Mivel szigeteljem a házam? Polisztirol vs. kőzetgyapot.

2017. június 19. - egy becsuletes ingatlankozvetito

A londoni társasház-tűz óta megint mindenki jobban vizsgálgatja itthon is, mivel érdemes szigetelni a házakat ami biztonságos, olcsó és értelme is van.
knauf3.jpg

Ár

Kezdjük az elején a legfontosabbal: egyértelmű válasz nincs. Mindkettő jó, de mindkettőnek vannak negatív tulajdonságai is. Az egyik legfontosabb szempont az ár, amivel a polisztirol nyer: kb 25-30%-kal olcsóbb egy lemez a kőzetgyapotnál. Sok embernél ez az egyik legfontosabb szempont, éppen ezért manapság 5-ből 4 családi házat ezzel az elemmel szigetelnek, de sokan a további szempontok alapján döntenek és ilyenkor inkább rászánják a többletköltséget is. Fontos megjegyezni, hogy mindig vannak akciók a különböző elemekre, ezért minden esetben érdemes körülnézni a neten: komoly költségkülönbségek lehetnek boltonként.

Szigetelés

A polisztirol szigetelés nagyobb száma egyelőre megkérdőjelezhetetlen, ellenben folyamatosan nő a kőzetgyapot szigetelést választók száma. Ennek oka, hogy a kőzetgyapot páraáteresztő képessége sokkal jobb, mivel a szálas anyagszerkezetben a vízpára akadálytalanul mozoghat, így gyakorlatilag azt lehet mondani, hogy nincs penészedés a kőzetgyapottal megfelelően szigetelt családi házakban. A másik fontos ok, hogy hangszigetelése is jobb a polisztirolnál, mert a sűrű szálszerkezet jobban elnyeli a hangokat, mint a polisztirolhab. Csendes kertvárosi környezetben ez természetesen nem meghatározó előny, de forgalmas utak mentén lévő családi házak szigetelésénél bizony nagy jelentősége lehet a homlokzat jobb hangszigetelésének is.

Éghetőség

Ásványi, természetes alapanyagainak köszönhetően a kőzetgyapot olvadáspontja 1000 Celsius fok felett van, így nem ég, tehát egy esetleges tűznél gátolja a tűz terjedését és védi a falat. Az expandált polisztirol hablemez ezzel szemben – önkioltóan ugyan -, de csepegve ég. A tárgyilagossághoz azonban hozzátartozik az is, hogy szakszerű szigetelésnél, a „pont-perem” módszert lelkiismeretesen alkalmazva a polisztirol táblák ragasztásakor, a szélükön teljesen bekent táblák mögött nem lesznek olyan légrések, amelyek egy esetleges lakástűznél segítenék a lángok terjedését, tehát a polisztirol is biztonságos homlokzati hőszigetelő anyag szakszerű kivitelezéssel, de egyértelműen több odafigyelést igényel.

Minőség

Először is kőzetgyapot és kőzetgyapot, valamint polisztirol és polisztirol között is jelentős minőségi különbségek lehetnek az egyes gyártók termékei között. Vannak a piacon több évtizedes gyártói múlttal rendelkező, jobb minőségű szigetelőanyagokat gyártó márkák, és számos kisebb gyártó is kínálja termékeit. Ilyen jól ismert nagy márkák a kőzetgyapot szigetelésben a Rockwool és a Knauf Nobasil, a polisztirol szigetelésben pedig az Austrotherm termékei. 

A polisztirol szigetelésen belül is választhatod a jól ismert, fehér színű EPS lemezeket, vagy pedig a grafitos adalékanyaggal, akár 30%-kal is jobb hőszigetelő képességűvé fejlesztett szürke színű grafitos szigetelő lapokat. A kőzetgyapot szigetelésen belül is választható a hagyományos egyrétegű kőzetgyapot lap, vagy a korszerűbb, kétrétegű lemez, amely 2 centiméter vastag, keményebb külső része jobban védi az elkészült homlokzatot az esetleges sérülésekkel szemben, puhább, belső része pedig rugalmasan felveszi a szigetelt fal egyenetlenségeit, ezzel jobb tapadást biztosít. Tehát még egyetlen márkán belül is többféle terméket választhatsz.

