást jelenleg 90-100e Ft + rezsiért ki lehet adni. Ebből persze szükséges adózni, de ha jól csinálod és megfelelően költségelsz, a törlesztő mellett még hasznot is realizálhatsz - és a törlesztés kifutásával vagy előtörlesztés után lesz egy tehermentes ingatlanod.

A rövid távú kiadás és a fenti hosszú távú kiadás között azért komoly különbségek vannak mind területmeghatározás, mind adózás tekintetében, illetve a felvevő közönség is más lesz. A területet például sokkal fontosabb jól meghatározni, illetve a rövid távú kiadásra megfelelő ingatlanok arányaiban drágábbak is, tehát 20 millió forint körül jelenleg felesleges elkezdeni nézelődni is... Minden befektető meghatároz egy számot rövid távnál a kiadás mennyiségét tekintve: az én befektetőmnél ez 70%, ami azt jelenti, hogy csak olyan ingatlannal foglalkozik, ami biztosan ki lesz adva 10 napból minimum 7 nap, az év 365 napján. Az ilyen típusú kiadás természetesen jóval nagyobb hasznot tud hozni, ellenben szükség van mindenképpen egy cégre, aki erre szakosodottan kezeli neked - ha nem akarsz állandóan odamászkálni takarítani és a kulcsokkal babrálni...

A költözés

Szinte minden beszélgetésemnek van olyan része, amikor megkérdezik tőlem, hogy miért ilyenkor költözik mindenki, miért nem várják meg, hogy lentebb menjenek az árak? A válasz egyszerű: mert akkor a saját ingatlanjuk ára is csökkenni fog, így ugyanott lesznek ahol most lennének. Jelenleg 20 millióért el tudsz adni egy 5 éve még 14 milliót érő ingatlant, de amit veszel, valószínűleg az is ennyivel drágább, így az üzleten nem nyersz. Jelenleg a legtöbb kereső nagyon racionális: nagyon megnézi hogy mit vesz meg, másod- vagy harmadvéleményt kér, inkább megnéz N+1-et mint megvegye az elsőt vagy a másodikat; akkor is, ha emiatt lecsúszik 1-1 ingatlanról. Ezzel ellentétben rengeteg tulajdonos kicsit túlértékeli a piacot és a saját ingatlanját, vagy épp csak azért emeli irreálisan magasra ingatlanja árát mert ha nem teszi, nem tudja megvenni a kinézettet... sajnos ilyenkor mindig ugyanaz a tanácsom: akkor vagy (több) hitelre lesz szükség, vagy át kell gondolni, meddig is ér az a takaró és lentebb kell adni az igényekből... A minap belefutottam 90 nm-es 4. emeleti lift nélküli panellakásba 55 millióért. MIÉRT? Kérdem én. Miért hiszi a tulajdonos, hogy akinek van ennyi pénze, az 4 emeletet egy panelház lépcsőházában fog nap mint nap megtenni? Rendben, többet ér mint 4-5 éve, de mindennek van határa. 

A hitelek

Jelenleg remek lehetősége van kvázi mindenkinek, aki hitelt szeretne felvenni. Még minimálbérre bejelentetteknek is adnak komoly mennyiségű jelzáloghitelt, csakhogy ki legyenek megfelelően helyezve a bank pénzei, de fontos, hogy körültekintőek maradjunk ilyen helyzetben is. A kamatperiódus egy fontos tényező a THM mellett, mivel hiába írsz alá 3% alatti THM-es hitelt, ha a kamatperiódus csak 3 hónap, utána a bank emelheti... Mindenkinek minimum 5 de inkább 10 éves kamatperiódusban való gondolkodást javaslok: sokkal könnyebb kalkulálni vele és szerintem (magamból is kiindulva) mindenki azzal számol, hogy megpróbálja 10 év után a hitel egészét vagy legalább egy részét előtörleszteni - ez a jó hozzáállás. 

Összefoglalva

Tehát ha van néhány millió forintod, a bérbeadásra vásárlás jó megoldás lehet, de csak azért, mert jelenleg a lekötések és az állampapírok sem hoznak valami komoly hasznot. Vannak még alternatívák mint a bitcoin és társai de a kriptovalutákat sosem tartottam igazi befektetésnek - inkább csak szerencsejáték, hogy mikor szállsz jól be és ki... sokan fogják mindenüket elveszíteni miatta. Az ingatlan viszont még sokáig ott lesz és lakni mindig kell majd.

Attila

A bejegyzés trackback címe:

https://becsuletesingatlankozvetito.blog.hu/api/trackback/id/tr2313837228