"Szárnyal az ingatlanpiac" - tényleg ez az igazság vagy kamuzik a sajtó?

2017. szeptember 19. - egy becsuletes ingatlankozvetito

Az utóbbi hónapokban megszámolni sem tudnám, mennyien kérdezték tőlem: "Mindenhol azt hallom, hogy szárnyal az ingatlanpiac. Tényleg így van?" Szerintem azonban távolról sem olyan jó a helyzet, ahogy azt a sajtó próbálja mindenkinek eladni...

jofogas.jpg

Alaphelyzet

Az ingatlanpiacot két fontos összetevő határozza meg: a kereslet és a kínálat. A 2008-as válság idejében hatalmas kínálat volt de szinte semmi kereslet, mostanában lenne kereslet de hibás a kínálat... Az úgy gondolom egyértelmű, hogy az államnak érdekében áll fenntartani a megfelelő kínálatot, mivel komoly áfatartalma van az értékesítésnek, a közvetítésnek, az építőanyagoknak és kvázi mindennek, ami egy értékesítési folyamatban szerepet játszik, így akár az újépítésű lakások áfájának csökkentésével és a CSOK, valamint a szuperhitel bevezetésével fenn akarják tartani a folyamatos kínálat meglétét, valamint a folyamatos keresleti igény szükségét is. DE! És ez most egy komoly "DE": nem számoltak a tulajdonosok "mohóságával". Csúnya szó és elnézést kérek mindenkitől aki magára veszi, de sajnos jelenleg így van és ez részben a rossz sajtó hibája. A tulajdonos azt hallja, hogy milyen jó az ingatlanpiac, ezért az előzetesen kigondolt árat jól felszorozza még legalább 1.2-vel, plusz hozzáadja a felújítás teljes költségét (komoly hiba), és még az érzelmi kötődés számolásáról nem is beszéltünk. Így fordulhat elő az, hogy egy 15-16 M Ft-ot érő 2 szobás panellakást 22.9-ért próbál értékesíteni valaki, majd 3 eredménytelen hónap után megbíz ingatlanosokat is, akik persze ugyanígy nem tudják eladni, ráadásul ezt még rosszul is kommunikálják, tehát egyből az ingatlanos a hülye, amiért nem végzi a munkáját... 

A megfelelő lépés

Az ingatlanpiac csak azoknak jó, akik reálisan tudják belőni ingatlanjuk értékét és megfelelően tudják menedzselni az értékesítési folyamatokat. Nem feltétlen kell ehhez ingatlanos, elég az alap szintű pénzügyi és pénzpiaci ismeretek mellett a megfelelő ingatlanpiaci ismeretekre szert tenni - akár blogokból és ingatlanos portálok alapján, akár segítséggel. Feltétlenül ki kell tudni zárni az érzelmi kötődésből eredő árazást és termékként tekinteni az ingatlanra, valamint el kell fogadni azt, hogy a felújítás költségét szinte soha nem fizeti meg az eladó (persze vannak kivételek, konvektorról cirkóra váltás esetén egyértelműen értéknövelés történik, ahogy nyílászáró-cserénél vagy szigetelésnél is, de belső felújításokkal nehéz foglalkozni az árban). Ne higgyünk a szomszédnak, aki azt mondja hogy eladta 22 milláért az ugyanolyan panelt mint a miénk, ilyen helyzetekben szinte mindenki többet mond a végső eladási árnál, mert jobb színben szeretné feltüntetni magát, alapvető emberi hiba, ami ugyancsak a piac túlárazását eredményezi... 

Konklúzió

A kínálat nagy de túlárazott, a kereslet megvan de realista. Azok az ingatlanok, amik a környék átlagárához közelítenek és megfelelő minőségű hirdetéssel, megfelelő tájékoztatással kerülnek fel a megfelelő helyekre, egyértelműen el tudnak kelni hetek vagy néha akár napok alatt is. Ha felteszünk magánszemélyként egy hirdetést és hetekig csak az ingatlanosok zargatnak de magánszemélyek nem, akkor egyértelműen tudnunk kell, hogy valami nem stimmel - ez általában az ár szokott lenni. Minden környéken el lehet jelenleg adni mindent, ha megfelelően árazunk.