Ha pedig már kiválasztottad a szigetelőanyag márkáját és azon belül pedig már a típust is, akkor még mindig hátra van az a fontos kérdés, hogy milyen vastag legyen a kiválasztott szigetelés a homlokzaton? Minél vastagabb a szigetelés, annál jobb lesz a homlokzat hőszigetelése, azonban annál körültekintőbbnek is kell lenni a kivitelezéskor. Ezért 15-20 centiméteres vastagság felett már érdemes inkább a jobb hőszigetelő képességű terméktípust választani: az egyrétegű kőzetgyapot helyett érdemes a kétrétegűt választani, mert annak kb. 10%-kal jobb a hőszigetelése az egyrétegűnél, a fehér színű polisztirol helyett pedig a grafitos polisztirolt, mert ezeknek a hőszigetelése akár 20-30%-kal is jobb lehet az ugyanolyan vastag hagyományos szigetelőknél.

Kivitelezés

A kivitelezés szakszerűsége is döntő módon befolyásolja az elkészült szigetelés hőszigetelő képességét. Egyáltalán nem mindegy, hogy a falban természetszerűleg meglévő hőhidak – pl. nyílászárók feletti áthidalók, lábazat és a homlokzati fal találkozása, az eresz körüli koszorú – nagyobb hőveszteségét a szakszerűen kivitelezett homlokzati szigeteléssel jelentősen mérséklik, csillapítják, vagy pedig kezeletlenül hagyják, vagy ne adja isten, egyenesen felerősítik. Érdemes megbízható referenciákkal rendelkező kivitelezőt választani a munkára, mert akit mások is jó szakembernek tartanak és ajánlanak, az a Te ingatlanodat is megfelelően fogja szigetelni.

Más véleményed van? Kihagytam valamit? Facebook oldalamon keresztül írd meg nekem bátran véleményed!

Attila

Most akkor mi ez a panelvisszabontós baromság?

Május végén mindenki kedvenc Orbán Viktora Hódmezővásárhelyen járt, ahol bejelentette, hogy ezen a településen próbálná ki a panel visszabontási programot. De miről is beszél? Van ennek bármilyen létjogosultsága? 

budapest_larsen-nielsen.JPG

Szükségmegoldásnak indult, aztán úgy maradt: a magyarországi lakások csaknem egynyolcada előre gyártott vasbeton elemekből összetetrisezett ház, röviden panelház. A csaknem nyolcszázezer lakás felépítésével gyorsan lehetett enyhíteni a hiányt, ám azt valószínűleg senki nem gondolta volna, hogy a többnyire szűk és korszerűtlen épületek hosszú évtizedekig a városok szerves részei lesznek. Építésükkor 30-40 éves élettartammal számoltak - de ez nem jelenti azt, hogy ne bírnának ki akár 100 évet is, viszont a legtöbb házban lévő lakás műszaki állapota már annyira elavult, hogy irreálisan drága fenntartani őket. A panelprogram (amivel a házak fűtésrendszerét korszerűsítették, valamint szigetelték őket és nyílászárókat cseréltek) a rezsiproblémán valamelyest segített, a nyolcszázezer panellakás kb ötödét már felújították, de ez a visszabontás egy kicsit drasztikusabb lépés.

A cél az lenne, hogy az elöregedett panellakások számát drasztikusan csökkentsék és a lakosságot élhetőbb, alakíthatóbb, olcsóbban fenntartható ingatlanokba költöztessék, de rengeteg akadályt látok: ott indul az egész, hogy minden tulajdonosnak hozzá kell járulnia a bontáshoz. MINDEN TULAJDONOSNAK. Tehát ha egy is azt gondolja, hogy ez neki nem lesz jó (mondjuk az elsőn lakik és rohadjon meg mindenki), akkor bukta is, jól látszódik az ilyen felfogás azokon a panelházakon, amelyek még mindig eredeti kinézetükkel és nulla korszerűsítéssel rohadnak - a szomszéd házak már felújítva persze. A következő gond a pénz: a bontás is nagyon komoly költség, de a lakók elköltöztetése még nagyobb: milyen elven működne? Ki vásárolja meg az ingatlanokat? Ki árazná be az adott lakást? Hogy működne a kiváltás? Egy tonna olyan kérdés merül fel bennem, amire senki nem tudja a választ, arról nem is beszélve, hogy ha valaki tartozást halmozott fel a lakáson, hogy rendezi, vagy mit csinál azzal a kis pénzzel, amit a lakásásért kap... szabadon álló családi házat vagy hasonló méretű újépítésűt ugyanis biztosan nem kap érte.

