Még mindig megéri ingatlanba fektetni?

2018. április 15. - egy becsuletes ingatlankozvetito

A mai ingatlanpiacon joggal merül fel a kérdés: ilyen árak mellett is megéri vásárolni ingatlant? A kérdésre bonyolultabb a válasz, mint ahogy elsőre gondolnád.

home_search_shutterstock_108953075.jpg

 

A bérbeadás

Ha van pár millió forintod amit befektetnél, biztosan fel fog merülni a bérbeadásra vásárlás kérdése. Én azt szoktam javasolni, hogy minden esetben számolj megtérülést. Példában fogom elmagyarázni: adott 5 millió forint önerőd, amiből szeretnél valami hasznot csiholni. Kinézel egy 20 milliós ingatlant, hitelképes vagy így felvehetsz a különbözetre 15 milliót. Ennyi pénzt 20 évre kb 80 ezres törlesztővel kapsz ma (nem számolok CSOK-ot és hasonló kedvezményeket), így olyan környéket érdemes nézni, ahol ennyi pénzért kapsz olyan ingatlant, amit ki lehet adni minimum a törlesztőrészlet fedezésére. Budapesten több ilyen terület van, például a 15. kerületben a 46 nm-es panellakásokat már 16-17 millió forintból meg lehet venni és bár ezekre szükséges költeni, még mindig benne tudunk lenni a 20 milliós határba, hosszú távra pedig egy ilyen lakást jelenleg 90-100e Ft + rezsiért ki lehet adni. Ebből persze szükséges adózni, de ha jól csinálod és megfelelően költségelsz, a törlesztő mellett még hasznot is realizálhatsz - és a törlesztés kifutásával vagy előtörlesztés után lesz egy tehermentes ingatlanod.

A rövid távú kiadás és a fenti hosszú távú kiadás között azért komoly különbségek vannak mind területmeghatározás, mind adózás tekintetében, illetve a felvevő közönség is más lesz. A területet például sokkal fontosabb jól meghatározni, illetve a rövid távú kiadásra megfelelő ingatlanok arányaiban drágábbak is, tehát 20 millió forint körül jelenleg felesleges elkezdeni nézelődni is... Minden befektető meghatároz egy számot rövid távnál a kiadás mennyiségét tekintve: az én befektetőmnél ez 70%, ami azt jelenti, hogy csak olyan ingatlannal foglalkozik, ami biztosan ki lesz adva 10 napból minimum 7 nap, az év 365 napján. Az ilyen típusú kiadás természetesen jóval nagyobb hasznot tud hozni, ellenben szükség van mindenképpen egy cégre, aki erre szakosodottan kezeli neked - ha nem akarsz állandóan odamászkálni takarítani és a kulcsokkal babrálni...

A költözés

Szinte minden beszélgetésemnek van olyan része, amikor megkérdezik tőlem, hogy miért ilyenkor költözik mindenki, miért nem várják meg, hogy lentebb menjenek az árak? A válasz egyszerű: mert akkor a saját ingatlanjuk ára is csökkenni fog, így ugyanott lesznek ahol most lennének. Jelenleg 20 millióért el tudsz adni egy 5 éve még 14 milliót érő ingatlant, de amit veszel, valószínűleg az is ennyivel drágább, így az üzleten nem nyersz. Jelenleg a legtöbb kereső nagyon racionális: nagyon megnézi hogy mit vesz meg, másod- vagy harmadvéleményt kér, inkább megnéz N+1-et mint megvegye az elsőt vagy a másodikat; akkor is, ha emiatt lecsúszik 1-1 ingatlanról. Ezzel ellentétben rengeteg tulajdonos kicsit túlértékeli a piacot és a saját ingatlanját, vagy épp csak azért emeli irreálisan magasra ingatlanja árát mert ha nem teszi, nem tudja megvenni a kinézettet... sajnos ilyenkor mindig ugyanaz a tanácsom: akkor vagy (több) hitelre lesz szükség, vagy át kell gondolni, meddig is ér az a takaró és lentebb kell adni az igényekből... A minap belefutottam 90 nm-es 4. emeleti lift nélküli panellakásba 55 millióért. MIÉRT? Kérdem én. Miért hiszi a tulajdonos, hogy akinek van ennyi pénze, az 4 emeletet egy panelház lépcsőházában fog nap mint nap megtenni? Rendben, többet ér mint 4-5 éve, de mindennek van határa. 