Ha úgy gondolod hogy nincs igazam vagy csak szimplán elmondanád a véleményed, bátran tedd meg Facebook oldalamon keresztül, mindig szívesen veszem a kritikákat és a véleményeket! :)

Attila

Már hét bank foglalkozhat a "szuperhitellel".

Megkapta a hetedik magyar bank is a felügyeleti engedélyt, hogy minősített fogyasztóbarát lakáshitelt kínáljon. A CIB a tegnapi naptól előjöhet az új termék kondícióival, ami a korábbi engedélyezések tapasztalatai alapján pár nap múlva a piacon is lehet.

20160202_ujlakas-2.jpg

Noha eleinte nem nyüzsögtek a bankok hogy erre a piacra belépjenek, mára egyértelművé vált, hogy nem nagyon tud senki kimaradni a buliból. Már inkább az az érdekes, hogy kik nincsenek még a listán.

Elsőként az FHB kapott engedélyt a konstrukció bevezetésére, még június végén. Pár nappal később jópár takarékszövetkezet kérelmét hagyta jóvá az MNB, majd jött sorban az Erste, a K&H, az MKB, az OTP és a Raiffeisen, végül ma a CIB.

A bankok számára nem kényszer a fogyasztóbarát lakáshitel kínálása, de örömteli, hogy szinte mindenki belevág. Ennél a hiteltípusnál ugyanis nagyon szűk a bankok lehetősége, hogy különféle díjakkal, vagy rossz kamatokkal terhelje az ügyfelét. Szigorú kritériumok teljesítése alapján lehet csak elnyerni a minősített fogyasztóbarát lakáshitel címet, a kamat például a referenciaértéknél legfeljebb 3,5 százalékponttal lehet magasabb, az elbírálására és folyósításra csak néhány napja van a banknak és a beszedhető díjakat is maximálták. Tehát a kamat teljesen piaci alapon sem sokkal magasabb, de az ügyfeleknek biztonságot adhat az, hogy nem tudnak a pénzintézetek különböző trükkökkel plusz pénzt kicsiholni belőlük.

A rendkívül alacsony kamatok világában amúgy is jó ötlet 5, vagy 10 évre fix kamatot bevállalni és elvileg a teljes futamidőre is adhat fix kamatot a bank. Ilyet azonban eddig csak az MKB vállalt be.

Összefoglalva a szuperhitel:

  • Maximum 3,5% pont a kamatfelár. Ez az egyik legfontosabb feltétel, hiszen egyfajta plafont jelent a lakáshitel kamatában. Na de mégsem azt jelenti, hogy legfeljebb ekkora kamatot fizetsz, hiszen a teljes hitelkamat a referenciakamat és a kamatfelár összegéből jön össze, gyakorlatilag ez utóbbira vonatkozik a feltétel.
  • Maximum 30 éves futamidő
  • Minimum 3 évig fix törlesztő részlet, azaz legalább 3 évig ugyanakkora havi kiadást jelent számodra a hitel.
  • Folyósítási díj maximuma hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer forint lehet.
  • Elő és végtörlesztésidíj nem haladhatja meg az elő-/végtörlesztett összeg 1%-át, de a lakástakarékból végrehajtott elő/végtörlesztés díjmentes
  • Ezeken kívül azt garantálja a minősített lakáshitel, hogy gyorsabban, nagyjából 1 héttel hamarabb juss a felvett összeghez, mint egy normál hitel esetében.

Fontos ellenben, hogy meg kell felelni a követelményeknek: megfelelő jövedelem és fedezet szükséges, de a bank akár adóstársat is kérhet, vagy pótfedezetet - érdemes tehát megfelelően körültekintőnek lenni.