Egy cikkben olvastam ottani, hódmezővásárhelyi ingatlanos véleményeket is. Saját állításuk szerint józanul végiggondolva az először saját expolgármesterük, Lázár János által bedobott ötletet arra jutottak: kár energiát feccölni abba, hogy egyáltalán foglalkozzanak a kérdéssel. Szerintük is kismillió megválaszolatlan kérdés van és azon túl, hogy melyik épületet érinti, nem tudni, mi lesz az itt élőkkel, hova költöztetik őket. „Ezek kb. 60 lakásos házak, ha felezik, akkor 30 családnak új lakás kell. Ráadásul állítólag önkéntes alapon megy, megnézném, mikor fognak ebbe beleegyezni”. 

Összességében az egészet egy hatalmas hoax-nak gondolom: csak adtak a sajtónak és az ingatlanosoknak egy csontot, amin unalmukban csámcsoghatnak - ezzel is elterelve a figyelmet más, esetleg fontosabb kérdésekről. Maximum azt tudom elképzelni, hogy egy ottani szabadon álló panelházon kipróbálják a projektet, lebontanak mondjuk 3-4 emeletet, elköltöztetik a családokat, építenek egy tetőkertet, és erre az egész projektre ráköltenek egy 4-es metrónyi összeget. Amint ez megtörténik, hamar el lesz az egész ötlet kaszálva és süllyesztve.

Szóval senki ne aggódjon és kezdje el árulni a legfelső emeleti paneljeit... ezért legalábbis semmiképpen.

Attila

Meglátszik az áfacsökkentés? Az új lakások árazásáról.

Mint azt a legtöbben tudjátok, az építőipari fellendülés többek között annak is köszönhető, hogy 27-ről 5 százalékra csökkent az új építésű lakások áfája, ami végső soron a lakásvásárlók zsebén is meglátszódik - vagy meglátszódhatna, mert ez az áfakülönbözet általában nincs foganatosítva az árazásban. De mi ennek az oka? Számos dolog lehet.

urom-csaladi-haz-01.jpg

Keresletnövekedés

2015-ben annyira felpörgött a kereslet az ingatlanpiacon, hogy már nem csak az új építésű lakások, hanem a jó lokációjú használt lakások is hiánycikké váltak, ennek pedig a kínálat szűkössége volt a fő oka. Az alacsony banki kamatok és a jelentősen növekedő budapesti turizmus miatt a belvárosi lakások árai egy év alatt 25-30%-ot nőttek, főleg a befektetők AirBnB-s és hosszú távú kiadásos terveik miatt. A szocpolt kiváltó CSOK bár mostanra egész jól elindult, akkoriban nem volt elég ösztönző, ezért 2016-ban elindította a kormány az áfacsökkentést, mely 2019 végéig biztosan marad, de várhatóan meg is fogják hosszabbítani. Közben azt is bejelentették, hogy a magánberuházók kérhetnek áfa-visszaigénylést 2016-ra, ami akár 5 millió forintos megtakarítást is jelenthet egy ház felhúzásakor - így minden jelentős szegmens nagy segítséget kapott.

Áfacsökkentés(?)

Noha sokan azt gondolták, hogy az áfacsökkentés komolyan meg fog látszódni az árakon, naív feltételezésnek gondoltam már akkor is, amikor bevezették a törvényt. Az ok egyszerűen annyi, hogy jelenleg nincs jobb befektetési lehetőség az ingatlanoknál, ezért a beruházónak nem áll érdekében az árakat csökkenteni, inkább elkönyveli a különbözetet nyereségként. A vásárlóknak annyi előnye viszont biztosan van az egészből, hogy esetlegesen nagyobb alkuval is vásárolhat, mivel a beruházónak megéri hamarabb, akár építés alatt értékesíteni a lakást, a nyeresége realizálódni fog már az építkezés befejezése előtt. 2016 elején amikor erről kérdeztek azt mondtam, hogy ezt a 22 százalékpontos csökkentést én az árakban kb 10%-osan tudom elképzelni, de mostanra azt gondolom, ez is hurráoptimista feltételezés volt: a kereslet további növekedése és a befektetési, valamint a költözési kedv, a CSOK és az új lakásos illetékkedvezmények miatt az árak tovább nőttek, így csak feltételezéseink vannak, hogy mi lett volna, ha az áfacsökkentés nem lép életbe... 

