Megéri lakásba fektetni? És kiadni?

2016. november 09. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Az utóbbi években Magyarországon semminek nincs olyan jó megtérülése, mint az ingatlanokba befektetni és kiadni azokat - hallhatjuk mindenkitől, akinek van egy kis felesleges pénze, amit elkölthet. De így is van ez? Elemezzünk kicsit, hosszú távú bérbeadásra való vásárlásokat tekintve.

Az airBnB - avagy a rövid távú kiadás - jól működik itthon, bár már belső kerületekben elkezdték társasházanként betiltani, ami miatt abban a társasházakban a lakások értéke egyértelműen csökken, akik ott laknak és nem akarják eladni, nekik tökmindegy az érték, fontosabb a nyugalom. De nem is ez a lényeg.

Hosszú távú kiadásnál a megtérülés remekül kalkulálható jelenleg is. Ha egyből kiadható ingatlant keresünk, jó állapotú, felújított vagy új építésű lakásba érdemes beszállni; egyértelműen drágábbak ezek a fajta ingatlanok, viszont drágábban is lehet őket kiadni, itt a megtérülést minden esetben érdemes kiszámolni, mivel könnyen lehet, hogy ugyanabban a házban egy közepes állapotút 5 M Ft-tal olcsóbban meg tudunk venni és ugyanúgy, állapotváltoztatás nélkül ki tudjuk adni 20e Ft-tal olcsóbban - ilyenkor jobb az olcsóbbat venni. Minden vevőnél vannak top preferenciák, ami alapján vásárolnak, az ilyenek az alábbiak:

- "jó" környék: tiszta és biztonságos terület, tele fával, legyen a közelben minden, ami napi szinten fontos, jó legyen a közlekedés de mégis síri csönd legyen, hasonlóak... egyértelmű, hogy a belső kerületekben ezek közül jópár szinte esélytelen, vagy ha a nagy része igaz (például egy belső kertre néző újépítésű lakás a 9. kerület rehab részén), akkor nagyon értékes lesz, révén a fenti dolgok jó része igaz lehet rá - inkább kintebb teljesíthető érdemi áron, például Zuglóban vagy Újpest parkosabb részein.
newly-built-apartments-historical-downtown-pecs-26f9b31180fac83e8ae04a623f0b57fa.jpg

- alacsony rezsi: itt főleg a fűtés milyensége és a szigetelés a fontos, például egy újépítésű lakás minden esetben jól szigetelt és a ház méretétől függően vagy cirkós, vagy házközponti fűtéses egyedi mérővel; mindkét esetben saját magunk szabályozhatjuk a radiátorokon lévő thermofejekkel a meleget, amivel minimalizálható a felesleges fűtés, így a számla is alacsonyabb lesz. Nagyobb házakban bár sok a szomszéd, általában alacsonyabb a közös költség, mivel többfelé oszlik, az egyedi vízórák pedig egyedül lakóknak nagyon fontosak.

- a lakás állapota: evidens, hiszen aki meg tudja fizetni, minden esetben szeretne jó minőségű anyagokkal épített és kiváló állapotú lakásban élni, amiért hajlandó akár bérléskor, akár vásárláskor többet fizetni, ugyanez vonatkozik a befektetésekre is: ha nem kell az ingatlanra költeni, hamarabb kiadhatja vagy költözhet

- fekvés: mindenkinek van egy elképzelése, hogy melyik a jó fekvés, de ennyi év tapasztalattal mondom: nincs ilyen, mert mindenki mást szeret. Van aki a keleti fekvést szereti mert élvezi, ha reggeli közben a napsütésben kávézhat, van aki a déli fekvésre esküszik mert akkor szinte egész nap tűz a nap a nappali felé és van aki a nyugatit élvezi, mert délután napozhat. Észak felé bezzeg senki nem szeret nézni... :)

Ha valaki megtalálja az ideális ingatlant, az ár alapján könnyen ki tudja számolni az ingatlan megtérülését az alábbiak szerint: a nettó éves bevételt el kell osztani a bruttó, tehát az összes költséggel együtt számolt lakásárral. Hosszú távon 11 hónap bevétellel szokás számolni, a maradék egy hónapot javításokra, költségekre fordítunk. Vegyünk egy példát: Zuglóban megveszünk egy újépítésű lakást 20 M Ft-ért, amelyet kiadunk 100e Ft + rezsiért. Egy év alatt 1.1 M Ft bevételünk van, tehát 1.1 M osztva 20 M-val, 5.5%-os megtérülés. A Belvárosban a magas árak miatt jelenleg nincs ilyen jó megtérülés, ott kb 4-4.5% van. Sokan félnek a panellakásoktól, pedig Örs környékén 16-17 M Ft-ért lehet remek paneleket kapni, amik ugyanennyiért kiadhatóak - persze ha panelprogramosak, tehát egyedi fűtésesek és szigeteltek.

A jelenlegi bérleti díjak magasak, komoly túlkereslet van a piacon, főleg egyetemek környékén és a belvárosban keres mindenki, így a konklúzió az, hogy érdemes ingatlant vásárolni és bérbeadni, de a megtérülést minden esetben számolni kell és a belváros messze nem olyan jó hosszú távú kiadásra, mint a kicsit kintebb lévő, zöldebb és nyugodtabb (XIV., XV., XVI., IV.) kerületek.

Attila

p1180647.JPG

A bejegyzés trackback címe:

https://becsuletesingatlankozvetito.blog.hu/api/trackback/id/tr5911944755

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.