Attila

A legkönnyebben eladható ingatlantípusok

A jelenlegi, elég drága és felforgatott ingatlanpiacon is vannak olyan típusok, amiket több okból is könnyű eladni, de ezeknél is lehet hátulütő.

budapest_larsen-nielsen.JPG

Panelek

A panellakásokat jellemzően könnyű eladni, mivel nagyon könnyű őket beárazni: minden fajta piacon néhány százezer forint pontossággal belőhető az ár, csak a kilátás és az állapot tehet általánosan különbséget - no meg természetesen az inkompetens tulajdonosok: saját példa, hogy a környéken jellemzően 17-18 M Ft-ért árult ingatlanok mellett a tulajdonos mindenáron 20 M Ft-ot szeretett volna kézbe lakásáért (a kézbe azt jelenti, hogy efölött kell lennie az alkunak és a közvetítő jutalékának is), és amikor őszintén elmondtam neki a piaci helyzetet és a környékbeli árakat is prezentáltam, még ő volt megsértődve... Nem is tudta eladni, én természetesen ilyen helyzetben nem tudok segíteni: túlárazott ingatlanokkal én sem tudok csodát tenni, csupán abban tudok segíteni, hogy a hirdetés elindításától az eladásig és a kulcsátadásig minden simán és sallangmentesen menjen anélkül, hogy stresszeljen egy másodpercet is valamelyik fél.

Újépítésűek

Minden budapesti kerület konkrét átlagárazásakkal rendelkezik az újépítésű lakások tekintetében, így akár teljesen új, akár használt, de még újépítésűnek minősülő (a használatbavételi engedély megkapásától számított 10 éven belül) lakásokat is jól lehet árazni. Általánosan visszatérő hiba azonban az, hogy a tulajdonos a komplett felújítást/átépítést bele akarja számolni az eladási árba... ő hiába vásárolt eredeti Valentino csempét Olaszországból, az ő ízlését senki nem fogja az eladáskor megfizetni, csak reális árképzésnél. Általánosan azt lehet mondani, hogy egy 10 éves újépítésű lakás általános állapotban, az eredeti burkolatokkal csak kb 10%-kal ér kevesebbet, mint egy ugyanabban az épületben lévő ugyanolyan alaprajzú, de egyéni ízlés szerint komplett felújított lakás - függetlenül attól, hogy mennyit költöttek rá. 

Termékek

Fontos hozzátennem azt, hogy egy jó közvetítő megválasztása ilyenkor is kritikus lehet. A legfontosabb az, hogy nekünk közvetítőknek az ingatlanok csak termékek, amelyek értékesítése a lehető legmagasabb áron a feladatunk. Minden tulajdonos valamilyen szinten kötődik saját ingatlanjához, érzelmi szálak, emlékek kötik oda, amiket akarva-akaratlanul beépít a vételárba - ezt el kell tudni engedni és ehhez elengedhetetlen egy jó beszélgetés egy közvetítővel. Lejáratott és unalmas szöveg már, de ha csak egy ember a fenti mondatok elolvasása után megbízható ingatlanost keres és fel tud építeni egy olyan bizalmi kapcsolatot, aminek a vége egy korrekt és jól sikerült értékesítés lesz, már megérte gépelnem ma reggel is :)

Mindenkinek kellemes napot és hamarosan jó hétvégét!

Szűcs Attila

 

Mit várhatunk el REÁLISAN egy ingatlanközvetítőtől?

Sok tulajdonos a pokolba kívánja, mások milliókat köszönhetnek neki: az ingatlanközvetítők munkája nehéz, bárki bármit gondol, pontosan ezért csak nagyon kevesek végzik megfelelően. 

use-a-real-estate-agent-couple-image.png

Sokoldalúság

Egy jól dolgozó közvetítőnek rengeteg dologhoz kell értenie. Ez úgy is igaz, hogy ebből a sokmindenből elég csak szeleteket ismernie, például nem kell tudnia programoznia, elég a számítógép megfelelő kezelése Excel, Word, saját adatbázis és alaprajz rajzolás tekintetében. Sok ingatlanos itt eléggé elvérzik, mert hiába kommunikál megfelelően és sikerül a szerződést megkötni, az utómunkák hiánya vagy nem megfelelő minősége elveszi azt az előnyt, amit szóban szerzett.