Eredmények

A kormány elérte, amit akart: az árak növekedtek, az építési hajlandóság nőtt, rengeteg új projekt nőtt és nő jelenleg is ki a földből, a Portfólió és a .com statisztikái szerint országszerte 11-12 ezer lakás épül vagy épült 2017-ben, ebből csak Budapesten 4500... és 2018-ra további növekedés várható: az MNB szerint 18700 lakást adhatnak át jövőre. Az árak bár még mindig folyamatosan emelkednek, az üteme feltűnően csökkent és talán lassan el is érhetjük a csúcsot, de ez még mindig nem jelenti azt, hogy nem szabad jelenleg a magas árak miatt vásárolni; olyan feltételeket adnak jelenleg a bankok, amik igénybevételével még mindig nagyon jól járhatunk, ha új lakást vásárolunk. A CSOK-ról és az illetékkedvezményekről már nem is beszélve. Aki tehát saját célra vásárolna és 5 éven belül nem tervezi eladni, vagy az, aki befektetésnek, hosszú távú bérbeadásra vásárolja, továbbra is jól jár és csak bátorítani tudom abban, hogy kezdjen neki.

Még egy fontos dolog

Amiről senki nem beszél, hogy a hatalmas építkezések természetesen egymás konkurenciái, így jobban oda kell figyelni a minőségre: minőségibb, hosszabb távon is használattűrő anyagokat és burkolatokat kell használni, mert van, hogy az ár már ilyenkor nem döntő tényező: az alap kivitelezés és az általános extrák lesznek a fontosak; láttam jelenleg épülő projektet, ahol például alapból építenek be klímát minden lakás nappalijába, de van projekt Budapesten, ahol a 3 szobánál nagyobb lakások fürdőszobáiba alapból építenek infraszaunát... remek extrák, amik biztosan értéknövelő tényezők és kiemelik az átlag piacból.

Ha hozzászólnál vagy elmondanád véleményed, várlak Facebook oldalamon.

Attila

Szörnyű ingatlanos fotók #4

Újabb gyöngyszemek kerültek hozzám és gyűltek össze... Ha véletlenül lemaradtál volna az első három sorozatról, a harmadikat ITT, a másodikat ITT, az elsőt ITT visszalapozhatod.

Milyen kellemes idilli pincehangulat, mindenképpen értéknövelő az ülőhely.
1_3.jpg

Ablakos konyhaWC tűzlépcsővel - mehet egy nagydolog, amíg látod, hogy forog a leves a mikróban.2_2.jpg

Az épített zuhanynál úgy tűnik fontosabb lett egy külön WC, így legalább akkor sincs gond, ha a dugulás miatt folyna kifelé minden...3_2.jpg

A helyiség neve "kék szoba".
4_2.jpg
A szörny a gyerekkori rémálmaidból a lakás tartozéka, vagy külön megvásárolható?
5_4.jpg

Osztrák kollégám küldte, én konkrétan még nappal sem szívesen mennék be ebbe a szobába, nemhogy éjjel...
6_2.jpg

A kolléga semmi mást nem akart, csak egyértelműsíteni, melyik házat árulja... sikerült(?)
7_1.jpg

SOHA TÖBBÉ nem kell sorbaállnod ha WCre vársz!
8.jpg

A tegnap esti buli maradványai a medence alján még csak-csak érthető, de miért került ki a két matrac?
9_1.jpg

Itt látszik a kolléga megfelelő oktatása: a fénykép elkészítése előtt korrektül kihúzta a hullát a nappali közepéről. Pirospont.
10_1.jpg

Ha belefutsz egy borzalmas hirdetésbe vagy képbe, bátran küldd át nekem: sajnos a mai ingatlanközvetítők zöme nem érti, mi ezen képek jó részével a probléma... Facebook oldalamon keresztül jöhet bármi!

Attila

Megéri most ingatlant vásárolni? Finanszírozható?