A hitelek

Jelenleg remek lehetősége van kvázi mindenkinek, aki hitelt szeretne felvenni. Még minimálbérre bejelentetteknek is adnak komoly mennyiségű jelzáloghitelt, csakhogy ki legyenek megfelelően helyezve a bank pénzei, de fontos, hogy körültekintőek maradjunk ilyen helyzetben is. A kamatperiódus egy fontos tényező a THM mellett, mivel hiába írsz alá 3% alatti THM-es hitelt, ha a kamatperiódus csak 3 hónap, utána a bank emelheti... Mindenkinek minimum 5 de inkább 10 éves kamatperiódusban való gondolkodást javaslok: sokkal könnyebb kalkulálni vele és szerintem (magamból is kiindulva) mindenki azzal számol, hogy megpróbálja 10 év után a hitel egészét vagy legalább egy részét előtörleszteni - ez a jó hozzáállás. 

Összefoglalva

Tehát ha van néhány millió forintod, a bérbeadásra vásárlás jó megoldás lehet, de csak azért, mert jelenleg a lekötések és az állampapírok sem hoznak valami komoly hasznot. Vannak még alternatívák mint a bitcoin és társai de a kriptovalutákat sosem tartottam igazi befektetésnek - inkább csak szerencsejáték, hogy mikor szállsz jól be és ki... sokan fogják mindenüket elveszíteni miatta. Az ingatlan viszont még sokáig ott lesz és lakni mindig kell majd.

Attila

Mennyire vonható felelősségre az ingatlanközvetítő?

Rengeteg olyan szituáció adódik az ingatlan adásvételeknél manapság, amit lehetne máshogy/jobban is csinálni, ha egy megfelelő szakértő lenne az ügylet mellett. Van, hogy azt hisszük, megtaláltuk ezt az embert, de csak több kárt csinál mint hasznot... tehetünk bármit, ha már bekövetkezett a kár? Saját vélemény is lesz és szakértő ügyvéd is válaszol.

badrealt.jpg

Vannak gondok

Elsőként leszögezném: az ingatlanosok egy komoly hányada becsületesen és eredményesen végzi a munkáját. Ez a bejegyzés azokról szól, akik szándékosan és tudatosan megvezetik valamelyik felet a saját anyagi helyzetük javítása érdekében. Saját véleményem az, hogy a szerződések pontossága, megfelelő kitöltése és minden fontosabb momentum dokumentálása nem csak az ingatlanos, hanem az eladó és a vevő érdeke is, hiszen ezekkel a papírokkal lehet később bizonyítani az esetleges törvényszegést vagy csalást. A legtöbb közvetítő hálózat szerződése éppen ezért iszonyatosan szigorú és már-már brutális, éppen ezért mindenkinek kötelessége lenne elolvasnia és ha nem ért vele egyet, új ingatlaniroda után néznie... sajnos ezt a legtöbb tulajdonos nem teszi meg és csak utólag szembesül tettével. Nagyon fontos, hogy a PTK már leírja, hogy indokolatlan hátrányt jelent az, ha a közvetítő szerződésben megtiltja azt, hogy a tulajdonos is árulhassa az ingatlanját - így tehát elméletben a kizárólagos szerződés már tisztességtelennek minősül, a gyakorlatban azonban erről kevesen tudnak és annál is kevesebben tartják be a szabályozást.

Károkozás

Sajnos még mindig rengeteg olyan "ingatlanossal" találkozom, akik elismerten mindent megtesznek a minél nagyobb jutalékért és attól sem riadnak vissza, hogy ezzel kárt okoznak a vevőnek vagy az eladónak, esetenként mindkét félnek. Ez nem járható út, hiszen az ingatlanosnak egyértelműen ÜGYFÉLKÖZPONTÚNAK kell lennie, egyszerűen nem nézheti a saját jutalékát, mert az ügylet megfelelő létrejötte az első, az ügyfeleink elégedettsége kell hogy a legfontosabb legyen. Ha ez megtörténik, amellett, hogy a sikerdíjunk megfelelően meg lesz fizetve, ajánlást is fogunk kapni és azt mindenki tudja, hogy a mi szakmánkban a legjobb reklám az elégedett vevő. Amíg ez a fajta ügyfélközpontúság nem alap a közvetítői szakma minden résztvevőjénél, addig csak arról lehet beszélni, hogy melyik közvetítő mennyire károsítja meg valamelyik felet a nagyobb haszon érdekében... 