Piaci ismeretek

Nem a kofákra gondolok: az ingatlanpiac változásaival országosan és a saját területünkön is kötelességünk tisztában lennünk. Tudnunk kell, hogy az újépítésűek felhúzása miatt milyen piaci trendek következnek, merre várhatóak a családi házak és a panelházak árainak elmozdulásai, mi várható a pénzpiacon. Ehhez nem kell ilyen irányú végzettség, csak megfelelő utánajárás és egy kis tapasztalat.

Műszaki ismeretek

Egy jó ingatlanosnak tudnia kell, hogy 1-1 ház miből épült, kb mikor, tudnia kell hogy mi a különbség az erkély, a terasz és a loggia között - tehát sok olyan műszaki dologgal tisztában kell lennie, amivel általában a tulajdonosok sincsenek - miért is lennének, nekik nem feladatuk, ezért szeretnék ránk bízni. Ez egy nagyon fontos és messze nem elhanyagolható tudás, mert itt is lehet a különbség a jó és az átlagos ingatlanos között; érdemes tehát mindig utánanézni ezeknek a dolgoknak.

Szorgalom

A legtöbb ingatlanos - hiába lenne meg máshoz is a tudása - semmi mást nem csinál, csak miután felvette az ingatlant és bekötötte a szerződést, csak felteszi a legnagyobb 1-2 portálra és várja a csodát. Ez édeskevés. Rengeteg piaci lehetőségünk van, amivel bővíthetjük a lehetőségeinket az értékesítés elősegítéséhez, de sajnos a közvetítők 90%-a semmit, vagy csak részben használ ki... szórólapozás, flyerezés, kirakatban hirdetés, belső rendszerben kiküldés, molinóval és táblával az erkélyen hirdetés... sorolhatnám. A közvetítés csak akkor ér valamit, ha a közvetítő hozzáadott értéket jelent az üzlet létrejöttében. A tulajdonos is fel tudja rakni az ingatlant netre, nekünk ez a feladatunk max 10%-át jelenti.

Reális elvárások

Reálisan tehát az alábbiakat várhatjuk el: az ingatlanunk megfelelő beárazása (általában piaci árelemzést szokott hozni az értékesítő, fontos, hogy higyjünk neki...), megfelelő fényképezés és adatok felvétele, mindenhova felpakolása, hirdetése online és offline platformokon is. Miután befut egy érdeklődő, annak megfelelő kezelése, az ingatlan profi bemutatása és műszaki tudásának hasznosítása, majd az ajánlat megfelelő kezelése és a szükséges háttérmunkák segítése (ügyvéd, energetikus, stb). Az üzlet létrejötte után sem szabad a markunkat tartva eltűnni és elérhetetlenné válni: végig kell vinni a folyamatokat a hitelfelvétel segítésétől kezdve a kulcsátadásig és az átadás-átvételi megírásáig. Akkor lesz mindenki elégedett és boldog, ha a kulcsátadás megtörtént és mindenki azt kapta, amit várt. Ez a feedback miatt is fontos: ilyenkor fog mindkét fél továbbajánlani minket.

A fentieket hangsúlyozom, tehát ez a REÁLIS elvárás. Az, hogy a túlárazott ingatlanunkat a közvetítő nem tudja eladni, nem feltétlen az ő hibája. Volt olyan ügyfelem, aki még azzal sem foglalkozott, hogy a fotózáshoz a redőnyök felhúzását megoldja: "leszakadt, lesz@rom...". Így nem lehet. Az ingatlan nekünk egy termék. El tudjuk engedni az érzelmi kötődést, mivel nekünk nincs, így reálisan tudunk árazni, fontos, hogy hinnetek kell nekünk.

Attila

Mit tehetsz, ha zajong és zavar a szomszédod?