Egyre többen gondolkodnak el azon, hogy most vágjanak bele a lakásvásárlásba: a hatalmas kínálat mellett remek finanszírozási lehetőségeket kínálnak a pénzintézetek. De ezek a remek ajánlatok elegendőek a magas árak kompenzálására? 2017 tavaszi piac.

budapart.jpg

A korábbi évek rossz tapasztalatainak ellenére a lakáspiac fellendülésével együtt a lakáshitelek vonzereje is megnövekedett. Manapság már 20 év helyett 15 év körül alakul az új lakáshitelek átlagos futamideje.

Az MNB adatai szerint márciusban összesen 46 milliárd forintnyi lakáshitelt kötöttünk, ami 42 százalékos emelkedést jelent az egy évvel ezelőtti adatokhoz képest és nagyobb növekedést mutat a tavalyi átlagnál. Az új lakáshitelek átlagos THM-e pedig 5.14% volt márciusban.

A lakáshiteleken belül egyébként a rövid kamatperiódusú hiteleknél volt megfigyelhető a legnagyobb kamatcsökkenés, ezeket már az egy évvel korábbinál 94 bázisponttal alacsonyabb, 3,42 százalékos átlagkamattal kínálták a bankok, de jelenleg a legkedvezőbb lakáshitelek kamatai 3 százalék körül mozognak.

A kamatokat azonban ellensúlyozzák az emelkedő lakásárak, ez pedig különösen Budapestre igaz. Az alacsony kamatkörnyezet és a kedvező hitelköltségek miatt a befektetési céllal vásárolt ingatlanok száma is megemelkedhet, ráadásul a lakásárak emelkedése meghaladta az építési költségek emelkedését, így ez kedvezően hat a fejlesztésekre.

A tranzakciószámok tekintetében a KSH 2016-ban 131 300 adásvételt számolt össze, amiből 127 200 volt a használt és mindössze négyezer volt az új építésű lakás. A használt lakások esetében ez néhány százalékos csökkenést jelent 2015-höz képest. Az előző évekhez képest azonban jóval több, összesen 5 200 lakást építettek a fejlesztők kifejezetten értékesítési céllal, de ez a szám még így is jóval elmarad a válság előtti értékektől.

Területi eltérések


Jelentős területi eltérések vannak, de a hazai lakásárak országos átlagban 15 százalékkal nőttek a tavalyi évben. Az eddigi áremelkedés üteme azonban biztosan lelassul a jövőben, személyes véleményem, hogy 5-8%-os áremelkedés lesz maximum - de ez is csak addig tart, ameddig 2018 év végéig el nem készül ez a rengeteg, jelenleg is épülő újépítésű-tenger.

Egy átlagos használt lakás 2016-ban Magyarországon 12,4 millió forintba került, ellenben ennyiből Budapesten csak egy 36 nm-eset lehetett csak megvenni. Ellenben ugyanezért az összegért egy nyugat-dunántúli megyeszékhelyen 56, egy észak-magyarországiban 94, míg egy észak-alföldi kisvárosban 144 négyzetmétert is vásárolhatott.

A fővárosi piac mellett kiemelkedőnek számít még a balatoni üdülőkörzet ingatlanpiaca is, bár a lakásárak ebben a régióban kisebb változékonyságot mutatnak. A válság alatt kisebb ütemben veszítettek értékükből a balatoni ingatlanok, de jelenleg sem tapasztalható az országos átlagnál erősebb áremelkedés. Egyedül a vízparti ingatlanok esetében volt megfigyelhető az országos átlagnál nagyobb növekedés.

Megéri az új, vagy marad a használt?

Egyelőre nem beszélhetünk stagnáló piacról, rövid és hosszú távú elemzések is arra utalnak, hogy a jelenlegi piac ha lassulva is, de tovább emelkedhet. Piacfüggő, hogy a használt vagy az új lakás a javasolt, valamint érdemes mindig figyelni az adó és illetékkedvezményeket, a CSOK-ot és a hitellehetőségeket: jópármillió forintot lehet spórolni azzal, ha az ember tisztában van az állami támogatásokkal és a rá vonatkozó kedvezményekkel.

A befektetőknek azonban véleményem szerint kicsit várniuk kell, de Budapesten a belvárosi kerületeket mindenképpen elfelejteni, ugyanis az árak magasan vannak, a bérleti díjak viszont már az elérhető maximumon vannak: nem lehet tovább emelni, így a megtérülés is folyamatosan romlik a már jelenleg sem ideális szintről.

Attila

(Az adatokat köszönöm a KSH-nak, a Pénzcentrumnak, valamint az MNB-nek)