Az ügyvéd válaszol

A kártérítési felelősséggel kapcsolatban egy szakértő ügyvéddel, Dr. Radovits Lászlóval sikerült konzultálnom, aki az alábbiakat fűzte hozzá:

"Kevesen élnek a jogaikkal akkor, ha nem is tudnak róla.  Az ingatlan adásvételi piacon mintha eltorzult volna az élet. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy lassan már nem az eladók vagy a vevők érdekei, hanem egy közbeékelt szereplő, az ingatlanközvetítő érdekei a legfontosabbak. Melyek a legtipikusabb közvetítői jogsértések?  Sokan azt gondolják, vagy legalábbis beletörődnek, hogy egy valótlan tartalmú ingatlan hirdetés ellen nincs mit tenni, a tízesével kapott kéretlen közvetítői telefonok az élet rendjéhez tartoznak, az ingatlanról elhallgatott információk természetesek. Lassan átnyomják rajtunk és „normális” lesz, hogy  az eladóknak csak azokat a vevőket van lehetősége megismerni, akiktől a közvetítő előre pénzt kért, miközben fogalmunk nincsen arról, hogy az elhajtott vevők közül ki és milyen árat fizetett volna a lakásunkért, házunkért.   Olyan szerződéseket iratnak velünk alá, amiben több a kötelességünk mint a jogunk, és akkor is fizetnünk kell,  ha az ügyünkben nem történt semmi, vagy éppen saját magunk adtuk el az ingatlanunkat….Nem ritka, hogy a közvetítői szerződés megszűnése után kopogtat be valaki hozzánk az el nem végzett munka  díjáért. Mindez azonban csak akkor van így, ha nem tudjuk, hogyan előzhetjük meg rossz szerződés aláírását vagy ha nem ismerjük a jogainkat, jogérvényesítésünk lehetőségeit.   Úgyhogy nem kell elviselni következmények nélkül, ha ugyanannak a közvetítő cégnek  már a hatodik lakását néztük meg feleslegesen a kamu fotók, vagy a félrevezető tájékoztatás miatt, vagy ha a tutti vevőről az derül ki, hogy csak addig volt vevő, amíg a közvetítői szerződést alá nem írtuk……     

Egyértelműen szögezzük le: Az ingatlanközvetítők tevékenységének, szerződésszegésének következményei  a jutalék elveszítésének, csökkentésének lehetőségén túl a kőkemény kártérítési felelősség viseléséig terjednek!  A kártérítési felelősségük pedig még akkor is fennállhat, ha nincs közöttünk szerződés.  Mindenki alapvető érdeke az, hogy megismerje milyen helyzeteket kerüljön el, vagy ha már benne van, mit tehet.  Az eladói vagy vevői kiszolgáltatottság legtöbbször az ismeretek hiányából fakad, miközben a  kártérítés érvényesítésére, vagy a néha milliós nagyságrendű, alaptalan jutalékhoz kapcsolódó  jogsértésekkel szembeni védekezésre nagyon sok lehetőség van. Persze csak akkor, ha tudjuk kinek, mikor és miért nem kell fizetnünk."

 László készítette el az "Az ingatlanközvetítők kártérítési felelőssége" tanulmányt is, mellyel segíteni szeretné nem csak az eladói és a vevői oldalt, hanem a közvetítői felelősségi rendszer megfelelő kialakítását is. A legtöbb hasonló szakma megfelelően szabályozott de az ingatlanközvetítőké még kevésbé, így remélem, ez a tanulmány segíthet előrébb lépni ezen a téren is. A tanulmány megvásárolható az ügyvéd úr honlapjáról, ezen a linken.

Remélem tudtunk segíteni a fentiekkel és bármelyik oldal is kerül bajba, a fenti gondolatokkal felvértezve tovább tud lépni.

Attila