Mindenkinek volt már problémája valamilyen szomszédjával - nem kell feltétlenül a lakásunk közvetlen szomszédjában laknia, egy nagyobb társasház egyetlen lakója is lehet olyan pofátlan, hogy az egész ház életét befolyásolja az ottléte. De mit is tehetünk? Jogunk van feljelenteni? Nem üthet ránk egy feljelentés vissza?

cover_bad.jpg

Jogalap

Két eset lehetséges minden ilyen élethelyzetnél: hogy jogos-e a feljelentés, vagy nem, de természetesen az életben ez nem ilyen egyszerű. A leggyakoribb eset általánosan a zajongás, amit a jogalkotás csendháborítás néven ismer. A Polgári Törvénykönyv meglehetősen átfogó  megfogalmazása szerint a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, mellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy, amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ez a szöveg persze szubjektív, de van egy fontos támpont társasházi lakásoknál, mégpedig a házirend, melyet a társasház közgyűléseken változtathat, tetethet bele új dolgokat vagy esetleg kivetethet belőle blődségeket. Előfordul, hogy a hétköznapi ebédidő is abba a csendsávba tartozik, ami általánosan 21 óra után szokott lenni vagy a lakók többségének beleegyezésére van szükség azokhoz a tevékenységekhez, melyek hosszútávon is kellemetlenséget okozhatnak, mint például az állattartás.

Emellett az önkormányzatok is meghatározzák, hogy mi számít az adott területen csendháborításnak. Ha a szomszédod zajong, az első, amit tehetsz, hogy szólsz neki. Ha tovább folytatja az adott tevékenységet, te pedig már elvesztetted a türelmedet, akkor hívhatod a rendőrséget, és feljelentést is tehetsz, vagy náluk, vagy a jegyzőnél. Ebben az esetben a zajongót 30 ezer forintig terjedő pénzbírsággal sújthatják. Fontos viszont, hogy amennyiben a feljelentés után de a rendőrök kiérkezése előtt abbahagyja a tevékenységet és nem tudod bizonyítani a jogsértést, többszöri rendőrségi hívásra téged is elővehetnek, szóval elővigyázatosságból mindig javaslom a jogsértés rögzítését: manapság mindenkinek van okostelefonja, érdemes használni és okosan felvenni mindent, ami zavar.

Hamis vádak

Előfordul, hogy valaki megfenyegeti azt a szomszédot, aki őt feljelentette, vagy épp feljelentéssel igyekszik visszavágni. Olyanok is vannak, akik más okból szeretnének borsot törni kellemetlennek vélt szomszédjuk orra alá, és úgy érzik, erre a feljelentés tűnik a legkézenfekvőbb megoldásnak. Ők azonban biztos, hogy nem járnak jól, ugyanis, aki úgy tesz bejelentést, hogy tudja, az illető nem követte el a neki tulajdonított tettet, egy évig terjedő szabadságvesztést kaphat. Ennél súlyosabb az a hamis vád, amikor valaki a hatóság előtt mást bűncselekmény elkövetésével hamisan vádol. Ez három évig terjedő szabadságvesztéssel járhat, de ha a hamis vád alapján büntetőeljárás is indul, a büntetés öt évig terjedő szabadságvesztés is lehet.

Természetesen ezek "csak" a törvényi előírások, büntetlen előélet esetén jókora pénzbírsággal az ügy megúszható, de fontos volt érzékeltetnem, hogy a hamis vád nem kis dolog.

Szaggal történő birtokháborítás

Feljelentést tehetsz abban az esetben is, ha a szomszédod megfenyeget, vagy zsarol. Hatósághoz fordulhatsz akkor is, ha birtokháborítást követ el a szomszédod, melynek egyik érdekes esete a szaggal történő birtokháborítás: ilyen az, ha az illetőtől például termelés, állattenyésztés következtében túlságosan kellemetlen szaganyag áramlik otthonod felé. A pereskedés azonban gyakran még inkább elmérgesíti az egyébként sem túl baráti viszonyokat, ezért általában jobb, ha más módszerrel próbáljátok elintézni az esetleges konfliktust.

És családi házak esetén?

Nagyvonalakban ugyanez a helyzet, csak a távolságok mások. Előfordulhat, hogy az utca elején élő család egész éjjel bulizik, ezért a gyermeked nem alszik, másnap pedig nem tud emiatt iskolába menni - az ilyesmi nagyon bosszantó tud lenni. Itt is nagyon fontos az, hogy előzetesen szólítsuk fel korrekt módon a szomszédot a jogsértő magatartás befejezésére, de ha nem hagyja abba, a feljelentés előtt rögzítsük a jogsértést valamilyen módon, illetve érdemes a többi szomszédot is kihívni tanúskodni.

Attila